Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 2960 del 12 marzo 2024, ha affrontato un interessante caso riguardante il quorum necessario da rispettare in assemblea affinché la delibera di sostituzione della caldaia centralizzata possa ritenersi valida. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda sottoposta al giudice partenopeo.
Maggioranza per sostituzione caldaia: fatto e decisione
Un condomino impugnava la deliberazione con cui l'assemblea disponeva la sostituzione della vecchia caldaia centralizzata con una nuova.
Secondo l'attore, la delibera sarebbe stata viziata essenzialmente per due ragioni:
- per difetto di quorum deliberativo, essendo stata adottata senza il rispetto della maggioranza stabilita dall'art. 1136 c.c. per i lavori straordinari di notevole entità, ovverosia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio;
- per mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135, nr. 4), c.c.
Si costituiva il condominio, il quale eccepiva come l'intervento de quo dovesse essere ricondotto nell'alveo di cui al comma secondo dell'art. 1135 c.c., a tenore del quale l'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente.
Secondo la compagine, l'assemblea non aveva fatto altro che concedere un formale nulla osta all'intervento, rimettendosi per intero ai poteri dell'amministratore, stante la necessità di provvedere con urgenza alla sostituzione dell'impianto di riscaldamento obsoleto.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza in commento, ha pienamente accolto la domanda attorea.
Deve infatti ritenersi che la sostituzione della caldaia condominiale rientri a pieno diritto nell'alveo dei lavori straordinari che necessitano della previa autorizzazione assembleare, così come stabilito dall'art. 1135 c.c.
Per ciò che concerne il quorum, va applicata quella di cui all'art. 1136, comma secondo, c.c., per cui è valida la deliberazione adottata a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Fondata è anche l'eccezione inerente alla mancata costituzione del fondo speciale, alla quale non è possibile derogare trattandosi di norma di fondamentale importanza, posta a tutela delle ragioni sia dei condòmini che dei creditori; tant'è che una parte della giurisprudenza ritiene radicalmente nulla la deliberazione di approvazione dei lavori senza previa costituzione del fondo speciale.
Alla luce di tali argomentazioni, il Tribunale di Napoli ha accolto la domanda attorea, annullando di conseguenza la deliberazione impugnata.
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Sostituzione caldaia centralizzata: considerazioni conclusive
La sentenza resa dal Tribunale di Napoli si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità.
Per quanto riguarda la natura dell'intervento deliberato dal consesso, è appena il caso di ricordare che il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condòmini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma secondo, c.c., riposa sulla normalità dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette al miglior uso delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale (Cass., n. 10865/2016).
Nel caso di specie, quindi, l'acquisto e l'installazione della caldaia condominiale, se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, considerata l'oggettiva e intrinseca straordinarietà del tipo di intervento, nonché l'ammontare dell'importo complessivo della spesa.
Con riferimento al quorum, va rammentato che l'art. 1135, nr. 4), c.c., imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, configura un'ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria dell'edificio; è, dunque, dal testo di tale deliberazione assembleare che deve necessariamente emergere il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale non potendo, viceversa, trarsi implicitamente dall'importo del fondo in concreto costituito quale sia l'ammontare delle spese necessarie (Cass., 25 maggio 2022, n. 16953).
Alla luce delle superiori considerazioni, deve ravvisarsi nell'obbligo di costituzione del fondo, così come concepito nelle intenzioni del legislatore, lo scopo di garantire all'assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni.
