Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
105447 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Stendere i panni in condominio. I limiti contenuti nel codice civile, nel regolamento di polizia urbana ed in quello di condominio. Come tutelarsi
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Stendere i panni in condominio. I limiti contenuti nel codice civile, nel regolamento di polizia urbana ed in quello di condominio. Come tutelarsi

Stendere i panni in condominio, divieti, limiti e rimedi nel caso di comportamenti illeciti o semplicemente fastidiosi

Avv. Alessandro Gallucci 

È cosa usuale che i condomini stendano i panni all'esterno del proprio balcone. Tale operazione è effettuata o tramite l'avvicinamento e l'esposizione dello stendino mobile al bordo del balcone oppure, è un'ipotesi molto ricorrente, tramite il fissaggio alla ringhiera del balcone stesso di stendibiancheria che sporgono al di fuori della proprietà esclusiva.

Sciorinare i panni in questo modo, molte volte, soprattutto per i condomini che al piano terra hanno un giardino o un cortile di proprietà esclusiva, è causa di fastidio e conseguentemente d'impossibilità di fruire appieno delle pertinenze della propria unità immobiliare.

Chi si trova in queste situazioni, tanto che sia il condòmino (per lui malcapitato) del piano terreno, tanto che si tratti di quelli dei piani superiori, sovente si domanda: il mio vicino può stendere i panni?

Oppure dall'altro lato: potrò stendere i panni fuori dal mio balcone?

Che cosa possono fare i condòmini per verificarlo?

Che cosa possono fare i condòmini per bloccare comportamenti illeciti?

Servitù di sciorinio dei panni, ovvero diritto di stendere i panni sopra la proprietà del vicino

Per comprendere al meglio a quali norme bisogna fare riferimento è utile citare una sentenza datata maggio 2007 della Suprema Corte di Cassazione.

I giudici di legittimità hanno evidenziato che lo «stillicidio, sia delle acque piovane, sia, ed a maggior ragione, di quelle provenienti (peraltro con maggiore frequenza) dall'esercizio di attività umana, quali quelle derivanti dallo sciorinio di panni mediante sporti protesi sul fondo alieno (pratiche comportanti anche limitazioni di aria e luce a carico dell'immobile sottostante), per essere legittimamente esercitato, debba necessariamente trovare rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù ad hoc o, comunque, ove connesso alla realizzazione un balcone aggettante sull'area di proprietà del vicino, essere esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale» (Cass. 28 maggio 2007 n. 7576).

In primo luogo, quindi le norme generali cui fare riferimento sono quelle dettate in materia di stillicidio.

=> Piante, balconi e proprietà sottostante

Esse, non prevedono in alcun modo un riconoscimento generale del diritto a sciorinare i panni. Non esiste un diritto a stendere i panni, né tanto meno a farlo su proprietà altrui. Una simile facoltà può essere riconosciuta solamente tramite la concessione di una servitù.

Quest'ultima non è prevista ex lege ma può essere concessa solo dal proprietario del fondo servente che, volontariamente, potrebbe decidere d'assoggettarsi allo scolamento dei panni stesi ad asciugare da parte del proprietario del piano superiore.

Se si abita in condominio, quindi, è consigliabile consultare l'atto d'acquisto ed il regolamento di condominio. Quest'ultimo (solamente se di natura contrattuale) può essere titolo idoneo a riconoscere e disciplinare tale diritto di stendere i panni.

Per essere vincolante deve:

  • essere stato accettato da tutti i condòmini, anche quelli che hanno acquistato successivamente all'accettazione originaria;
  • in alternativa essere trascritto (meglio la clausola contenente la specifica servitù qui in esame deve essere trascritta) con il primo atto di cessione da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio.

In ogni caso l'esercizio prolungato nel tempo ed incontestato di una simile pratica può portare all'usucapione della servitù.

Oltre che degli atti è quindi necessario avere contezza dello stato dei luoghi e della prassi invalsa nel lungo periodo. (Ecco cosa si rischia quando si getta di tutto nel balcone di sotto.)

