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La valutazione dei rischi e la scelta della consulenza tecnica nei condomini

Tra gli obblighi dell'amministratore di condominio c'è anche quello di redigere (o far redigere) alcuni importanti documenti. Vediamo insieme quali.
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Tra gli obblighi dell'amministratore di condominio c'è anche quello di redigere (o far redigere) alcuni importanti documenti. Vediamo insieme quali.

ANALISI DEI RISCHI E REGISTRO ANAGRAFE SICUREZZA

L'articolo 10 della Legge 11 dicembre 2012 n. 220 "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" e il punto 6 del nuovo articolo 1130 del codice civile, come modificato in ultimo dalla Legge 9/2014, prescrivono per ogni condominio la tenuta di un registro di anagrafe condominiale contenente dati e generalità (dati anagrafici dei proprietari o aventi diritto, loro residenza, dati catastali di ciascuna unità immobiliare etc.) oltre ad "ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio".

Per suo compito istituzionale, l'amministratore non può prescindere dal rilevare lo stato di sicurezza delle parti comuni con un documento che ne evidenzi le reali condizioni e ne specifichi eventuali rischi potenziali.

Per questo è molto importante affidarsi a professionisti qualificati che siano in grado di Individuare e studiare le cause scatenanti, che in un particolare ù scenario di evento pericoloso, dal pericolo potrebbero portare al danno.

Le analisi dei rischi partono dall'ispezione dei luoghi e delle singole attività svolte e dalla consultazione dei lavoratori e/o dei residenti per verificare ciò che può esser nocivo nelle normali condizioni dell'edificio.

Tutte le anomalie emerse per ogni ambito, rilevate nelle condizioni normali d'indagine e d'uso, vengono individuate, localizzate e documentate con un opportuno rilievo fotografico al fine di evitare l'esposizione diretta e indiretta di chiunque a qualsiasi titolo graviti all'interno del condominio.

Solitamente, dopo il sopralluogo del personale esperto, viene rilasciata una relazione tecnica attestante il risultato delle analisi effettuate, l'elenco delle anomalie riscontrate e il rilievo fotografico.

L'analisi dei rischi è utile anche per ottemperare all'obbligo di cooperazione e coordinamento nell'affidamento di lavori da svolgersi in condominio da parte di imprese e lavoratori autonomi e serve ad indicare ai lavoratori che accedono in condominio i rischi presenti e le misure di prevenzione da adottare.

DOCUMENTO DI VALUTAZIONE DEI RISCHI

Se in ambito condominiale ci sono lavoratori subordinati ad un datore di lavoro (che si configura nella persona dell'amministratore di condominio) occorre procedere con il Documento di Valutazione dei Rischi (DVR), insieme ad altri obblighi dettati dal Testo Unico per la sicurezza dei luoghi di lavoro (D.Lgs. 81/08 e smi), tra i quali si annoverano i corsi di formazione dei lavoratori.

Nel DVR (art. 28 D.Lgs 81 del 2008) si valutano i rischi di lavoro del lavoratore.

Nel DVR si identificano i rischi del condominio, degli ambienti in generale, corridoi, spazi, scale, e si analizzano i rischi correlati alla mansione svolta, analizzando le tutte le fasi di lavoro.

Nel DVR devono essere identificate le misure di prevenzione e protezione dai rischi individuati, i DPI (dispositivi di protezione individuali), il programma dei corsi di formazione e le misure di miglioramento.

Un secondo documento invece è richiesto per legge in caso di affidamenti di lavori di tipo non edile (es. impresa di pulizie) o di forniture o servizi, cioè l'amministratore (in qualità di Datore di lavoro) trova applicazione l'art. 26 del D.Lgs. 81/2008 e s.m.i. che richiede la redazione del DUVRI (Documento di Valutazione dei Rischi Interferenziali).

Il DUVRI è lo strumento attraverso il quale il COMMITTENTE individua e valuta i rischi generati all'interno dei suoi ambienti dalla contemporanea esecuzione di lavori ad opera di appaltatori e deve essere redatto solo nei casi in cui esistano interferenze, spaziali o temporali.

