Nelle plurime ipotesi di vertenze portate alla attenzione delle aule di giustizia, non manca certamente la richiesta risarcitoria afferente ai danni ad immobile (ea i beni ivi ubicati) facente parte dell'edificio condominiale qualora si verifichi un sinistro derivante dalla mancata custodia e/o doverosa manutenzione delle parti comuni.
Se, come sappiamo, è ricorrente la esigenza di "risparmio" sulle spese in sede di assemblee in occasione della approvazione del bilancio preventivo e delle delibere sui lavori da svolgere, altrettanto frequente è l'accertamento dell'obbligo del condominio di rifondere i danni subiti dai condomini in caso di inadeguata e/o assente manutenzione alle componenti e/o strutture e/o servizi comuni.
È pacifico che ogniqualvolta il condominio è convenuto in giudizio con richiesta di condanna alla refusione dei danni per le ipotesi sopra descritte, sarà dirimente la preventiva indagine sulle cause che hanno determinato il sinistro e se il fatto intervenuto è originato da una delle parti comuni del fabbricato.
Nella vicenda oggetto di appello (App. Roma 24 marzo 2021 n.2187), la querelle interessa la domanda risarcitoria avanzata contro il condominio per avvenuto rigurgito e trabocco di liquami nell'immobile di proprietà del condominio ed adibito a casa del portiere.
Danni da rigurgito fognario, l'iter Giudiziale
Letta la sentenza di primo grado con il quale il Tribunale aveva rigettato la pretesa formulata dagli attori nei confronti del condominio per gli occorsi e provati danni a cose intervenuti in contestualità della fuoriuscita di liquami dai sanitari del bagno, in stretta correlazione con un'ostruzione delle tubazioni comuni, ritenuta ingiusta la decisione, veniva proposto appello.
Previo esame delle motivazioni ed argomentazioni addotte, valutato il materiale probatorio già in atti, la Corte ha accolto l'appello ravvisando la erroneità della pronuncia di primo grado ritenuta la sussistenza dei presupposti per la declaratoria ex art. 2051 Cod. Civ. di responsabilità del condominio.
Responsabilità per le cose in custodia ex art. 2051 Cod. Civ.
In questa sede e per quanto qui interessa e rileva ai fini del tema de quo, appare appropriato rammentare che il condominio è il custode dei beni e servizi comuni per cui è onerato dalla amministrazione e gestione degli stessi e, in aderenza tale scopo, è tenuto a predisporre ed assumere le decisioni atte ad assicurare la corretta manutenzione ed utilizzo.
É di indubbia evidenza che la programmazione di interventi conservativi, soprattutto con riferimento alla vuotature delle fosse biologiche, è necessaria per impedire che da malfunzionamenti o deterioramento delle parti comuni, ivi comprese le tubazioni, possano insorgere danni.
Danni da rigurgito della fognatura condominiale
In materia, è confacente ricordare che il disposto di cui all'art. 2051 Cod. Civ., applicabile al Condominio, è inequivocabile nel prescrivere che "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
Sulla scorta di quanto sopra, non vi è incertezza sul fatto che il condominio dovrà rispondere, quale custode, per tutti i danni derivanti e dipendenti da beni e/o parti comuni tanto per carenza di manutenzione quanto in virtù del dovere di vigilanza sulle stesse, proprio in quanto la responsabilità ex art. 2051 Cod. Civ. ha natura oggettiva, in ragione del potere sulla cosa e la disponibilità della stessa unitamente al connesso obbligo di intervento.
Trattandosi di responsabilità oggettiva, la medesima si presume, salva la prova del caso fortuito.
Ad avallare le deduzioni sopra esposte ed illustrate, una recentissima sentenza di merito, ha affermato che "Il condominio è tenuto al risarcimento, ex art. 2051 c.c., dei danni cagionati ad uno degli immobili dei condomini a causa delle infiltrazioni causate dalla mancata manutenzione di beni condominiali.
Sul proprietario dell'immobile infatti (nel caso di specie il condominio) grava il dovere di vigilanza e manutenzione del bene, dalla cui contravvenzione segue la responsabilità per i danni derivati da tale inadempimento, ex art. 2053 c.c." (Tribunale di Napoli sez. II, 05/02/2021, n.1166).
Chi paga lo spurgo fogna? Il proprietario o l'inquilino?
Invero, in ipotesi speculari a quella in esame, la Giurisprudenza di merito ha riconosciuto che «In tema di condominio di un edificio, nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da occlusione della condotta fognaria condominiale, con conseguente trabocco di fogna dai servizi igienici dall'appartamento sovrastante e, per colamento, dei liquami nei locali sottostanti, ricade in via esclusiva sul condominio - ex art. 2051 c.c. -, l'onere di provare i fatti idonei a far venir meno la presunzione di responsabilità imposta dalla legge» (Tribunale Bari sez. III, 08/08/2018, n.3556).
Ebbene, nella fattispecie de qua, dalla documentazione versata in atti nonché dalla espletata istruttoria, è risultata incontestata la realizzazione dell'evento di fuoriuscita del liquame confermato anche dal successivo intervento richiesto dal condominio per deostruire la fognatura.
Tali circostanze, correttamente interpretate, conducono alla lapalissiana dimostrazione del nesso di causalità tra la il rigurgito fognario ed i danni ai beni posti all'interno dell'immobile.
Tra l'altro, ed ad abundantiam, il condominio non ha fornito alcuna prova liberatoria.
Danni da rigurgito fognario e quantificazione del risarcimento
Parimenti, in ordine alla quantificazione del risarcimento la pretesa attorea è accolta con riferimento ai danni per cui è stata prodotta fattura e ricevuta delle spese sostenute per il ripristino e/o sostituzione con esclusione dei danni di cui non è stata fornita alcuna dimostrazione non potendo supplire il sollevato criterio equitativo ad esonerare la parte dalla doverosa prova in relazione alla entità materiale del pregiudizio subito.
