Nel caso di beni rientranti tra quelli ex art. 1117 c.c., destinati, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale, quale potrebbe essere considerato l'impianto fognario, solo i proprietari delle unità immobiliari servite ne sono comproprietari e solo questi ultimi (e non gli altri condòmini) hanno diritto di decidere in merito agli stessi, partecipando all'assemblea.
Tuttavia, ciò non determina la nullità della delibera adottata dall'assemblea totalitaria (quindi, anche con la partecipazione di condòmini non comproprietari del bene o servizio oggetto di condominio parziale) in merito a tali beni, dal momento che l'assemblea poteva (e doveva) essere convocata unitariamente ed i condòmini non interessati avevano l'obbligo di astenersi.
Di conseguenza, la delibera di un'assemblea totalitaria condominiale che decide su oggetti concernenti condominii parziali, con la partecipazione di condòmini esclusi dal singolo condominio parziale, è annullabile e non nulla.
Così ha deciso la Corte d'Appello di Genova, con la sentenza n. 1388 del 15 dicembre 2023.
Condominio parziale e interventi su condutture fognarie serventi solo alcuni condomini. Fatto e decisione
Un Condominio otteneva decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro Tizio, condòmino, per gli importi risultanti dal rendiconto 2018/2019 e dal preventivo 2019/2020, approvati il 23 febbraio 2019 ed il 13 aprile 2019.
Tizio si opponeva al decreto, eccependo l'insussistenza del credito del Condominio per invalidità delle due delibere del 23 febbraio e 13 aprile, in particolare per aver esse deciso di ripartire le spese per gli interventi sul sistema fognario su tutti i condòmini, anziché solamente su coloro che sono serviti da detto servizio.
Infatti, spiegava Tizio, l'impianto in questione era composto da due linee autonome, cui partecipavano diversi immobili, l'una serviva alcuni interni e l'altra ne serviva altri.
I costi per gli interventi in parola avrebbero dovuto essere ripartiti, secondo Tizio, al 50% tra i soli immobili allacciati all'impianto.
Inoltre, il preventivo 2019/2020 imputava a Tizio spese assolutamente non dovute, quali le spese legali sostenute dal Condominio per il recupero delle somme verso lo stesso Tizio, spese amministrazione e fondo morosità costituito per far fronte alla morosità di Tizio.
Il Tribunale di Imperia rigettava l'opposizione, confermando il decreto.
Il Giudice di prime cure concludeva rapidamente sostenendo che «in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, non potevano essere fatti valere vizi della delibera comportanti la sola annullabilità della delibera, in difetto di domanda riconvenzionale proposta nel termine previsto dall'art. 1137 c.c.» e, non avendo Tizio svolto detta domanda riconvenzionale (peraltro, da verificare se nei termini di cui all'art. 1137 c.c., aggiungiamo noi), il Tribunale poteva unicamente conoscere di eventuali vizi di nullità che, nel caso concreto, non vengono riscontrati.
Tizio impugnava la pronuncia presso la Corte d'Appello, peraltro in quella sede domandando altresì l'annullamento o la dichiarazione di nullità della delibera adottata il 2 agosto 2020, con cui veniva approvato il rendiconto n. 2019/2020, la quale tuttavia non era stata impugnata in I° ed era invece oggetto di separato giudizio dinnanzi al medesimo Tribunale di Imperia, in corso al momento dell'emissione della pronuncia della Corte d'Appello in esame.
Motivo per cui, oltre al fatto che la delibera del 2 agosto 2020 non era oggetto della sentenza impugnata, la Corte d'Appello ha buon gioco a dichiarare detta domanda inammissibile.
L'unica domanda che la Corte intende esaminare è quella relativa alla revoca del decreto ingiuntivo ottenuto sulla base del preventivo 2019/2020 approvato.
Circa la pure instata sospensione del giudizio di appello, in attesa della definizione della causa di impugnazione contro la delibera del 2 agosto 2020, avanzata da Tizio, la Corte osserva che la sospensione ex art. 295 c.p.c. può avere luogo quando in un diverso giudizio tra le stesse parti si controverta dell'inesistenza o della nullità assoluta del titolo stesso, poiché al giudicato d'accertamento della nullità - la quale impedisce all'atto di produrre ab origine qualunque effetto, sia pure interinale - si potrebbe contrapporre un distinto giudicato, di accoglimento della pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastante con il primo.
