#1 Inviato 9 Agosto, 2014 Buongiorno, desideravo chiedere un consiglio in merito a una questione condominiale. Abito all'ultimo piano di in un condominio di 4 piani. Il primo piano di questo condominio ha un terrazzo molto ampio sul quale si affaccia una finestra del corpo scala condominiale. Il terrazzo è a tutti gli effetti un ampio locale calpestabile e vivibile, tanto che il proprietario dell'appartamento ha installato un ombrellone da campeggio per godere durante il giorno, e la sera, della vista panoramica. Per ragioni di privacy ha però installato sulla finestra del corpo scala una veneziana. La veneziana da un lato cura la privacy del condomino, dall'altro riduce la luce del corpo scala. Nell'eventualità di una momentanea mancanza della fornitura dell'energia elettrica il pianerottolo, e la parte di scala illuminata dalla finestra, sarebbe a tutti gli effetti al buio. In una situazione di emergenza, quale un terremoto (vivo in Sicilia, non molto distante dall'Etna) o semplicemente l'assenza improvvisa di corrente elettrica potrebbe a mio avviso essere pericolosa per l'integrità personale per coloro i quali dovrebbe lasciare urgentemente l'abitazione (terremoto) o semplicemente salire per accedere al proprio appartamento facendo uso delle scale. La lascio immaginare se ciò accadesse di notte. I condomini hanno fatto presente il problema al condomino del primo piano il quale afferma che l'autorizzazione all'installazione della veneziana è stata data dall'amministratore e quindi egli è autorizzato a tenerla. Nonostante i condomini hanno fatto presente all'amministratore che se tutti fossero autorizzati a oscurare le finestre del corpo scala con veneziane o altro lo stabile potrebbe essere inagibile dal punto di vista della sicurezza, l'amministratore, un geometra, giustifica l'autorizzazione sostenendo che: poiché la finestra ha un apertura a vasistas ed è necessario tenerla aperta per arieggiare il corpo scala non è possibile trovare una soluzione diversa dalla veneziana. Secondo l'amministratore anche un vetro opaco sarebbe inopportuno giacché i condomini dei piani superiori, salendo le scale, possono guardare dall'apertura della finestra (vasistas), violando la privacy del condomino. Ho fatto una ricerca sull'argomento cercando se qualche tribunale ha legiferato in merito al parziale oscuramento di una finestra del corpo scala attraverso una veneziana. Sfortunatamente non ho trovato nulla. Vi sarei grato pertanto se me ne indicaste qualcuna a sostegno dell'una o dell'altra tesi e della corretta azione dell'amministratore dato che ha autorizzato un istallazione, la veneziana, su parti comuni (finestre del corpo scala) senza un consulto condominiale. Vorrei fare però una considerazione: è più importante la privacy di un condomino o la sicurezza personale di tutti i condomini? Visto del resto che l'amministratore persevera nella sua tesi assumendosi la responsabilità di lasciare la suddetta veneziana vi chiedo come possono i condomini tutelarsi dalle spese infortunistiche allorché una persone cade sulle scale e si fa male? E' sufficiente inviare all'amministratore una lettera a.r. nella quale il singolo condomino si dissocia dell'operato dell'amministratore e dalle responsabilità di eventuali spese infortunistiche, civili e penali che ricadrebbero così sul solo amministratore? Grazie in anticipo a tutti.
#2 Inviato 10 Agosto, 2014 Secondo il mio parere e dato che esiste questa finestra probabilmente già prevista dal costruttore, esiste pure il diritto di veduta, perciò non si poteva chiudere la veduta con una veneziana, tanto più che così facendo si obbligano i condomini ad accendere la luce delle scale anche di giorno, se l'amministratore ha concesso questa veneziana e non intende far ripristinare lo stato precedente sentite un legale. Comunque una buona soluzione potrebbe essere quella di far installare il vetro smerigliato alla finestra, sempre che i condomini siano d'accordo, la finestra deve essere apribile, in quanto la finestra deve permettere oltre la vista anche l'aria e le luce; cc Art. 900. Specie di finestre.Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.
