L'istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, che non renda necessaria la modifica delle parti condominiali, può essere apportata dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, senza richiedere alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea.
L'articolo 1122 bis c.c. prevede però che qualora l'installazione degli impianti sopra detti richieda necessariamente modificazioni delle parti comuni, "l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi".
In relazione all'installazione di tali impianti vi è stata una semplificazione delle procedure amministrative.
Tuttavia i giudici ammnistrativi hanno chiaramente precisato che la semplificazione delle procedure non legittima di per sé la deroga ai vincoli paesaggistici. A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione del Tar Cagliari n. 323/2023.
Installazione pannelli fotovoltaici del singolo condomino: procedure nel rispetto dei vincoli urbanistici. Fatto e decisione
Un condomino realizzava (sul lastrico di copertura del caseggiato (accessibile da altro appartamento) un impianto tecnologico termico-solare per la produzione di acqua calda sanitaria (con due pannelli), collegato all'impianto di riscaldamento al servizio esclusivo del suo appartamento situato al piano terzo dello stesso edificio.
Tale impianto era stato realizzato senza ottenere né la preventiva autorizzazione paesaggistica, né tantomeno l'assenso del condominio che, con apposita delibera assembleare, aveva richiesto espressamente la rimozione del manufatto al costruttore abusivo.
Quest'ultimo riceveva pure dal Comune di Cagliari, la notifica di un'ordinanza dirigenziale di ingiunzione alla demolizione e rimessa in pristino delle opere edilizie abusive realizzate nella copertura condominiale. Il condominio si rivolgeva al Tar muovendo diverse critiche al provvedimento impugnato.
Il ricorrente lamentava, tra l'altro, l'omessa comunicazione dell'avvio del procedimento di verifica (con conseguente impossibilità di incidere concretamente, con le sue osservazioni, sul contenuto dell'atto medesimo); inoltre faceva presente che l'installazione dell'impianto idrico-sanitario destinato alla produzione di acqua calda andava considerata, estensione dell'impianto idrico-sanitario già in opera e, dunque, intervento di manutenzione straordinaria, le cui opere potevano essere dunque eseguite senza alcun titolo abilitativo.
Lo stesso condomino notava che l'installazione di pannelli solari ricadeva nell'attività di edilizia libera, ben potendo dunque essere realizzati senza alcun titolo abilitativo.
Inoltre osservava che non era stato valutato il contesto urbano dell'area in questione (caratterizzata proprio dalla presenza di molteplici pannelli solari e fotovoltaici nelle coperture degli edifici), né il notevole lasso di tempo dalla installazione dell'impianto (circa 10 anni).
Quanto poi alla contestata assenza di autorizzazione paesaggistica, il ricorrente sosteneva che l'intervento in questione rientrava nella categoria degli interventi "esclusi dall'autorizzazione paesaggistica; in ogni caso riteneva la sanzione demolitoria non corretta ed adeguata nel caso di specie nel quale, al più, avrebbe potuto trovare applicazione quella amministrativa pecuniaria.
Il Collegio, investito della questione, ha censurato punto per punto tutte le critiche del ricorrente, ritenendo incontestabile il provvedimento impugnato. Il TAR ha perciò respinto il ricorso.
I giudici hanno evidenziato come nel caso in esame il ricorrente non abbia nemmeno inoltrato la comunicazione di inizio lavori.
Quanto, invece, al richiamo all'operatività del regime dell'edilizia libera, il Tar ha precisato come la normativa richiamata dal ricorrente presupponga, in ogni caso, il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia.
Come hanno osservato gli stessi giudici ammnistrativi il Regolamento Edilizio vigente vieta di posizionare nelle pareti esterne (comprese quelle orizzontali) apparecchiature tecnologiche (tra le quali rientrano senz'altro i pannelli solari) che non risultano in armonia architettonica con le pareti del fabbricato ed il suo intorno, visibili da altri spazi pubblici e prive di accorgimenti volti a mascherare i macchinari.
L'impianto tecnologico accertato al momento del sopralluogo non è risultato integrato nella configurazione della copertura e posizionato in maniera tale da essere visibile dagli spazi pubblici.
In ogni caso elemento decisivo nella valutazione negativa operata dal TAR Sardegna è stata la mancanza dell'acquisizione preventiva dell'autorizzazione paesaggistica, trattandosi di zona vincolata.
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Considerazioni conclusive
Il nuovo art. 9, comma 1, D.L. 17/2022 (convertito con modifiche dalla L. 34/2022) stabilisce che l'installazione dei suddetti impianti è considerata come opera di manutenzione ordinaria e dunque attività di edilizia libera; si noti però che restano salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e necessarie le autorizzazioni previste dalle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio. Di conseguenza se tali impianti sono collocati in zona sottoposta a vincoli paesaggistici, occorrerà sempre la preventiva acquisizione del parere, rispettivamente, delle Soprintendenze o delle competenti autorità preposte (Regione o Ente Parco).
Il favor legislativo per le fonti energetiche rinnovabili impone una motivazione "particolarmente stringente" perché si possa opporre un eventuale diniego di compatibilità paesaggistica alla realizzazione di un impianto fotovoltaico comune.
Di conseguenza, in sede di rilascio del titolo abilitativo, la Soprintendenza deve operare un'attenta comparazione tra i diversi interessi coinvolti che, nel caso di impianti fotovoltaici in cui l'opera progettata o realizzata dal privato ha una espressa qualificazione legale in termini di opera di pubblica utilità (soggetta fra l'altro a finanziamenti agevolati), non può ridursi all'esame dell'ordinaria contrapposizione interesse pubblico/interesse privato, ma impone una valutazione più analitica che si faccia carico di esaminare la complessità degli interessi coinvolti (C.d.S., sez. VI, 9 giugno 2020, n. 3969).
Il diniego (anche parziale) dell'autorizzazione paesaggistica deve contenere una sufficiente esternazione delle peculiari ragioni per le quali si ritiene che un'opera non sia idonea a inserirsi nell'ambiente, attraverso l'esame delle sue caratteristiche concrete e l'analitica individuazione degli elementi di contrasto con il vincolo da tutelare; e, a maggior ragione, puntuali e analitiche debbono essere le ragioni del diniego qualora l'autorizzazione richiesta riguardi la realizzazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, nei cui confronti l'ordinamento esprime un chiaro favore (Tar Abruzzo 20 aprile 2023 n. 314).
