Ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto e, a tal fine, può apportare modifiche necessarie per il migliore godimento della cosa.
Questo è in sostanza quanto prevede l'art. 1102 c.c. con riferimento all'uso della cosa, che può essere anche più intenso da parte del singolo condomino, ma non deve comportare una violazione della tenuta statica e della sicurezza del fabbricato.
Condizione imprescindibile per l'esercizio della facoltà di ciascun condomino di servirsi della cosa comune è, dunque, la stabilità e la sicurezza dell'edificio ed è a questa condizione, unitamente a quella del rispetto del decoro architettonico, che è possibile l'installazione di un impianto fotovoltaico in condominio.
È quanto ribadito da una sentenza del Tribunale di Roma, n. 7663 del 3 maggio 2021, che offre lo spunto per approfondire la materia con particolare riferimento alle regole da seguire per poter installare sul lastrico solare impianti tecnologici destinati al servizio di singole unità del condominio.
Installazione di un impianto fotovoltaico per l'appartamento del singolo condomino: le regole e i requisiti di legge
Anche un solo condomino può installare pannelli solari ad uso personale nel lastrico solare ed in generale nelle parti comuni.
La norma di riferimento è l'articolo 1122-bis del c.c., rubricato "Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili", il cui comma 2 prevede che "è consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato".
Nel caso in cui si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato è tenuto a darne comunicazione all'amministratore di condominio, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.
L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136 (ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio), adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio.
L'assemblea, ai fini dell'installazione degli impianti fotovoltaici destinati al servizio delle singole unità immobiliari, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
In base a tali principi, si può ritenere che, se da un lato il singolo condomino ha diritto a installare un impianto fotovoltaico sulle superfici comuni, dall'altro lato l'esercizio di tale diritto non dovrà arrecare pregiudizio allo stabile condominiale.
Ed invero, se l'installazione dell'impianto fotovoltaico non altera la destinazione della cosa comune, non impedisce agli altri proprietari di farne pari uso secondo il loro diritto e non reca pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza dell'edificio, e non altera il decoro architettonico, l'assemblea dei condomini non avrà il potere di vietare l'installazione e la relativa delibera, essendo viziata, potrà essere impugnata.
Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni: le regole e la normativa sulla privacy
La legge n. 220/2012, di Riforma del Condominio, ha inserito l'articolo 1122-ter del Codice civile, per il quale "le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136" (500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti).
Anche per l'installazione di sistemi di videosorveglianza vi sono delle regole da rispettare per non incorrere in violazione della privacy; in generale, l'installazione è ammessa purché le telecamere riguardino le parti comuni come il portone di ingresso, il cortile ed i parcheggi e non coinvolgano aree di terzi estranei al condominio o di proprietà individuale dei singoli condomini.
Dovranno essere apposti cartelli di avviso della presenza di telecamere e dovrà essere nominato un responsabile della privacy.
Nel caso in cui le telecamere riguardino la singola proprietà del condomino questi potrà installare l'impianto di videosorveglianza senza alcuna autorizzazione dell'assemblea purché le telecamere non riprendano spazi comuni o altre proprietà dei vicini condomini o di terzi.
Nella videosorveglianza privata, infatti, occorre prestare attenzione a non incorrere nel reato di interferenze illecite sicché, come stabilito dal Garante della Privacy, l'angolo visuale delle riprese deve essere limitato ai soli spazi di esclusiva pertinenza, escludendo ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, relativa ad aree comuni ovvero a zone di pertinenza di soggetti terzi.
Superbonus e pannello fotovoltaico su edificio adiacente in comproprietà
Impianti fotovoltaici a servizio della singola unità immobiliare e sistemi di videosorveglianza: il caso deciso dal Tribunale di Roma con sent. n. 7663/2021
Un Condominio citava in giudizio una società proprietaria di unità immobiliari all'interno dello stabile condominiale, per sentirla condannare alla rimozione di quanto dalla stessa abusivamente installato sul lastrico solare di proprietà comune in particolare un impianto fotovoltaico recintato con grigliato metallico sorvegliato da due telecamere.