#3 Inviato 10 Agosto, 2014 Grazie Tullio per la risposta:D. Naturalmente la/e finestre del corpo scala erano già previste dal costruttore. Il problema è: le finestre che accedono al corpo scala vanno considerate "cosa comune"? oppure vanno considerate di proprietà esclusiva? Come lei sa, nel primo caso, l'art.1102 recita: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglioramento della cosa, ma il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso". Nel caso esposto a me sembra che il condomino del primo piano estende il proprio diritto sulla cosa comune (installando la veneziana) impedendo al resto dei condomini il diritto di goderne appieno del proprio. Anzi direi, piuttosto, che il condomino del primo piano non ha realizzato un estensione del proprio diritto a godere della cosa comune, pur non avendone il titolo, ma addirittura va a prefigurarsi un abuso a danno degli altri condomini. Ma quale avrebbe dovuto essere il ruolo dell'amministratore ( l'art.1130, secondo comma), "l'amministratore dovrebbe disciplinare l'uso delle cose comune e le prestazioni dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini". In questo specifico caso l'amministratore è andato oltre le proprie attribuzioni perché ha autorizzato qualcosa senza neppure una delibera condominiale. Va quindi a prefigurarsi un danno per il condominio per delle prerogative che l'amministratore si è attribuito, e proprio in virtù di ciò, ritengo, ma forse sbaglio:confused:, che egli debba assumersi anche la responsabilità di eventuali danni infortunistici/civili e penali che possono derivare dall'uso improprio delle sue prerogative. Per questa ragione mi chiedevo, e vi chiedevo, quale fosse la prassi da usare in questi casi per dissociarsi dall'operato dell'amministratore e far ricadere le suddette responsabilità sulla sua cattiva gestione:livid:. Grazie in anticipo Tullio.
#4 Inviato 10 Agosto, 2014 Condivido la tesi, il condomino ha usato la cosa comune (la veneziana alla finestra), ma non ha migliorato l'uso, anzi ha creato un disagio a tutti gli altri condomini oscurando il vano scale, e l'amministratore ha errato, secondo il mio parere, nel concedere questo permesso in maniera autonoma senza sentire l'assemblea senza - che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini, - forse possono esserci motivi per una revoca Giudiziale prassi lunga e costosa tramite legale, meglio richiedere un'assemblea straordinaria a norma dell'art. 66 Dacc ed all'OdG "nomina amministratore", mettetevi d'accordo tra di voi cercando di ottenere il quorum dell'art. 1136 comma due, cercando di comune accordo un nuovo amministratore. Ora sono ritornato a casa, a puro esempio ho notato che le finestre delle scale del condominio hanno i vetri opachi ma le finestre permettono l'apertura, e dire che queste vedute sono poste sul terreno condominiale con una zona verde e con vista sul terreno erboso, che nessuno dei condomini usa perchè posto in ombra.
#5 Inviato 10 Agosto, 2014 Evidentemente il progettista del tuo stabile è stata una persona accorta in quanto ha previsto che le finestre del corpo scala non si affacciassero nella singole proprietà abitative (balconi), nel nostro caso, invece, parte delle finestre del corpo scala si affacciano proprio all'interno delle singole unità abitative (balconi e terrazze)🤬
#6 Inviato 10 Agosto, 2014 ... C'e naturalmente un errore di progettazione e una necessità di privacy da parte dei singoli condomini che non può essere lasciata, ritengo:confused:, all'intraprendenza, .Forse sarà un errore di progettazione ma cosa fatta capo ha, ti faccio un ulteriore esempio, da tutte le finestre del mio appartamento e quelle dei piani superiori e inferiori ed anche dalle finestre delle scale si vede il giardino del vicino, lui si incavola ed ogni volta vede qualcuno affacciato alle finestre oppure sul balcone rientra in casa, però non è colpa di nessuno se dalle mie finestre e balcone vedo questo giardino, tra l'altro e sinceramente a me non interessa assolutamente nulla di quello che fa (grigliate - legge il giornale - prende il sole - ecc ecc), semplicemente dalle mie finestre e come tutti gli altri condomini abbiamo il diritto di vista.Che dovrei fare? Oscurare con una veneziana le finestre di casa?
#7 Inviato 11 Agosto, 2014 Capperi. Ma come sono fatte queste veneziane da eliminare una veduta. Una veneziana è come una tenda. Ma la cultura dov'è sparita?
#8 Inviato 11 Agosto, 2014 Capperi. Ma come sono fatte queste veneziane da eliminare una veduta. Una veneziana è come una tenda. Ma la cultura dov'è sparita? Jack dice che la finestra delle scale ha un'apertura a "vasistas" Se la finestra è posizionata in alto e la veneziana è stata installata dalla parte del terrazzino, la veneziana potrà tirarla su solo il proprietario del terrazzino solo se e quando verrà. Non capisco cosa c'entri la cultura in un forum di condominio.
#9 Inviato 11 Agosto, 2014 Ma se è una finestra apribile significa che comunque accedi ai comandi della veneziana. Ma se è posta molto in alto allora l' unico panorama è quello delle gambe della consorte o della figlia del condomino. Se poi si suggerisce il vetro smerigliato, significa che il diritto di veduta fà la stessa fine che con la veneziana. Che io sappia le veneziane sono tende fatte con lamelle regolabili in modo da impedire la visuale e permettere un passaggio sufficente di luce ma senza dare la visuale. Basterà invitare tale condomino a regolare l' inclinazione. Se su questo forum la cultura è un aspetto secondario e non serve allora ho sbagliato forum ed è meglio che cerchi altrove i consigli giusti.
