Le tubazioni per lo smaltimento delle acque sia chiare che scure, anche se sono poste al servizio di appartamenti di proprietà esclusiva, rivestono il carattere di beni comuni in quanto raccogliendo le acque provenienti dai singoli appartamenti presentano l'attitudine all'uso e al godimento collettivo.
Ogni colonna di scarico condominiale defluisce in un pozzetto di raccolta che a sua volta si va a collegare con gli altri pozzetti creando così la rete fognante, da cui tutti gli scarichi si immettono in un unico pozzetto di raccolta dal quale, poi, il liquame defluisce nella fognatura comunale.
Qualche difetto "originario" nella realizzazione dell'impianto fognario può generare problemi nelle unità immobiliari.
L'argomento è stato affrontato da una recente decisione Corte di Appello di Milano (sentenza n. 1054 del 10 aprile 2024).
Impianto fognario difettoso e condominio condannato a rimediare. Fatto e decisione
Due condomini, comproprietari di un appartamento con giardino, citavano in giudizio il condominio al fine di ottenerne la condanna alla realizzazione degli interventi necessari a risolvere le problematiche riguardanti la colonna di scarico e l'impianto fognario condominiale o, in subordine, la condanna al risarcimento del danno per equivalente, oltre, in ogni caso, alla condanna del condominio convenuto al risarcimento del danno non patrimoniale.
A fondamento della domanda gli attori esponevano che vi erano problematiche riguardanti sia la colonna di scarico - determinanti forti rumori nell'appartamento di loro proprietà, oltre a infiltrazioni e macchie di umidità - sia l'impianto fognario condominiale, per cui veniva convogliata acqua sporca e maleodorante, mista a schiuma nel pozzetto sito nel giardino di loro proprietà.
In ogni caso gli attori - che avevano già promosso nei confronti del convenuto un procedimento di ATP - facevano presente che le problematiche lamentate avevano determinato ad uno degli attori l'insorgenza di una patologia psichiatrica (disturbo paranoide), con conseguente danno biologico.
Si costituiva il condominio chiedendo il rigetto delle domande degli attori, in quanto infondate, contestando che le problematiche lamentate dagli attori fossero causate da parti condominiali, dovendo le stesse essere attribuite a parti di proprietà esclusiva degli attori o a parti di proprietà solo di alcuni condomini; il convenuto lamentava l'omissione di adeguate indagini da parte del CTU nominato; negava, in ogni caso, che la patologia sviluppata dall'attore fosse causalmente riconducibile alle problematiche relative alla colonna di scarico e all'impianto fognario.
Il Tribunale condannava il condominio a realizzare, a proprie cure e spese, le opere di formazione di una colonna di scarico tipo insonorizzato, esterna alla muratura perimetrale e dissimulata entro una scossalina in rame, e di rimozione del pozzetto presente nel giardino degli attori e realizzazione di un nuovo tratto di linea fognaria, come meglio indicate e dettagliatamente descritte nella relazione del CTU; lo stesso giudice rigettava la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale proposta.
Il condominio ricorreva alla Corte di Appello evidenziando, tra l'altro, che non era chiaro se i problemi lamentati dipendessero da parte privata o da una parte condominiale.
Inoltre notava che non era neppure certo se a commissionare il pozzetto fosse stato il condominio o i condomini titolari del giardino di loro esclusiva proprietà.
In altre parole, secondo la difesa del convenuto, non si sarebbe dovuto parlare di impianto condominiale fatto male, ma "di un'opera postuma frutto dell'iniziativa del singolo condomino, il quale, allacciandosi all'impianto condominiale, si sarebbe auto-procurato il problema ed il relativo danno".
La Corte d'Appello ha dato torto al condominio.
Secondi i giudici di secondo grado, diversamente da quanto affermato dall'appellante, il CTU ha individuato l'origine e la causa dei danni lamentati dagli attori. Come hanno notato i giudici di secondo grado, dalla lettura della relazione peritale, è emerso chiaramente l'intollerabilità delle emissioni prodotte dagli scarichi, fenomeno riconducibile ad un "difetto costruttivo della colonna di scarico condominiale, sia pur al servizio di alcune e specifiche unità immobiliari".
In ogni caso la Corte ha evidenziato che, come chiarito dal CTU, a fronte del difetto nella rete di smaltimento delle acque reflue (causa del ritorno dei liquami nel bagno), il costruttore ha tentato di porre rimedio all'errore, realizzando un pozzetto, inutile e quanto meno inefficace. Confermata la decisione di primo grado.
Ripartizione spese per la colonna di scarico
Considerazioni conclusive
La presunzione di comproprietà, prevista anche per l'art. 1117 c.c., n. 3, dell'impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di esclusiva proprietà.
Nel caso esaminato, i problemi si sono manifestati nell'unità immobiliare degli attori, ma il difetto è risultato relativo ad un tratto verticale della tubazione dell'impianto comune condominiale.
Il vizio in questione è stato causato dal costruttore che si è accorto del problema, cercando inutilmente di risolverlo.
Il condominio è stato condannato a porre rimedio alla situazione perché, qualora il fatto generatore del danno lamentato dal singolo condomino sui beni di proprietà esclusiva sia originato da difettosa realizzazione delle parti comuni dell'edificio (nella specie precaria situazione della muratura perimetrale adiacente il giardino condominiale e dei pozzetti), nei confronti di questi è responsabile, in via autonoma ex art. 2051 c.c., il condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria (Cass. civ., sez. II, 12/07/2011, n. 15291). Ciò posto, il condominio dovrà eseguire a proprie spese tutte le opere di ripristino necessarie.
Nelle anzidette circostanze, quindi, al condominio, se ancora possibile, non resta che agire in rivalsa nei confronti del costruttore, ma non può certo sottrarsi al risarcimento dei danni provocati dalla cosa comune in custodia.
