Il condòmino che subisce danni e l'indisponibilità dell'abitazione causati dalla impresa che effettua lavori urgenti ad una colonna condominiale, ha diritto al relativo risarcimento del danno in difetto di idonea prova contraria del Condominio. Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 210 del 7 gennaio 2015 in merito al risarcimento danni riveniente dai lavori straordinari in condominio.
I fatti di causa. Tizio (condomino) con citazione chiamava in giudizio il condominio per i danni subiti, in occasione dei lavori urgenti eseguiti da un un'impresa edile, per la riparazione di un tubo di scarico condominiale.
In particolare, l'attore eccepiva che a causa dei citati danni, la propria abitazione era stata indisponibile per oltre un mese e che, il ristoro pagato dalla compagnia di assicurazione, non permetteva la copertura di tutti i danni subiti; pertanto, tratteneva la somma a titolo di acconto e chiedeva l'ulteriore risarcimento dei danni patrimoniali subiti.
Costituendosi in giudizio, il condominio convenuto contestava in toto le pretese dall'attore e chiedeva di accertarsi il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, la responsabilità dell'accaduto, ricadeva interamente alla società che aveva svolto i lavori.
La legittimazione passiva dell'amministratore per cause riguardanti le parti comuni. L'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio: infatti, ai sensi dell'art. 1131, comma 2, c.c., la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio sussiste, per qualsiasi azione, anche di natura reale, promossa da terzi (od anche dal singolo condomino) relativamente alle parti comuni dell'edificio.
Sul punto, giova ricordare che l'amministratore del condominio è, per legge, legittimato passivamente ad ogni azione anche reale o possessoria, riguardante le parti comuni dell'edificio e tali sono estensivamente, anche le parti esterne dello stabile condominiale, perché adibite all'uso comune di tutti i condomini.
L'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire in difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti l'edificio condominiale.
Le responsabilità dell'amministratore di condominio per le opere straordinarie. Va anche considerato che l'affidamento delle opere in appalto non esonera l'amministratore da qualsivoglia obbligo, ben potendo egli assumere, in determinate circostanze, la posizione di committente ed essere, come tale, tenuto quanto meno all'osservanza delle responsabilità previste dalla legge (Cass. pen., sent. n. 42347/2013).
In ogni caso, l'amministratore è tenuto anche a valutare i requisiti posseduti dall'appaltatore, pena la sussistenza della cosiddetta culpa in eligendo.
Sul punto è stata riconosciuta una responsabilità del committente anche quando sia configurabile in capo al medesimo una culpa in eligendo per avere affidato il lavoro a un'impresa priva delle necessarie capacità tecniche (Cass., sent. 30 settembre 2014, n. 20557).
Premesso ciò, l'inosservanza dei doveri rientranti nei suoi compiti è per l'amministratore fonte di responsabilità contrattuale (comma 4 dell'art. 1131 c.c.).
Tale responsabilità sussiste verso l'insieme dei condomini anche nell'ipotesi che il danno colpisca direttamente uno solo di essi.
In questo caso, però, il danneggiato potrà agire nei confronti dell'amministratore non sulla base dell'art. 2043 cod. civ. (Responsabilità aquiliana), ma in virtù del disposto di cui all'art. 2049 cod. civ. (Responsabilità oggettiva).
In caso di caduta di calcinacci l'amministratore di condominio è responsabile
Il ragionamento del Tribunale di Roma. Nella fattispecie in esame, il giudice romano ha disatteso il difetto di legittimazione passiva, tenuto conto che il danno di cui parte attrice ha reclamato il risarcimento, si riferisce agli effetti dei lavori svolti sulla colonna di scarico (art. 1117 c.c. parte comune dell'edificio); quindi, competenza dell'amministrazione condominiale (art. 1123 c.c.).
Nel corso dell'istruttoria, inoltre, è emerso che l'indennizzo di 1.450 euro (offerto dall'assicurazione), incassato dal proprietario esclusivo dell'appartamento, riguardava soltanto la «parte materiale», ovvero il «cavedio condominiale», senza alcun riferimento al rivestimento e alla pavimentazione del bagno.
Pertanto, a parere del giudice romano, spetta al condominio farsi carico dell'ulteriore ristoro perché la polizza assicurativa copriva soltanto la lesione creata dalla parte comune condominiale.
Colonna di scarico, come ripartire le spese
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Roma, con la pronuncia in esame ha valutato il danno totale in 3 mila euro, anche ai sensi dell'articolo 1126 c.c.
Quindi, considerato che il proprietario ha dovuto sostituire il lavabo, lo specchio e pure la cassetta del wc (tutto il bagno), accertato che il condomino aveva ricevuto la parziale somma di 1.450 euro, per le ragioni esposte, il giudice ha condannato il condominio al risarcimento della differenza pari a 1550,00 euro.