#10 Inviato 11 Agosto, 2014 Se poi si suggerisce il vetro smerigliato, significa che il diritto di veduta fà la stessa fine che con la veneziana.Avevo suggerito il vetro smerigliato al posto della veneziana a patto che i condomini siano d'accordo a installarloComunque una buona soluzione potrebbe essere quella di far installare il vetro smerigliato alla finestra, sempre che i condomini siano d'accordo, la finestra deve essere apribile, in quanto la finestra deve permettere oltre la vista anche l'aria e le luce;So benissimo cosa si intende per veneziana; --img_rimossa-- Se così fosse, i condomini che desiderano godere della vista e luce, la solleverebbero spesso, ed il condomino che possiede il terrazzo la abbasserebbe nuovamente, in pratica una soluzione che non soddisfa nessuno.
#11 Inviato 11 Agosto, 2014 Ma se è una finestra apribile significa che comunque accedi ai comandi della veneziana. Hai visto in foto com'è una finestra a vasistas? Le finestre generalmente sono posizionate sul semipianerottolo che, sempre generalemnte, è alto circa tre metri. Immagina nelle scale una finestra come quella in figura, a filo di solaio, la cui parte inferiore si trova a due metri dal pavimento; come potrebbe un qualsiasi condòmino avere accesso ai comandi di una veneziana installata NON nelle scale, BENSI' nel terrazzino? Ma se è posta molto in alto allora l' unico panorama è quello delle gambe della consorte o della figlia del condomino. Se poi si suggerisce il vetro smerigliato, significa che il diritto di veduta fà la stessa fine che con la veneziana. Che io sappia le veneziane sono tende fatte con lamelle regolabili in modo da impedire la visuale e permettere un passaggio sufficente di luce ma senza dare la visuale. Basterà invitare tale condomino a regolare l' inclinazione. Non a caso, presumibilmente il proprietario del terrazzino vuole installare una veneziana nel terrazzino, magari a 20/30 cm di distanza dalla finestra ma larga abbondantemente più della finestra perchè è stato detto che "...anche un vetro opaco sarebbe inopportuno giacché i condomini dei piani superiori, salendo le scale, possono guardare dall'apertura della finestra (vasistas)..." Evidentemente il proprietario del terrazzino teme anche per le gambe della moglie e della figlia e vuole decidere lui quando dare l'inclinazione per far passare luce. Se su questo forum la cultura è un aspetto secondario e non serveallora ho sbagliato forum ed è meglio che cerchi altrove i consigli giusti. Non ho detto che la cultura non serve; ho solo detto che (in questo caso) non c'entra ma l'ho detto soprattutto a tuo vantaggio che ti qualifichi docente. Io ho solo la licenza media inferiore e quindi forse sono stato infelice nell'esprimere il concetto ma quello che di fatto volevo dire è che non è detto che un docente universitario di economia sappia cos'è una finestra con apertura a vesistas al pari dell'artigiano che le costruisce e magari ha solo la licenza elementare. Non avevo alcuna intenzione di polemizzare ma se ritieni che la cultura sia un requisito PRIMARIO per partecipare a un forum allora forse hai davvero sbagliato forum e dovresti cercare altrove.
#12 Inviato 11 Agosto, 2014 [QUOTE=Leonardo53;455963] Jack dice che la finestra delle scale ha un'apertura a "vasistas" Se la finestra è posizionata in alto e la veneziana è stata installata dalla parte del terrazzino, la veneziana potrà tirarla su solo il proprietario del terrazzino solo se e quando verrà. Non capisco cosa c'entri la cultura in un forum di condominio. Leo ecco come sarebbe la finestra a vasistas del ns. corpo scala. Come vedi è posizionata in basso e dietro le grate il signore del primo piano ha messo questa veneziana.
#13 Inviato 11 Agosto, 2014 Ma è una veneziana oppure una grata la quale impedisce l'affaccio dalla finestra delle scale? Inoltre quella è una luce oppure una finestra? Non è ben chiaro.
#14 Inviato 11 Agosto, 2014 [QUOTE=Leonardo53;455963]Leo ecco come sarebbe la finestra a vasistas del ns. corpo scala. Come vedi è posizionata in basso e dietro le grate il signore del primo piano ha messo questa veneziana. Quindi ha messo l veneziana oltre la finestra nella sua proprietà? Dall'interno voi potete tirar su la veneziana quando vi pare continuando ad esercitare il diritto di far entrare la luce ogni qual volta lo desiderate?
