Il supermercato
Il supermercato è un luogo di accesso pubblico, senza che vi sia la regolamentazione dell'affluenza dell'utenza.
Non potrebbe esservi simile regolamentazione, trattandosi di negozio in cui la gente acquista i beni primari e di consumo.
Solo in epoca Covid si è reso necessario limitare gli ingressi ai fini di salvaguardia di sicurezza e sanità ma si è trattato di una situazione contingente, non rientrante nell'ordinario.
Siamo soliti vedere i supermercati situati al piano terreno degli edifici ma mai ci si è soffermati a interrogarci se ciò possa considerarsi lecito nella totalità dei casi o se vi sono certe circostanze in cui ciò non sia possibile.
La domanda è quindi la seguente: il supermercato può essere aperto in ogni condominio o vi sono condomini che non lo permettono?
Le clausole del regolamento dell'edificio
Considerando la prima descrizione fornita di supermercato, esso può rientrare nelle attività di destinazione pubblica non regolamentata dei locali.
Simile indicazione ben può essere contenuta all'interno di una clausola del regolamento di edificio. Se così è, si qualifica come limite alla libera determinazione dell'attività da svolgere nell'unità immobiliare. Questa previsione esclude la possibilità di aprile un supermercato
Non è possibile aprire un supermercato nei locali condominiali se il regolamento del palazzo ammette solo attività per cui l'accesso del pubblico non è libero ma regolamentato (App. Milano 11 settembre 2020, n. 2159)
Naturalmente essendo una clausola che limita il diritto di proprietà dei singoli condomini, essa si qualifica in termini di clausola contrattuale. In quanto tale richiede il consenso unanime per la sua formazione e/o modificazione.
Poiché vi è l'unanimità del consenso da parte di tutti i condomini, il regolamento contrattuale può prevedere clausole con cui si limitano in qualche modo le proprietà esclusive o l'uso dei beni e servizi del condominio, che prevedono una particolare disciplina di base diversa da quella codicistica.
L'unico limite che incontra anche il regolamento contrattuale è dato dalle disposizioni inderogabili, come ad esempio il necessario rispetto delle maggioranze costitutive e deliberative richieste all'assemblea.
Vista la totalità dell'assenso, può avere ad oggetto materie attinenti alle singole proprietà esclusive o dei beni comuni, le cui limitazioni sono vietate per il regolamento assembleare, essendo quest'ultimo assunto a maggioranza.
Si tratta dei c.d. oneri reali, obbligazioni propter rem, anche dette servitù reciproche.
Naturalmente queste clausole, per essere valide, necessitano della forma scritta trattandosi di vincoli o limiti - normalmente servitù - ai diritti reali su beni immobili.
Vi sono alcuni precedenti in termini anche della Suprema Corte (Cass., 02 giugno 1999, n. 5393; Cass., 18 settembre 2009, n. 20237).
Dubbi interpretativi delle clausole del regolamento
Spesso possono sorgere dubbi interpretativi di clausole come quelle qui in esame: a volte sono indicate specifiche attività vietate, mentre altre volte può essere specificato il bene che si vuole tutelare, ad es. la quiete dei condomini ed altre volte ancora può riguardare attività generiche, sia in senso negativo sia anche in senso positivo.
Se ad esempio ci si trovasse davanti ad un regolamento che esclude tassativamente le destinazioni ad uso pubblico e poi specificasse anche il divieto di alberghi, trattorie, osterie, bar, pensioni, camere d'affitto, laboratori, magazzini di merce, scuole specie di canto e musica, asili, ricoveri in genere, sale da ballo e da gioco, luoghi di ritrovo, istituiti per esercizi fisici, gabinetti di cura ed ambulatori per malattie contagiose ed infettive, si potrebbe propendere per l'interpretazione che le attività non indicate come escluse sono lecite.
Così non sarebbe corretto perché non terrebbe conto della prima parte della clausola, con l'indicazione della fattispecie in generale.
Se infatti nel regolamento vi sono entrambi i criteri di individuazione delle attività vietate (indicazione generica e fattispecie concrete) occorre concludere nel senso che l'elenco delle attività vietate non sia tassativo, e che il divieto si estenda anche a tutte le destinazioni non espressamente menzionate, che siano comunque idonee a provocare i pregiudizi che si intendono evitare; dall'altro lato, che tutte le attività specificamente indicate siano di per sé vietate, senza necessità di verificare in concreto l'idoneità a recare i pregiudizi suddetti (Cass. 18 settembre 2009, n. 20237).
L'apertura di un supermercato in condominio implica vari accessi e uscite di persone dai locali, durante tutto il periodo di apertura dell'esercizio al pubblico a cui si associa il chiacchiericcio.
Se quindi il regolamento ha una clausola che tutela la quiete o il divieto di produrre rumori o turbare la tranquillità dei condomini dello stabile non si può aprire il supermercato.
Al pari, non vi può essere il supermercato se la clausola del regolamento permetta le destinazioni delle unità immobiliari in cui l'accesso del pubblico non è libero ma regolamentato, a cura dei residenti o dei professionisti residenti nel palazzo.
I divieti formulati nella clausola possono essere identificati per mezzo di un elenco delle specifiche attività vietate: qui è sufficiente accertare se la destinazione sia inclusa nell'elenco; ove inclusa è da considerarsi non lecita. Vi può essere una clausola che elenchi solo i pregiudizi che si vogliono evitare.
Si pensi, ad esempio, al divieto di attività destinate a turbare la tranquillità dei condomini. Simile clausola impedisce l'apertura di un ristorante, una birreria o simili. Così come l'asilo nido non può stare nel condominio se il regolamento lo vieta (App. Milano, sent. n. 3709/2018).
Supermercato di condominio
Assai diversa è la fattispecie del supermercato di condominio che sembra stia prendendo piede proprio in questi giorni. Si tratta di grandi frigoriferi contenenti cibi e bibite posti al piano terreno dell'edificio condominiale. Si fa la spesa accedendo a questo grosso distributore, cd. frigoriferi intelligenti, senza uscire dal palazzo.
Lo si può fare tutti i giorni e ad ogni ora dai residenti del condominio. Hanno gli stessi prezzi del supermercato e sono a rifornimento continuo di prodotti.
L'opponibilità del regolamento contrattuale ai condòmini successivi acquirenti.
