Fotovoltaico su lastrico solare, il caso
L'installazione di impianti fotovoltaici in condominio è tornata questione di grande interesse. Merito del superbonus, sicuramente, ma in generale dei benefici fiscali connessi alla posa di tali impianti.
Al riguardo, è molto interessante il quesito giuntoci da un nostro lettore, che ci scrive e domanda:
"Gentilissima redazione di Condominioweb, vi sottopongo la mia questione e spero che spero possa essere d'interesse anche per altri.
Condominio con lastrico solare. L'assemblea delibera l'installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica a vantaggio delle parti comuni. L'impianto occuperà buona parte del lastrico, da quel che ho capito, poco più di metà. In questo modo raggiungeremo l'agognata autosufficienza energetica o almeno così ci è stato promesso.
Contemporaneamente due condòmini vogliono fare eseguire dalla stessa impresa la realizzazione di impianti a servizio delle loro abitazioni (chiaramente a loro esclusive spese). Il problema che si è posto è di spazi: se ognuno dei restanti in futuro volesse fare lo stesso, non ci sarebbe spazio.
Domanda: è legittimo che i miei due vicini procedano con l'occupazione del lastrico coi loro pannelli? L'assemblea ha poteri in merito?
Grazie".
Fotovoltaico su lastrico solare, l'ipotesi dell'impianto condominiale
Partiamo dal caso condominiale che rappresenta senza dubbio un intervento innovativo agevolato (il riferimento non è a benefici fiscali, ma ai quorum deliberativi).
Ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c., infatti, le delibere aventi ad oggetto installazione di impianti per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili possono essere assunte col voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio (in prima e seconda convocazione).
Sta all'assemblea individuare il luogo d'installazione dei pannelli. La migliore localizzazione, solitamente, è il lastrico solare e/o il tetto.
È evidente che la migliore resa dell'impianto non può prescindere dall'esposizione ottimale dei pannelli, ma è altrettanto chiaro che la progettazione del singolo impianto non possa non tenere conto anche dello stato dei luoghi. Come dire: se si può sul tetto meglio, altrimenti si può ipotizzare un'altra soluzione. Nel caso del nostro lettore il luogo deputato è il lastrico comune.
Nessun dubbio sulla possibilità per l'assemblea di destinare quello spazio a questa forma d'uso (il tutto chiaramente nella sicurezza in relazione a carichi, ecc.) posto che l'art. 1138 c.c. riconosce esplicitamente all'assemblea il potere di regolamentare le modalità d'uso dei beni comuni.
Fotovoltaico su lastrico solare, l'ipotesi dell'impianto ad uso esclusivo
L'installazione di impianti fotovoltaici ad uso esclusivo su parti comuni dell'edificio è espressamente disciplinata dall'art. 1122-bis c.c. rubricato Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Nei casi di installazione di impianti fotovoltaici, a specificarlo è il terzo comma della norma citata, "qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma (gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, n.d.A), provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto."
Il disposto normativo è articolato, ma così sintetizzabile. L'installazione richiede modifiche delle parti comuni (per i panelli fotovoltaici è un'ipotesi verosimile)? L'interessato deve darne comunicazione all'amministratore. L'assemblea non può vietare l'iniziativa, ma può disciplinarla.
Tale disciplina è prevista al di là delle modifiche alle parti comuni in relazione agli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, per la regolamentazione dell'uso delle parti comuni.
Impianto fotovoltaico individuale e uso della cosa comune, il pregiudizio dev'essere concreto
Fotovoltaico su lastrico solare, la disciplina e i risvolti giudiziari
È qui arriviamo alla questione del nostro lettore: evidentemente la possibilità che l'installazione da parte di alcuni possa essere preclusiva in futuro per altri in relazione al medesimo utilizzo (o comunque ad altri utilizzi) non depone a favore dell'iniziativa di quei condòmini.
Va sempre ricordato che l'uso individuale di cui all'art. 1102 c.c. non deve essere lesivo del pari diritto da intendersi non solo riguardo all'uso identico e contemporaneo, ma anche successivo, potenziale e differente.
Se per mettere i pannelli fotovoltaici di Tizio e Caio, dopo Sempronio e gli altri non solo non possono installare panelli, ma nemmeno un'antenna o far altri usi di quello spazio comune è evidente che l'installazione dei pannelli possa essere contestata.
Si badi: per quanto l'assemblea possa vietare quell'uso, l'ultima parola in caso di contrasto spetta all'Autorità Giudiziaria. Il ricorso al giudice non è riservato solo ai condòmini che si sono visti negare l'installazione dei pannelli, ma anche agli altri condòmini che in assenza di presa di posizione condominiale vogliano evitare quell'uso o rimediare laddove sia stato già installato l'impianto.
Stessi poteri, in ragione dell'attribuzione di esecuzione di atti conservativi spettano all'amministratore.
In chiusura, dunque, possiamo dire al nostro lettore che mentre non sorgono dubbi di legittimità sull'iniziativa condominiale, diversamente, per i fatti esposti, dobbiamo concludere per quella dei suoi vicini. Come gestirla concretamente, però, andrà valutato alla luce dell'evoluzione della situazione concreta.
