L'ente locale non può chiedere di esibire il permesso del condominio a chi vuole fare i lavori a una pertinenza della propria abitazione. Pertanto è illegittimo bloccare i lavori e multare il proprietario esclusivo dell'immobile che ristruttura il bagno dell'appartamento e collega i suoi servizi igienici con una conduttura in pvc alla fogna che passa sotto il cortile condominiale.
E ciò perché l'intervento non richiede la Dia-Scia dal momento che non incide sulle parti strutturali dell'edificio. Questo è il principio di diritto espresso dal TAR CAMPANIA con la sentenza n. 1077 del 26 febbraio 2016 in merito ai lavori di ristrutturazione del bagno.
I fatti di causa. Tizio (condomino) comunicava al Comune l'effettuazione di interventi di ordinaria amministrazione relativi alla tinteggiatura e alla sostituzione dei tubi della fecale- acqua chiare del suo immobile.
Dal sopralluogo, effettuato dai tecnici del comune, risultava intervenuta una installazione di una conduttura in PVC di collegamento dell'impianto igienico-sanitario alla rete fognante e, in particolare, al sottoservizio fognario nel cortile condominiale.
Su tale aspetto, il comune ordinava la sospensione dei lavori e il ripristino dello stato dei luoghi o in alternativa la presentazione di una D.I.A., nonché l'erogazione delle sanzioni previste; inoltre, l'autorità, eccepiva che per l'opera in esame era necessario il consenso unanime di tutti i condomini. Avverso tale provvedimento, il condomino proponeva ricorso innanzi al TAR.
Attività edilizia libera. Ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera b), del D.P.R. 380/2001, sono ricomprese nella categoria degli interventi di manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
Nel caso in esame, l'opera posta in essere dal condomino rientrava in quest'ultima categoria.
Invero, la stessa era volta a realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari senza aver alterato volumi o superfici; difattil'intervento non riguardava parti strutturali dell'edificio, né comporta aumento del numero delle unità immobiliari o incremento dei parametri urbanistici.
Per tali ragioni, l'opera in esame non necessitava della D.I.A. e risultava, pertanto, illegittima la sanzione comminata ex art. 37 D.P.R. n. 380/2001, riservata all'omissione di tale titolo edilizio.
Quando il Comune rilascia i titoli edilizi senza approfondire i rapporti tra confinanti e condomini
Il ragionamento del Giudice Amministrativo e il problema del consenso unanime dei condomini. Secondo il tribunale adito, una volta esclusa la necessità di un titolo abilitativo edilizio, l'indispensabilità del consenso dei condomini per la realizzazione dell'opera diviene una questione relativa all'esercizio del diritto di proprietà o, comunque, inerente ai rapporti civilistici tra condomini.
Per meglio dire, a parere del giudice, l'amministrazione non poteva giudicare la legittimità dell'opera chiedendo di esibire il consenso degli altri condomini regolarmente fornito con il voto in assemblea condominiale: il rispetto della normativa urbanistica è ben diverso dal rispetto delle norme civilistiche (la cui violazione può essere censurata eventualmente dagli altri proprietari dell'immobile).
A tal proposito, il tribunale amministrativo, conformemente a quanto illustrato dalla giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di evidenziare che in caso di realizzazione di un'opera da parte di un singolo sulle parti comuni dell'edificio, ma strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, l'ente locale non è tenuto a richiedere il previo assenso del condominio interessato, ovvero degli altri condomini, assumendosi che il singolo condomino ha facoltà di eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni dell'edificio, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere il provvedimento abilitativo e che il mancato assenso del condominio concerne esclusivamente tematiche privatistiche, cui resta estranea l'amministrazione (T.A.R. Campania Salerno Sez. II, Sent., 28-02-2011, n. 367 e Cons. Stato Sez. VI, 09-02-2009, n. 717).
Infatti, a parere del giudice, il suddetto principio costituisce applicazione della norma contenuta nell'articolo 1102 c.c., in base al quale "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".
Quale titolo abilitativo è necessario per la rimozione delle fioriere: CILA o SCIA?
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il TAR Campania, con la pronuncia in commento ha accolto il ricorso del condomino; di conseguenza, ha annullato il provvedimento del Comune con contestuale condanna alle spese.
