In alcuni fabbricati, soprattutto quelli di vecchia edificazione, sono ancora presenti le vasche (cosiddette fosse Imhof) per lo smaltimento delle acque reflue. Si tratta di una forma di trattamento degli scarichi provenienti dalle abitazioni che non è più conforme alla normativa in materia.
Per tale ragione, allo scopo di conformarsi alla legge, l'assemblea del condominio potrebbe decidere di sostituire il vecchio impianto, provvedendo alla tombatura della vasca e realizzando il collegamento alla fognatura comunale.
Si può, quindi, immaginare che occorrerebbe affrontare una spesa non irrisoria che necessiterebbe di un'adeguata progettazione preventiva, seguita dall'incarico alla ditta prescelta per l'esecuzione dei lavori.
Ebbene, in un caso del genere, l'opera potrebbe definirsi un'innovazione gravosa per il condominio? Per approvare la sostituzione del vecchio impianto fognario a quale maggioranza bisognerebbe ricorrere? In questo caso, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore del fabbricato oppure è necessario un consenso maggiore?
Ha risposto a queste domande la recente sentenza del Tribunale della Spezia n. 747 del 25 ottobre 2023. Lo ha fatto al fine di dirimere la lite in merito alla validità di un'assemblea. Più precisamente, si è trattato di un deliberato con il quale era stato deciso di sostituire il vecchio impianto fognario con uno di nuova concezione e conforme alla normativa.
Non ci resta che approfondire il caso concreto.
Sostituzione impianto fognario condominiale: chi la decide? Fatto e decisione
In un supercondominio, i proprietari di alcune unità immobiliari non erano d'accordo con quanto era stato deciso dall'assemblea nel febbraio del 2020. In tale occasione, infatti, il consesso aveva deciso di procedere alla sostituzione del vecchio impianto fognario condominiale con la realizzazione di uno nuovo, pienamente conforme alla normativa in materia e caratterizzato dal collegamento con la rete comunale.
Secondo i dissenzienti, tale decisione era invalida e, nello specifico, nulla, poiché non era stata assunta col voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentavano i 2/3 del valore dell'edificio.
L'opera progettata, infatti, era un'innovazione gravosa e, in quanto tale, non poteva essere approvata in modo diverso.
Per questa ragione, gli istanti adivano il competente Tribunale della Spezia affinché questi accertasse e dichiarasse l'invalidità del deliberato.
Il supercondominio, ritualmente costituitosi in giudizio, si difendeva, principalmente, facendo notare che l'assemblea impugnata era stata, meramente, confermativa di quella espressasi nell'agosto dell'anno precedente.
In quella sede, peraltro col voto favorevole degli attori, era stato già deciso di "tombare" l'attuale fossa condominiale, ormai non più a norma, e di provvedere alla realizzazione di un impianto moderno e conforme, con il collegamento alla rete comunale, stabilendo un costo complessivo di € 80.000,00. Tale assemblea non era stata impugnata dagli istanti. Difettava, perciò, ogni interesse ad agire dei ricorrenti.
Nel contempo, concludeva il convenuto, non vi era stata alcuna approvazione in difetto delle maggioranze di legge.
L'ufficio ligure, esaminati gli atti, ha accolto le conclusioni della parte convenuta e ha respinto la domanda. In conseguenza di ciò, ha condannato la parte soccombente al pagamento delle spese processuali.
Il condominio è sempre responsabile per i danni a terzi causati dall'impianto fognario privato?
Sostituzione impianto fognario condominiale: quale maggioranza? Considerazioni conclusive
Con la sentenza in commento l'ufficio ligure ha ricordato che, in ambito condominiale, si può parlare di innovazione soltanto nel momento in cui l'opera approvata incide sulla destinazione e sulla funzione originaria della cosa comune. Si tratta di caratteristiche che non si rinvengono nel caso di sostituzione del vecchio impianto fognario.
In questa ipotesi, infatti, si sta parlando di un'opera che non muterebbe, nemmeno minimamente, la funzione e la relativa destinazione. Per questi motivi, l'intervento sarebbe, semplicemente, di straordinaria manutenzione e potrebbe essere approvato col voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 co. 2 co. civ.).
Sul tema, il Tribunale della Spezia, aggiunge anche un'interessante riflessione.
Il magistrato, infatti, pone l'attenzione sul fatto che la realizzazione di un nuovo impianto fognario, conforme alla normativa e in sostituzione di quello preesistente caratterizzato dalla fossa biologica Imhof, rappresenta un miglioramento per la salubrità dell'edificio.
Per questo motivo, pur considerando l'opera un'innovazione, per la sua approvazione, essa necessiterebbe, sempre, del solo consenso favorevole di cui all'art. 1136 co. 2 co. civ. "I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti… (art. 1120 cod. civ.)".
Si può, pertanto, concludere che per disporre la sostituzione del vecchio impianto fognario in condominio non occorre il consenso della maggioranza che rappresenti almeno i 2/3 del valore dell'edificio.