Stendere i panni in condominio, i limiti del regolamento di polizia urbana e del regolamento di condominio

Un limite ulteriore può essere previsto dai regolamenti di polizia locale del comune in cui è ubicato l'immobile.

Molti regolamenti, soprattutto per ciò che concerne sciorinio e sbattimento dei panni sui prospetti che si affacciano sulla pubblica via, vietano tali pratiche, per ragioni di decoro urbano, o meglio le limitano a determinati orari della giornata.

In questi casi, anche se sussiste una servitù nel senso sopra specificato il proprietario del fondo dominante non potrà stendere i panni se non alle condizioni previste in questo regolamento.

Tornando all'ambito interno al condominio, va detto che il regolamento può contenere disposizioni riguardanti il diritto a stendere i panni; vediamo quali e come la natura del regolamento possa incidere sul contenuto delle disposizioni.

Regolamento condominiale e diritto di stendere i panni in condominio

Il regolamento condominiale assembleare, cioè quello adottato a maggioranza, può disciplinare l'uso delle cose comuni ed il decoro dell'edificio.

Il diritto di stendere i panni in condominio, dunque, può essere oggetto di regolamentazione da parte del regolamento assembleare se riguarda il diritto e modalità d'esercizio del diritto sulle parti comuni, ovvero sulle parti di proprietà esclusiva se ciò inerisce al decoro dell'edificio.

Sicuramente il regolamento potrà vietare lo sgocciolamento su parti comuni, si badi lo sgocciolamento non il diritto a stendere panni, se da esso non deriva sgocciolamento.

Del pari può essere vietata l'apposizione di strutture fisse sulla colonna d'aria corrispondere al cortile condominiale, anch'essa di proprietà di tutti, sempre che la loro apposizione non sia compatibile con altri usi. Più problematica, invece, la possibilità di vietare tout court il diritto di stendere i panni, anche se si lega il divieto al decoro dell'edificio.

Si capisce da queste parole che, sebbene il regolamento assembleare possa contenere qualche disposizione in relazione allo sciorino dei panni, queste siano molte blande e comunque incerte.

Se il regolamento ha natura contrattuale, invece, esso può vietare a priori ogni forma di sciorinio di panni, tanto che si tratti della facciata principale, quanto del prospetto secondario.

Che può fare il soggetto che ritiene di essere danneggiato dalla condotta illecita altrui?

In primo luogo, per corroborare il proprio convincimento, dovrà verificare che in nessuno degli atti succitati, ossia atto d'acquisto e regolamento condominiale contrattuale sia riconosciuto l'esercizio di una simile facoltà.

In secondo luogo prendere informazioni sulla prassi (se ad esempio il trasferimento nell'unità immobiliare oggetto dello sgocciolamento è recente) al fine di comprendere se possa essersi in saturata una servitù.

Successivamente sarà utile consultare il regolamento di polizia urbana per constatare l'eventuale violazione di norme in esso contenute e quello condominiale, per le medesime ragioni.

Solo dopo queste verifiche e solamente se l'interessato riscontrerà delle irregolarità nella condotta, egli potrà contestarle tramite una formale diffida a evitare comportamenti illeciti e per quanto di loro competenza anche per mezzo di una segnalazione alla polizia municipale (autorità tenuta a far rispettare il regolamento di polizia urbana).

In sintesi: in presenza di norme che vietino di stendere i panni, la strada per impedire quella condotta è più certa. In mancanza, si potrà ottenere quel risultato solo se lo sciorino crea davvero disturbo, se del caso anche attraverso denuncia-querela per il reato di cui all'art. 674 c.p. (Getto pericoloso di cose).

=> Il regolamento condominiale si interpreta ma anche l'applicazione conta

Cerca: panni regolamento polizia

Commenta la notizia, interagisci...
Gianni
Gianni giovedì 29 ottobre 2015 alle ore 18:15

ho fatto un sistema innovativo che si puo stendere i panni dentro al balcone e fuori,se vuoi ti posso mandare una foto.cosi risolvi il problema.

