È cosa usuale che i condomini stendano i panni all'esterno del proprio balcone. Tale operazione è effettuata o tramite l'avvicinamento e l'esposizione dello stendino mobile al bordo del balcone oppure, è un'ipotesi molto ricorrente, tramite il fissaggio alla ringhiera del balcone stesso di stendibiancheria che sporgono al di fuori della proprietà esclusiva.
Sciorinare i panni in questo modo, molte volte, soprattutto per i condomini che al piano terra hanno un giardino o un cortile di proprietà esclusiva, è causa di fastidio e conseguentemente d'impossibilità di fruire appieno delle pertinenze della propria unità immobiliare.
Chi si trova in queste situazioni, tanto che sia il condòmino (per lui malcapitato) del piano terreno, tanto che si tratti di quelli dei piani superiori, sovente si domanda: il mio vicino può stendere i panni?
Oppure dall'altro lato: potrò stendere i panni fuori dal mio balcone?
Che cosa possono fare i condòmini per verificarlo?
Che cosa possono fare i condòmini per bloccare comportamenti illeciti?
Servitù di sciorinio dei panni, ovvero diritto di stendere i panni sopra la proprietà del vicino
Per comprendere al meglio a quali norme bisogna fare riferimento è utile citare una sentenza datata maggio 2007 della Suprema Corte di Cassazione.
I giudici di legittimità hanno evidenziato che lo «stillicidio, sia delle acque piovane, sia, ed a maggior ragione, di quelle provenienti (peraltro con maggiore frequenza) dall'esercizio di attività umana, quali quelle derivanti dallo sciorinio di panni mediante sporti protesi sul fondo alieno (pratiche comportanti anche limitazioni di aria e luce a carico dell'immobile sottostante), per essere legittimamente esercitato, debba necessariamente trovare rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù ad hoc o, comunque, ove connesso alla realizzazione un balcone aggettante sull'area di proprietà del vicino, essere esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale» (Cass. 28 maggio 2007 n. 7576).
In primo luogo, quindi le norme generali cui fare riferimento sono quelle dettate in materia di stillicidio.
Piante, balconi e proprietà sottostante
Esse, non prevedono in alcun modo un riconoscimento generale del diritto a sciorinare i panni. Non esiste un diritto a stendere i panni, né tanto meno a farlo su proprietà altrui. Una simile facoltà può essere riconosciuta solamente tramite la concessione di una servitù.
Quest'ultima non è prevista ex lege ma può essere concessa solo dal proprietario del fondo servente che, volontariamente, potrebbe decidere d'assoggettarsi allo scolamento dei panni stesi ad asciugare da parte del proprietario del piano superiore.
Se si abita in condominio, quindi, è consigliabile consultare l'atto d'acquisto ed il regolamento di condominio. Quest'ultimo (solamente se di natura contrattuale) può essere titolo idoneo a riconoscere e disciplinare tale diritto di stendere i panni.
Per essere vincolante deve:
- essere stato accettato da tutti i condòmini, anche quelli che hanno acquistato successivamente all'accettazione originaria;
- in alternativa essere trascritto (meglio la clausola contenente la specifica servitù qui in esame deve essere trascritta) con il primo atto di cessione da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio.
In ogni caso l'esercizio prolungato nel tempo ed incontestato di una simile pratica può portare all'usucapione della servitù.
Oltre che degli atti è quindi necessario avere contezza dello stato dei luoghi e della prassi invalsa nel lungo periodo. (Ecco cosa si rischia quando si getta di tutto nel balcone di sotto.)
Stendere i panni in condominio, i limiti del regolamento di polizia urbana e del regolamento di condominio
Un limite ulteriore può essere previsto dai regolamenti di polizia locale del comune in cui è ubicato l'immobile.
Molti regolamenti, soprattutto per ciò che concerne sciorinio e sbattimento dei panni sui prospetti che si affacciano sulla pubblica via, vietano tali pratiche, per ragioni di decoro urbano, o meglio le limitano a determinati orari della giornata.
In questi casi, anche se sussiste una servitù nel senso sopra specificato il proprietario del fondo dominante non potrà stendere i panni se non alle condizioni previste in questo regolamento.
Tornando all'ambito interno al condominio, va detto che il regolamento può contenere disposizioni riguardanti il diritto a stendere i panni; vediamo quali e come la natura del regolamento possa incidere sul contenuto delle disposizioni.
Regolamento condominiale e diritto di stendere i panni in condominio
Il regolamento condominiale assembleare, cioè quello adottato a maggioranza, può disciplinare l'uso delle cose comuni ed il decoro dell'edificio.
Il diritto di stendere i panni in condominio, dunque, può essere oggetto di regolamentazione da parte del regolamento assembleare se riguarda il diritto e modalità d'esercizio del diritto sulle parti comuni, ovvero sulle parti di proprietà esclusiva se ciò inerisce al decoro dell'edificio.
Sicuramente il regolamento potrà vietare lo sgocciolamento su parti comuni, si badi lo sgocciolamento non il diritto a stendere panni, se da esso non deriva sgocciolamento.
Del pari può essere vietata l'apposizione di strutture fisse sulla colonna d'aria corrispondere al cortile condominiale, anch'essa di proprietà di tutti, sempre che la loro apposizione non sia compatibile con altri usi. Più problematica, invece, la possibilità di vietare tout court il diritto di stendere i panni, anche se si lega il divieto al decoro dell'edificio.
Si capisce da queste parole che, sebbene il regolamento assembleare possa contenere qualche disposizione in relazione allo sciorino dei panni, queste siano molte blande e comunque incerte.
Se il regolamento ha natura contrattuale, invece, esso può vietare a priori ogni forma di sciorinio di panni, tanto che si tratti della facciata principale, quanto del prospetto secondario.
Che può fare il soggetto che ritiene di essere danneggiato dalla condotta illecita altrui?
In primo luogo, per corroborare il proprio convincimento, dovrà verificare che in nessuno degli atti succitati, ossia atto d'acquisto e regolamento condominiale contrattuale sia riconosciuto l'esercizio di una simile facoltà.
In secondo luogo prendere informazioni sulla prassi (se ad esempio il trasferimento nell'unità immobiliare oggetto dello sgocciolamento è recente) al fine di comprendere se possa essersi in saturata una servitù.
Successivamente sarà utile consultare il regolamento di polizia urbana per constatare l'eventuale violazione di norme in esso contenute e quello condominiale, per le medesime ragioni.
Solo dopo queste verifiche e solamente se l'interessato riscontrerà delle irregolarità nella condotta, egli potrà contestarle tramite una formale diffida a evitare comportamenti illeciti e per quanto di loro competenza anche per mezzo di una segnalazione alla polizia municipale (autorità tenuta a far rispettare il regolamento di polizia urbana).
In sintesi: in presenza di norme che vietino di stendere i panni, la strada per impedire quella condotta è più certa. In mancanza, si potrà ottenere quel risultato solo se lo sciorino crea davvero disturbo, se del caso anche attraverso denuncia-querela per il reato di cui all'art. 674 c.p. (Getto pericoloso di cose).
Il regolamento condominiale si interpreta ma anche l'applicazione conta
