La gestione dei beni comuni è rimessa all'amministratore, il quale opera in virtù di mandato conferitogli dall'assemblea dei condòmini, secondo le maggioranze stabilite dall'art. 1136 c.c. I suoi obblighi sono stabiliti direttamente dalla legge - in particolare, dagli artt. 1129 e 1130 c.c. - e non sono derogabili, nemmeno se i condòmini fossero d'accordo.
Ciò significa che in capo all'amministratore si configurano doveri irrinunciabili, la violazione dei quali può far incorrere in responsabilità contrattuale nei riguardi della compagine.
Tanto premesso, con il seguente contributo ci concentreremo su una questione particolare: vedremo cioè chi è responsabile dell'impianto idrico condominiale. In buona sostanza, cercheremo di capire chi si occupa della gestione delle tubazioni dell'acqua e quali sono i poteri che possono essere esercitati sul funzionamento di detto impianto. Approfondiamo la questione.
L'impianto idrico è un bene comune?
Ai sensi dell'art. 1117, nr. 3), c.c., gli impianti idrici e fognari sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
In buona sostanza, le tubazioni sono condominiali ma diventano di proprietà privata nel momento in cui entrano all'interno dei singoli appartamenti.
Secondo la Suprema Corte (Cass., n. 27248/2018), la presunzione di condominialità non può estendersi a quella parte dell'impianto idrico ricompresa nell'appartamento dei singoli condòmini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri proprietari.
Chi è responsabile dell'acqua in condominio?
L'impianto idrico condominiale è gestito dall'amministratore, esattamente come avviene per ogni altra parte comune.
La responsabilità del corretto funzionamento di detto impianto è quindi da attribuire all'amministratore, il quale risponde nei confronti del condominio dell'eventuale guasto o malfunzionamento imputabile a una negligenza della manutenzione.
L'amministratore ha infatti il dovere di garantire che tutti i condòmini fruiscano dell'acqua nelle aree comuni e nei propri appartamenti, ma anche l'obbligo di far sì che l'acqua sia sicura in ingresso nelle unità abitative.
Nello specifico, il decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18 afferma che il gestore della distribuzione idrica interna è l'amministratore di condominio, responsabile del sistema idro-potabile collocato fra il punto di consegna e il punto d'uso dell'acqua (del tratto precedente è responsabile il fornitore), cioè il punto di uscita dell'acqua destinata al consumo umano, da cui si può attingere o utilizzare direttamente l'acqua, generalmente identificato nel rubinetto.
L'amministratore deve effettuare una valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione idrica interni e deve adottare le necessarie misure preventive e correttive, proporzionate al rischio, per ripristinare la qualità delle acque nei casi in cui si evidenzi un rischio per la salute umana, pena la sanzione da 5mila a 30mila euro.
L'inosservanza dell'obbligo di implementazione di valutazione e gestione del rischio del sistema di fornitura idro-potabile imposti dalle competenti autorità è soggetto invece al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da 4.000 a 24.000 euro.
L'amministratore può sospendere il servizio idrico?
La gestione dell'impianto idrico determina - in capo all'amministratore - anche il potere di sospendere l'erogazione del servizio al ricorrere di particolari situazioni.
Si pensi, ad esempio, al guasto che comporta il confluire delle acque nere in quelle chiare: una situazione del genere giustificherebbe la chiusura dell'impianto per il tempo necessario ad effettuare le riparazioni.
Tale obbligo discende direttamente dal sopracitato decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18: se esiste un rischio certificato dalle analisi, l'amministratore deve chiudere l'impianto per il tempo necessario all'intervento di ripristino.
Condomino moroso: quando è possibile sospendere le utenze?
L'amministratore può staccare l'acqua a un solo condomino?
Diverso è il potere che l'art. 63 disp. att. c.c. conferisce all'amministratore nel caso di morosità protrattasi per almeno sei mesi: in una circostanza del genere, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Sulla possibilità di sospendere il servizio idrico ci sono però divergenze di opinioni: mentre secondo alcuni l'amministratore potrebbe privare dell'acqua potabile il condomino moroso, secondo altri la fornitura idrica rientra tra i beni essenziali che non possono essere negati a nessuno, neanche a chi non paga le bollette.