La finalità di tale documento è la cooperazione e il coordinamento tra i diversi Datori di lavoro, quale obbligo di reciproca informazione sui rischi e le misure di prevenzione e protezione delle attività da svolgere.

Nei casi invece di affidamento di appalti di tipo edile, quali i lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria a imprese esterne appaltatrici (rifacimento facciate, serramenti, impermeabilizzazioni tetti o box, rifacimenti gronde, posa cappotto, posa nuova caldaia etc..), trova applicazione il Titolo IV del Testo Unico (cantieri temporanei o mobili) e l'amministratore del condominio ricopre la figura di committente.

In questi casi egli deve attenersi agli obblighi di legge, quali invio della notifica preliminare, nomina dei coordinatori per la sicurezza nei casi previsti, i quali redigono il Piano di Sicurezza e Coordinamento, inoltre la verifica dell'idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi, in relazione alle funzioni o ai lavori da affidare, con le modalità di cui all' ALLEGATO XVII.

Infine, una figura necessaria è quella del Responsabile del Servizio Prevenzione e Protezione (RSPP) che aiuta il datore di lavoro nell'espletamento degli obblighi della sicurezza.

GESTIONE SICUREZZA ANTINCENDIO

I rischi causati dagli incendi sono sempre da tenere in considerazione e in particolare nelle strutture che ospitano molte persone come i condomini.

In caso di incendio, infatti, il pericolo è dato dalle fiamme, dal fumo e, soprattutto, dalla mancanza di preparazione delle persone nell'affrontare situazioni di allarme ed emergenza.

La gestione della sicurezza antincendio è molto importante e non deve essere sottovalutata quando si svolge l'attività di amministratore condominiale.

La normativa per la GSA dei condomini è cambiata di recente e sono state apportate sostanziali variazioni rispetto alla precedente.

Nel Decreto 25 gennaio 2019, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 5 febbraio 2019, sono state definite le "Modifiche ed integrazioni all'allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione".

La nuova legge obbliga a intervenire negli edifici di civile abitazione per essere conformi alle nuove disposizioni riportate nell'Allegato 1 del Decreto in merito alla GSA.

Nel decreto sono individuati i compiti del Responsabile delle attività, facilmente riconducibili all'Amministratore di condominio, per la gestione della sicurezza antincendio (GSA).

La gestione della sicurezza antincendio è differenziata a seconda dell'altezza del condominio e prevede 4 livelli di prestazioni (da 0 a 3) con norme via via più restrittive.

Per un edificio di altezza antincendi tra i 12 e i 24 metri le misure antincendio sono quelle minime previste per il livello 0, mentre all'estremo opposto ci sono le strutture civili di altezza superiore agli 80 metri per le quali sono previste regole molto più articolate.

Nel Decreto sono definite le tempistiche di attuazione di quanto previsto per la Gestione della sicurezza antincendio negli edifici di civile abitazione.

Nell'Allegato 1 sono inserite tutte le prescrizioni e i dispositivi da utilizzare nei condomini, ma le strutture abitative sono suddivise secondo l'altezza antincendi (h) in 4 Livelli di Prestazione (L.P.):

Ad un anno dall'approvazione del Decreto (maggio 2020) dovranno essere adeguati tutti gli edifici, ma per l'installazione, dove necessario, degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio con indicatori ottici e acustici e dei sistemi di allarme vocale (EVAC) la scadenza è maggio 2021.

Nel Decreto sono definite le tempistiche di attuazione di quanto previsto per la Gestione della sicurezza antincendio negli edifici di civile abitazione.

Nell'Allegato 1 sono inserite tutte le prescrizioni e i dispositivi da utilizzare nei condomini, ma le strutture abitative sono suddivise secondo l'altezza antincendi (h) in 4 Livelli di Prestazione (L.P.):

  • P. 0 edifici di tipo a) à h da 12 a 24m
  • P. 1 edifici di tipo b) e c) òh da 24 a 54m
  • P. 2 edifici di tipo d) à da 54a 80m
  • P. 3 edifici di tipo e) à h superioria 80m

Parallelamente all'aumentare dei livelli di prestazione richiesti aumentano anche i compiti che il Responsabile delle attività deve svolgere.

Le azioni di base che il responsabile deve eseguire sono:

  • Identificazione delle misure antincendio standard
  • Informazione dei condomini sulle procedure antincendio
  • Affissione di fogli riportanti le informazioni utili in caso d'incendio
  • Verifica e manutenzione di tutti gli strumenti antincendio

I livelli superiori al L.P.0 prevedono sempre maggiori compiti a carico del responsabile della GSA al fine di mantenere sempre un alto grado di sicurezza.

ESPOSIZIONE E RISCHIO AMIANTO

Fino a una trentina di anni fa non era raro vedere parti di costruzioni fatte con l'amianto. Questo materiale è stato largamente usato per realizzare tetti e tettoie, canne fumarie, serbatoi, pareti coibentate e fonoassorbenti, tubazioni.

Anche se, dal momento in cui è stata sancita la sua pericolosità l'utilizzo è cessato per sempre, molti edifici ancora oggi presentano manufatti realizzati con esso, quindi non è anacronistico continuare a parlare di rischio amianto.

La pericolosità dell'amianto è insita nella possibilità di rilascio di fibre dai materiali contenenti amianto che possono essere respirate. Infatti l'amianto è classificato come cancerogeno riconosciuto per l'uomo e causa tumori a livello dell'apparato respiratorio a causa dell'inalazione e deposito delle fibre nei polmoni (mesotelioma pleurico). Un manufatto contenente amianto è tanto più pericoloso quanto più è friabile.

Visto il conclamato pericolo, occorre far effettuare un'accurata ispezione e una valutazione del rischio per conoscere e valutare il rischio della presenza di amianto all'interno dei materiali in condominio e, in seguito ai risultati di tale valutazione, adottare le misure necessarie affinchè non si liberino le fibre di amianto. Se è accertata la presenza di amianto, mediante i risultati dell'analisi di un laboratorio accreditato, e risulta necessario intervenire, si possono percorrere le seguenti strade, a seconda delle risultanze:

  • Rimozione, che risolve il problema alla radice, ma bisogna considerare gli aspetti delicati dell'intervento;
  • Incapsulamento, che consiste nell'applicazione di sostanze impregnanti che formano una pellicola di protezione;
  • Confinamento, che consiste nel porre una barriera fisica che isola l'amianto dall'ambiente;
  • Sovracopertura, che consiste nell'applicare una copertura di altro materiale sopra l'amianto, di solito si adotta per i tetti in Eternit.

Per gli ultimi tre casi, bisogna stabilire una periodicità con cui effettuare le verifiche di controllo successive al primo intervento, poichè gli stessi materiali sono soggetti a degrado.

La rimozione deve essere fatta esclusivamente da personale specializzato e seguendo precise metodologie. Il faidate è del tutto sconsigliato.

Prima di arrivare alla definitiva rimozione dell'amianto occorre svolgere una serie di attività importanti come la valutazione del rischio, l'analisi dei materiali, la programmazione delle azioni da svolgere per operare tutelando la salute e l'ambiente.

Come già detto, questo lavoro deve essere fatto da specialisti che inizialmente provvedono a eseguire un sopralluogo e a stilare una relazione in cui viene descritta la presenza o l'assenza di rischio amianto e la necessità di campionamenti e ulteriori analisi.

In caso di reale presenza di amianto, gli esperti eseguono e consegnano:

  • Mappatura dell'area in cui è presente il materiale, scattando fotografie e corredano il rapporto con tutti i dettagli tecnici utili;
  • Valutazione dello stato dei manufatti e della relativa pericolosità;
  • Analisi di laboratorio sul materiale campionato.

CERTIFICAZIONE E VERIFICA DEGLI IMPIANTI: CIVA DI INAIL

A partire dal 27 maggio 2019, è disponibile online il portale CIVA sul sito web di Inail. CIVA è l'acronimo di "certificazione e verifica impianti e apparecchi".

Questa nuova funzionalità informatizzata sostituisce totalmente il vecchio metodo di comunicazione via raccomandata o posta elettronica certificata (PEC).

Le denunce e le verifiche di attrezzature ed impianti in azienda sono strumenti fondamentali per una corretta gestione della sicurezza e delle manutenzioni, di conseguenza, averle sotto controllo è di estrema importanza per tutti i Datori di Lavoro, R.S.P.P. o HSE Manager.

L'applicativo CIVA consente all'azienda di gestire, direttamente sul portale creato da INAIL, le pratiche di denuncia, immatricolazione, certificazione e verifica, modifica, spostamento, cessione, demolizione e molto altro, dei seguenti impianti:

  • Impianti di messa a terra e protezione per scariche atmosferiche (Nuovo Servizio offerto da Gestirsi Service);
  • Attrezzature di sollevamento;
  • Ascensori e Montacarichi da cantiere;
  • Apparecchi a Pressione;
  • Impianti di Riscaldamento.

Come per la gestione dei contributi, dove viene delegato il consulente del lavoro (o commercialista), anche per il CIVA è possibile delegare un professionista per la presentazione delle pratiche dei diversi impianti. Per conferire la delega, il datore di lavoro deve quindi abilitare l'intermediario.

TUTELA DELLA PRIVACY NEI CONDOMINI

Il Regolamento Europeo 2016/679 (c.d. GDPR), direttamente applicabile in tutti gli Stati membri dell'UE, prevede la responsabilizzazione del c.d. Titolare del Trattamento (Accountability), al quale è richiesto di implementare un sistema di gestione dei dati basato su princìpi di Privacy by Design e by Default.

Per orientamento consolidato del Garante Privacy, i condomini devono essere considerati contitolari di un medesimo trattamento dei dati, di cui l'amministratore ha la concreta gestione (Provv. 19 maggio 2000). Si usa dire, con un'espressione forse imprecisa ma utile in un'ottica di sintesi, che il condominio è, quindi, Titolare del trattamento. In virtù di questo ruolo, il condominio dovrà quindi adeguarsi alle prescrizioni di cui al GDPR e pertanto verificare, generalmente tramite il suo amministratore, quali adempimenti è necessario svolgere. Fra questi rientrano, sempre e in ogni caso, la messa a disposizione di un'informativa per gli interessati (condomini ma non solo) e l'individuazione dei soggetti che trattano dati sotto l'autorità o per conto dello stesso condominio (in modo da effettuare, poi, gli adempimenti conseguenti: accordi ex art. 28, formazione e istruzioni per gli autorizzati ex art. 29, ecc.), così come il sollecito riscontro alle richieste di esercizio dei propri diritti da parte degli interessati. In certi casi, inoltre, si renderanno necessari o quantomeno opportuni ulteriori adempimenti, quale per esempio la redazione di una Valutazione d'Impatto (es. in alcuni casi di installazione di un sistema di videosorveglianza) o di un Registro delle Attività di trattamento (es. quando vengano trattati i c.d. dati particolari).

Anche nel condominio, nessuna di queste attività potrà essere svolta correttamente senza un'adeguata preventiva formazione del soggetto alla stessa deputato e senza che si muova da una valutazione dei rischi insiti nel trattamento, volta anche all'individuazione delle opportune misure di sicurezza.

Per questo, quando si amministra un condominio, è molto utile affidarsi a specialisti della privacy che forniscano non solo la modulistica necessaria, cucita su misura, per l'implementazione del sistema di gestione dei dati, ma soprattutto un supporto costante in termini di formazione e consulenza continua.

Per qualsiasi informazione o richiedere un preventivo contatta GESTIRSI SERVICE - GESTIRSI SERVICE

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