Tuttavia, continua la Corte, nella disciplina del decreto ingiuntivo per oneri condominiali prevista dall'art. 63 disp. att. c.c., detto principio di inesecutività del titolo impugnato a seguito di allegazione della sua originaria invalidità assoluta è derogato da un sistema normativo (l'art. 63 disp. att. c.c., appunto) che mira all'immediata esecutività del titolo («provvisoriamente esecutivo nonostante opposizione» recita infatti la norma), pur in pendenza di controversia, a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli d'autonoma considerazione.
Quindi, il giudice non ha il potere di disporre la sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia stata impugnata la relativa delibera condominiale (quella su cui si basa il decreto ottenuto), restando riservato al giudice dell'impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137, 2° comma, c.c., l'esecuzione della delibera.
Non osta a tale disciplina derogatoria il possibile contrasto di giudicati, in caso di rigetto dell'opposizione all'ingiunzione e di accoglimento dell'impugnativa della delibera, poiché le conseguenze possono essere superate in sede esecutiva, facendo valere la sopravvenuta inefficacia del provvedimento monitorio, ovvero in sede ordinaria, mediante azione di ripetizione dell'indebito (così Cass. 4421/07, citata in sentenza).
Non solo: nel caso che ci occupa, il decreto ottenuto contro Tizio era fondato su delibere (quelle del 23 febbraio e 13 aprile 2019) diverse da quella attualmente sub iudice nel separato giudizio di impugnativa (2 agosto 2020), quindi il pericolo di contrasto tra giudicati non si poneva nemmeno in teoria.
Quanto al merito dell'appello, la Corte ritiene infondato lo stesso, confermando la sentenza di I°, nella parte in cui si eccepisce la nullità delle due delibere impugnate.
Tizio tentava di sostenere che le stesse fossero nulle per incompetenza assoluta dell'assemblea a deliberare sull'oggetto: la Corte evidenzia che l'attinenza di una deliberazione alle attribuzioni assembleari vada apprezzata avendo riguardo alla corrispondenza della materia deliberata a quella attribuita dalla legge, ossia avendo riguardo all'esistenza del potere, e non al modo in cui il potere è esercitato.
Pertanto, nel caso concreto, attribuendo le spese per l'impianto fognario ad appartamenti non allacciati allo stesso, l'assemblea è rimasta nell'ambito delle proprie attribuzioni, ma ha malamente esercitato il proprio potere, errando nel riparto effettivo in capo ai condòmini.
A sostegno di tale tesi, la Corte, menzionando due pronunce di legittimità (Cassaz., n. 791/2020 e 4127/2016), afferma che in ogni caso, anche qualora la delibera fosse stata adottata dai soli condòmini proprietari dell'impianto e, quindi, condòmini del condominio parziale, l'assemblea sarebbe stata convocata unitariamente (quindi, per l'intero Condominio) ed i condòmini non proprietari avrebbero dovuto astenersi dalla votazione.
Impianto di fognatura, quando è di tutti i condòmini
Considerazioni conclusive
Ci sembra che la Corte non abbia risposto appieno all'appello di Tizio: egli infatti non lamentava tanto o solo il fatto che la delibera provenisse dall'intero Condominio, anziché dai soli condòmini appartenenti al condominio parziale relativo all'impianto fognario, quanto il fatto che le spese per detto impianto fossero state attribuite a chi non ne usufruiva.
Ci domandiamo, in linea con la pronuncia a Sezioni Unite 9839/2021 ed ancor prima con la parimenti Sezioni Unite n. 5130/2007: se l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali o occuparsi di beni di proprietà esclusiva di singoli condòmini o di terzi, allora, nel caso di condominio parziale, i condòmini di detto condominio sono terzi rispetto al Condominio generale?
Ed ancora: le delibere in parola risulterebbero adottate dai condòmini del Condominio generale i quali, errando, si sono attribuiti spese che non dovevano sostenere, in quanto spettanti al condominio parziale, quindi, tecnicamente, hanno votato su un oggetto sul quale non avevano potere deliberante.
Anche la tesi della convocazione generale e dell'astensione dei condòmini 'generali' in sede di votazione circa questioni del condominio parziale non convince, in quanto, su richiesta dei suoi condòmini, l'amministratore del Condominio generale ben può convocare assemblee di condominio parziale.