Erminio Pisati
Erminio Pisati giovedì 03 dicembre 2015 alle ore 15:26

Gianni, per favore mi mandi la foto del tuo sistema? Mi interessa Grazie Erminio

Luigi
Luigi lunedì 22 febbraio 2016 alle ore 17:50

quando non c'è tolleranza da sempre fastidio quello che fanno gli altri...
non si è mai provato a fare un tantino di esame di coscienza per capire se prima di tutto si è posto con se stessi e nel confronto degli altri?

Raffaele
Raffaele lunedì 09 maggio 2016 alle ore 19:25

Raffaele giovedì 31 marzo 2016 alle ore 19:55
Buonasera, anche noi abbiamo un problema del genere se non peggio. Noi abitiamo in una palazzina di un piano e noi siamo al piano rialzato, i signori del primo piano non fanno altro che stendere i panni ASCIUTTI che tiene per ore e ore giorni e giorni e adesso le tiene per settimane, cosi facendo mi copre la LUCE che non entra in casa. Sono anni che gli dico di non stendere la roba asciutta e non fare dispetti. Questa non fa altro che farli e oltre a questo fa un dei rumori spostando mobili a tutto andare. Volevo mandare una immagine ho visto che non si può. C'è qualcuno che mi sa dire cosa fare? grazie...

Redazione Condominioweb
Redazione Condominioweb martedì 10 maggio 2016 alle ore 12:31

Gentile utente, i quesiti vanno posti nel forum.
Per farlo è semplice. Dopo la registrazione gratuita, basta scegliere il forum adatto e cliccare su invia nuova discussione. Per accedere al forum https://www.condominioweb.com/forum/

Sonia
Sonia lunedì 05 giugno 2017 alle ore 13:13

Abito al pian terreno e ho un giardino privato. Vi assicuro che davvero è antipaticovedere steso il bucato sopra la testa. Anche dopo un lavaggio scendono, dal bucato, peli e cappelli e altro. Perchè non mettere lo stendino all'interno scusate??? E' vietato dal regolamento stendere i panni e mettere piante all'esterno dei balconi! Spesso mi trovo in giardino, dopo una buffera, indumenti che arrivano dal piano superiore. Li restituisco mettendoli fuori dalla loro porta e nemmeno un grazie o un 'scusami'. D'ora in poi tutto quello che arriva nel mio giardino lo porto all'area ecologica: lo butto. Vista la maleducazione. Sono gli unici a non rispettare questa regola e sono proprio sopra il mio alloggio.... Se abitassi io sopra di loro e stendessi fuorii le copertine dei miei cani sempre piene di peli cosa accadrebe??? Si ritroverebbero con peli dei mie caniin tutta la casa! Stendessero i panni all'interno, almeno in questi 6 mesi caldi!

Robertiorio@libero.it
Robertiorio@libero.it lunedì 03 luglio 2017 alle ore 12:19

abito in un cortile la vecchia proprietaria mise al centro del cortile un gazebo con tavolo e sedie con l approvazione mia e di altro condomino(in tutto siamo tre condomini)ora e arrivata una nuova inquilina e con fasi frequenti stende i suoi panni in corrispondenza del gazebo che di fatto non posso usufruire del gazebo dopo ripetuti richiami gli ho detto che il cortile non e uno stenditoio la signora continua a stendere i suoi panni....tutto cio e lecito ? se non e lecito a chi mi devo rivolgere?

Lilia
Lilia martedì 12 febbraio 2019 alle ore 22:35

Salve. Da anni ho problemi con quelli sopra di me. Stendono sempre gli panni in modo che mi coprono la luce del terrazzo. Con le buone non capiscono, anzi sembra di farlo a posta. Cosa succede se gliele sporco di qualcosa? Forse in questo caso si renderanno conto.... Bho...

    in evidenza

Dello stesso argomento


Chi è proprietario del balcone nel condominio

Chi è proprietario del balcone nel condominio. Chi è proprietario del balcone nel condominio?Per risolvere ogni qualsiasi interrogativo in materia, bisogna fare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi