Parti comuni ex art. 1117 c.c. e colonna di scarico
Sono parti comuni condominiali gli impianti idrici e fognari ed i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, oppure, in caso di impianti unitari (come la colonna di scarico condominiale), fino al punto di utenza.
Questa è l'indicazione che viene fornita dall'art. 1117 c.c. in tema di beni comuni in condominio.
Con l'indicazione "fognatura condominiale" si intende l'insieme di opere e strutture volte a raccogliere le acque chiare piovane e quelle derivanti dai servizi igienici dei vari appartamenti siti nell'edificio condominiale.
La rete fognaria si compone di un sistema di canali di scarico verticali e orizzontali collegati alla fognatura comunale.
Si parla di pozzo nero, quando lo scolo delle acque chiare piovane e delle acque scure termina in una cisterna distinta sotterranea (denominata appunto "pozzo nero"), senza che vi sia il collegamento con la parte comunale della fogna.
Per fossa biologica si intende invece un serbatoio munito di uno speciale dispositivo di depurazione, anche qui senza connessione con il servizio comunale.
In entrambe queste ipotesi, nulla è imputabile al Comune in caso di infiltrazioni in quanto manca la parte del servizio di sua competenza.
È obbligatorio per i condomini contribuire al rifacimento della fogna o alla tubatura di scarico, per la parte comune: anche se c'è un distacco dal collegamento occorre contribuire alle spese.
Per essere esclusi dalla partecipazione economica occorre dimostrare che l'impianto appartiene a terzi in via esclusiva.
In assenza di questa prova, deve essere considerato comune a tutti gli abitanti dell'edificio, per la parte sopra indicata, con la conseguenza che la spesa deve essere ripartita tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c. (Cass. 30 giugno 2015, n. 13415).
Lo stesso dicasi per il condotto fognario (Cass. 14 giugno 2012, n. 9765).
Condominio custode ex art. 2051 c.c. e rigurgito colonna di scarico
Dei beni comuni il condominio è custode ai sensi dell'art. 2051 c.c. Sulla base di questa norma, il condominio è tenuto a eseguire tutti gli interventi di manutenzione affinché I singoli beni condominiali non rechino danni a persone o cose.
La norma di riferimento per tutte le fattispecie di danno da infiltrazione è l'art. 2051 c.c., sulla cui base "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito."
Il Condominio risponde per i danni da i beni in custodia
Già dalla lettura della norma si comprende come elemento determinante è la custodia del bene.
Per la responsabilità in oggetto è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno causato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode. La nozione di custodia non richiede uno specifico obbligo di custodire analogo a quello del depositario.
Funzione dell'art. 2051 c.c. è imputare la responsabilità a chi è nelle condizioni di controllare i rischi della cosa, dovendo qualificarsi custode chi effettivamente ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, che non necessariamente coincide con il proprietario. Ecco perché i danni da infiltrazione vengono imputati a chi ha questo rapporto.
Il rigurgito può essere causato da un'ostruzione della colonna di scarico, ad esempio a causa della sua cattiva manutenzione. Si pensi ad esempio al pluviale che viene ostruito dall'accumulo di fogliame, senza che intervenga qualcuno per liberare la tubatura.
L'inadeguatezza della canalizzazione di smaltimento delle acque meteoriche da cui derivi danno da infiltrazioni nell'alloggio sottostante è a carico del condominio per mancanza di intervento manutentivo perché, trattandosi di cosa comune, le spese di conservazione sono assoggettate a ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive (Cass. 30 aprile 2013, n. 10195).
Risarcimento del danno per rigurgito da colonna
Il risarcimento del danno incombe su tutti gli abitanti del condominio, in ragione dell'art. 1123 c.c. primo comma, non potendo distinguere o graduare la responsabilità dei singoli. Il criterio di ripartizione è dato dai millesimi di proprietà.
Diverso è invece il caso in cui la colonna di scarico serve solo una parte dell'edificio. Qui la responsabilità è da imputare agli abitanti del condominio parziale sulla cui base la ripartizione delle spese è in ragione dell'uso ai sensi dell'art. 1123 secondo comma c.c.: solo chi gode del servizio della tubatura che crea danni da rigurgito è chiamato a rispondere del risarcimento del danno patito da terzi, compreso il condomino che si vede allagare l'alloggio a causa della conseguente ostruzione.
Ripartizione spese per la colonna di scarico
In termini di risarcimento, occorre fare riferimento all'art. 2058 c.c. che statuisce espressamente che "Il danneggiato può chiedere la reintegrazione in forma specifica, qualora sia in tutto o in parte possibile. Tuttavia il giudice può disporre che il risarcimento avvenga solo per equivalente, se la reintegrazione in forma specifica risulta eccessivamente onerosa per il debitore".
Il risarcimento per equivalente comprende i danni patrimoniali e, se del caso, i danni non patrimoniali.
L'art. 2059 c.c. dispone che questi ultimi devono essere risarciti nei soli casi previsti dalla legge. Mentre in un primo tempo si affermava che era possibile risarcire il danno solo se derivante da reato, oggi si ritiene che vi rientrino tutti i casi di lesione di diritti costituzionalmente garantiti o protetti da convenzioni internazionali.
Mentre i disagi, i fastidi, i disappunti e ogni altra insoddisfazione riguardante i più disparati aspetti della vita quotidiana non possono costituire oggetto di risarcimento (Cass. S.U. 11 novembre 2008, n. 26972), lo stillicidio subito per anni nel proprio alloggio può essere causa di lesione del diritto di proprietà.
Il suo risarcimento è da liquidarsi in unica soluzione per via equitativa, quando l'amministratore, soggetto titolato se il danno è di derivazione da un bene o servizio comune, non sia mai intervenuto.