Il Condominio rappresentava che la condotta della società condomina era illegittima, sia per la mancanza di autorizzazione assembleare, sia per i rischi di tenuta del solaio, sia per l'estensione dell'area del terrazzo occupata stabilmente dall'impianto (che non consentiva ai condomini il pari uso dello stesso), sia per la violazione della privacy correlata al funzionamento delle telecamere.
Si costituiva la società proprietaria delle unità immobiliari la quale non negava di aver posto in essere gli interventi descritti dal Condominio, al fine di dotare la struttura ricettiva di sua proprietà di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, ma evidenziava che l'installazione dei macchinari era avvenuta con l'autorizzazione dell'amministratore e dell'assemblea, nella quale era stato ratificato il posizionamento dei macchinari nella posizione previamente concordata tra i tecnici del Condominio e della società convenuta.
Una successiva assemblea aveva poi deliberato di adibire il lastrico all'installazione degli impianti tecnologici nella misura di mq. 150, da suddividere proporzionalmente tra i proprietari.
La causa veniva istruita con la documentazione prodotta dalle parti e mediante CTU.
Il Tribunale accoglieva la domanda proposta dal Condominio ritenendola fondata.
Vediamo le motivazioni della decisione fondate sui riscontri tecnici del consulente nominato.
Invero, il Tribunale, nella fattispecie portata alla sua attenzione, ha compiuto un'indagine, con l'ausilio del tecnico d'ufficio, volta a verificare la sussistenza o meno dei requisiti di legge previsti per consentire la legittima installazione di impianti fotovoltaici al servizio delle singole unità immobiliari della società condomina convenuta.
L'indagine peritale sulla quale si è fondata poi la decisione del giudice ha infatti riguardato particolarmente il requisito della stabilità e sicurezza dell'edificio ovverosia della tenuta statica del solaio in caso di installazione degli impianti e successivamente si è concentrata sul deliberato assembleare ritenendo pero, l'eventuale autorizzazione superflua in caso di accertamento di rischi per la sicurezza del fabbricato.
I requisiti previsti dalla legge per l'installazione degli impianti, oggetto di indagine del Tribunale:
- stabilità e sicurezza dell'edificio: alla luce della struttura dei pannelli termici poggiati sul lastrico solare sul quale veniva scaricato il peso della struttura, il Ctu ha accertato le geometrie e i materiali costituenti il solaio e quindi proceduto alla verifica statica, giungendo a ritenere lo stesso solaio "particolarmente critico", sia con riferimento alla normativa vigente, sia con riferimento ai vecchi criteri fissati dalla legge e, conseguentemente, ha ritenuto che il lastrico solare dell'edificio condominiale non garantisse una tenuta sufficiente per consentire sovraccarichi che, seppur non particolarmente elevati in valore assoluto, non erano sopportabili in sicurezza da un solaio già interessato da limiti statici.
- l'autorizzazione dell'assemblea: per il Tribunale non è rilevante quanto deliberato dall'assemblea condominiale riguardo alla decisione di adibire il lastrico alla installazione degli impianti tecnologici nella misura di mq. 150, da suddividere proporzionalmente tra i proprietari.
Tale delibera, infatti, prevedeva di subordinare l'installazione degli impianti alla presentazione al Condominio di tutti i calcoli statici, progetti tecnici ed autorizzazioni da parte delle autorità competenti, senza dunque autorizzare, neanche in successive assemblee, le installazioni della convenuta.
Quel che è pero interessante sottolineare è la conclusione cui giunge il Tribunale ossia che condizione imprescindibile per l'esercizio della facoltà di ciascun condomino di servirsi della cosa comune e di installare impianti tecnologici al servizio della propria unità immobiliare è la stabilità e sicurezza dell'edificio e ciò, anche in caso di autorizzazione dell'assemblea condominiale.
Quanto all'installazione delle telecamere di videosorveglianza dell'impianto, il Tribunale ne ha disposto la rimozione essendo stato accertato dal Ctu che erano poste in posizione tale da poter riprendere anche spazi condominiali esterni a quello illegittimamente recintato dalla condomina convenuta, in violazione della normativa in materia, sopra richiamata.
Ecco perchè il singolo condomino non può installare il fotovoltaico sul tetto condominiale