#15 Inviato 11 Agosto, 2014 pero nessuno mi ha dato una risposta e cioè: quale prassi dovrei seguire affinchè mi dissocii dall'operato dell'amministratore e far ricadere le suddette responsabilità infortunistiche, civili e penali, della sua "personale" gestione? Grazie a tutti Jack
#16 Inviato 11 Agosto, 2014 La risposta non sembra semplice, se lo desideri senti un legale, risposte sicure ed inoppugnabili nel Forum non ne troverai mai, ma troverai solamente consigli ed opinioni.
#17 Inviato 11 Agosto, 2014 Quindi ha messo l veneziana oltre la finestra nella sua proprietà?Dall'interno voi potete tirar su la veneziana quando vi pare continuando ad esercitare il diritto di far entrare la luce ogni qual volta lo desiderate? Esatto Leo, la foto riguarda la finestra del mio pianerottolo dove naturalmente non ho messo alcuna veneziana. La veneziana è posizionata dietro le grate, all'interno della proprietà del condomino del primo piano. Le grate sono poste per evitare intrusioni di estranei che, potendo accedere dal corpo scala, possono introdursi attraverso il balcone ( se non ci fossero le grate). Come vedi dalla foto si vede lo stendino del mio balcone. Naturalmente non c'e' un diritto d'affaccio, però si avrebbe un diritto della luce scala e dell'area. I condomini possono aprire la finestra, ma poiché la veneziana è posizionata dietro le grate, inaccessibili a chi è sulle scale, può gestire l'apertura delle lamelle soltanto il condomino del primo piano. - - - Aggiornato - - - La risposta non sembra semplice, se lo desideri senti un legale, risposte sicure ed inoppugnabili nel Forum non ne troverai mai, ma troverai solamente consigli ed opinioni. Ok grazie lo stesso Tullio
#18 Inviato 11 Agosto, 2014 pero nessuno mi ha dato una risposta e cioè: quale prassi dovrei seguire affinchè mi dissocii dall'operato dell'amministratore e far ricadere le suddette responsabilità infortunistiche, civili e penali, della sua "personale" gestione? Grazie a tutti Jack Come ti è stato detto, senti un legale, ma se la metti sul piano infortunistico l'amministratore potrebbe far illuminare la zona facendo applicare una ulteriore lampada ed anche una lampada di emergenza che si accende quando va via la corrente. Io insisterei più sul diritto di godere senza limitazioni di aria e luce naturale da quella finestra comune.
#19 Inviato 11 Agosto, 2014 Sono d'accordo sull'installazione di una lampada, però l'amministratore di sua iniziativa non può farlo visto che "l'oscuramento" del pianerottolo non è un intervento urgente ma causato dall'installazione di questa veneziana proprio per il benestare dell'amministratore stesso ed all'esterno della finestra ed inaccessibile agli altri condomini (in pratica non condominiale), ed i condomini dovrebbero contribuire ad una spesa aggiuntiva, per anche se irrisoria e non causata da loro, tra l'altro la veneziana preclude la vista da questa finestra. Secondo il mio parere sarebbe necessaria una delibera per l'installazione di questa lampada aggiuntiva.
#20 Inviato 11 Agosto, 2014 Sono d'accordo sull'installazione di una lampada, però l'amministratore di sua iniziativa non può farlo visto che "l'oscuramento" del pianerottolo non è un intervento urgente ma causato dall'installazione di questa veneziana proprio per il benestare dell'amministratore stesso ed all'esterno della finestra ed inaccessibile agli altri condomini (in pratica non condominiale), ed i condomini dovrebbero contribuire ad una spesa aggiuntiva, per anche se irrisoria e non causata da loro, tra l'altro la veneziana preclude la vista da questa finestra.Secondo il mio parere sarebbe necessaria una delibera per l'installazione di questa lampada aggiuntiva. Facile dare la colpa all'amministratore ma facile anche la discolpa. L'amministratore potrebbe dire che lui non ha alcun potere sulle parti private e che il condòmino ha fatto tutto da solo. Meglio scrivere una raccomandata (alla francese) all'amministratore informandolo dell'oscuramento e chiedendogli di ripristinare l'uso corretto della finestra comune. In questo modo l'amministratore viene messo davanti alle sue responsabilità.
#21 Inviato 11 Agosto, 2014 Facile dare la colpa all'amministratore ma facile anche la discolpa.L'amministratore potrebbe dire che lui non ha alcun potere sulle parti private e che il condòmino ha fatto tutto da solo. Tanto meglio per i condomini, la facciata dello stabile dove a quanto pare è stata installata questa persiana non è parte privata, ma comune a tutti i condomini e certamente impedisce agli altri condomini l'uso delle scale con l'illuminazione naturale, in quanto questa persiana oscura il pianerottolo.La mia osservazione era riferita solamente sull'installazione di una ulteriore illuminazione, come detto causata da questa persiana per colpa del condomino e/o a quanto pare con il benestare dell'amministratore, per cui l'amministratore non ha nessun potere di installare questa ulteriore illuminazione e spese a carico dei condomini.
