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I muri perimetrali di un edificio sono sempre condominiali?

Con la disamina del provvedimento, la suprema corte sottolinea la possibilità della presenza di muri perimetrali di proprietà esclusiva e non condominiali
Avv. Nicola Frivoli Avv. Nicola Frivoli 

Con ordinanza emessa in data 25 maggio 2022, n. 16953, la Corte di Cassazione, Sezione VI, si è pronunciata su quattro motivi di censura in virtù di ricorso di un condomino, avverso la sentenza emessa dalla Corte d'Appello di Genova, 16.2.2021 n. 194. Il giudizio aveva ad oggetto l'impugnativa a delibera condominiale su quattro delibere ritenute illegittime (nulle) perché avevano approvato tutte il rifacimento della facciata condominiale, però l'attore aveva prospettato che l'intervento di manutenzione della facciata dell'intero edificio, aveva comportato la ripartizione di spese, però parte di essa fosse di proprietà esclusiva.

Il Tribunale di Savona respingeva l'impugnativa ex art. 1137 c.c., ritenendo infondato l'assunto dell'istante-condominio.

Anche il giudice del gravame rigettava i motivi di appello proposti dal condomino-appellante, confermando la pronuncia di prime cure, richiamando il rogito con il quale l'iniziale proprietario unico dello stabile, aveva venduto l'intera area sovrastante la soletta di copertura del primo piano ad una società costruttrice, precisando che tale società-acquirente aveva diritto di costruire più piani che resteranno di assoluta esclusiva proprietà della detta società compratrice, senza corrispondere alcuna indennità al venditore, o ai suoi aventi causa, per la sopraelevazione, in deroga all'art. 1127 c.c. In tale atto si aggiungeva una postilla che in parziale deroga a quanto copra precisato le parti convenivano che i muri perimetrali sino all'altezza dell'area, oggetto dell'atto di compravendita, permangono di proprietà esclusiva del venditore, restando, però, i detti muri gravati della servitù di attraversamento per tubazioni, canali, ed altro necessario al servizio degli alloggi, costituendo sull'area compravenduta, e ciò limitatamente a quanto sarà eseguito dalla società compratrice sino alla data dell'ultimazione dei lavori e relativa dichiarazione di abitabilità dell'intero fabbricato.

Avverso tale pronuncia veniva proposto ricorso innanzi alla Suprema Corte da parte del ricorrente-condomino, invece, il resistente-Condominio non si costituiva.

Motivi del ricorso

Il primo motivo del ricorso denunciava la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1123, primo comma e 1137 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., tenuto conto che l'assemblea non ha il potere di decidere della sorte di beni che non costituiscono parti o servizi comuni, né tantomeno, quello di imporne l'obbligatorietà ed il relativo costo ai condomini assenti o dissenzienti.

Il secondo motivo deduceva la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1069 c.c. e dell'art. 68 disp. att. c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., considerato che se è vero che la manutenzione delle opere in re aliena è posta a carico dei proprietari dei fondi dominanti, è altrettanto vero che la manutenzione della parte del fondo servente non interessata da dette opere resta a carico dei proprietari di quest'ultimo.

Il terzo motivo di ricorso allegava la violazione e/o falsa rappresentazione dell'art. 112 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., avendo ritenuto che l'interesse del ricorrente fosse limitato alla sola ripartizione delle spese (ed alla relativa delibera) e non anche all'esercizio del più generale potere decisionale dell'assemblea rappresentato da tutte le delibere impugnate.

Il quarto motivo lamentava la violazione e/o falsa rappresentazione dell'art. 1135, primo comma, n. 4, c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., avendo ritenuto legittima la determinazione del fondo speciale in materia arbitraria e non pari all'ammontare dei lavori.

La Suprema Corte dichiarava fondati i quattro motivi di censura ed esaminati congiuntamente in quanto connessi.

Efficacia delle deliberazioni condominiali

Snodo cruciale afferente l'approfondimento della pronuncia decisa dagli ermellini riguarda l'importanza delle determinazioni prese dai condomini in assemblea perché sono da considerarsi, a tutti gli effetti, come veri e propri atti negoziali, per meglio dire un "coacervo" di dichiarazioni individuali, che sono espressione non della volontà dell'assemblea, bensì della maggioranza in essa formatasi, e quindi atto di organizzazione condominiale.

L'atto collettivo costituisce, in sostanza, un momento della gestione condominiale, e in tal senso il problema della sua validità o invalidità è correlato alle ripercussioni che essa ha sulla medesima gestione. Dunque, oggetto del giudizio di impugnativa a delibera condominiale ex art. 1137 c.c. è perciò il valore organizzativo della deliberazione, dovendosi accertare se quel valore merita di essere conservato o va, piuttosto, eliminato con al sentenza di annullamento o con declaratori di nullità. Nella fattispecie posta al vaglio della Cassazione, i lavori di rifacimento della facciata dell'edificio condominiale, nonché la determinazione dell'oggetto delle opere di manutenzione straordinarie e la ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dei condomini rientrano nel contenuto essenziale della deliberazione assembleare imposta dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. (Cass. civ. sez. II, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. civ. sez. VI/II, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. civ. sez. VI/II, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. civ. sez. II, 26 gennaio 1982, n. 517).

Delibera con oggetto impossibile

Con riferimento anche alla Cass. civ. S.U., 14 aprile 2021, n. 9839, uno dei casi in cui la deliberazione condominiale deve ritenersi affetta da nullità è quella della impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della delibera.

L'impossibilità giuridica dell'oggetto, in particolare va valutata in relazione alle "attribuzioni" dell'assemblea condominiale; infatti, l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni dei servizi comuni.

Perciò, l'assemblea non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.

Ne consegue che sia da considerarsi nulla la delibera che approvi e ripartisca una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale, proprio per il caso, ad esempio, relativo alla manutenzione dei beni di proprietà esclusiva.

Muri perimetrali di proprietà esclusiva

Secondo la Suprema Corte, la sentenza della Corte territoriale, in sostanza, ha errato nel ritenere di competenza dell'assemblea condominiale le spese di rifacimento della porzione dei muri perimetrali di proprietà esclusiva.

I muri maestri e perimetrali, come le facciate di prospetto, di un edificio condominiale, sono, invero, oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117, n.1, c.c., sempre che non risulti il contrario dal titolo (cfr. Cass. civ. sez. II, 28 settembre 2016, n. 19215; Cass. civ. sez. II, 20 marzo 2012, n. 4430; Cass. civ. sez. II, 15 giugno 1998, n. 5948).

Infatti, dal titolo prodotto in atti è emerso che i muri perimetrali dell'edificio oggetto di causa sono di proprietà esclusiva e non di natura condominiale.

Violazione dell'art. 1135, comma1, n. 4 c.c.

Per completezza, il giudice del gravame, ha anche errato nell'applicazione dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., desumendo dalla limitata costituzione del fondo speciale una volontà dell'assemblea di deliberare un costo dei lavori più contenuto di quelli messi a capitolato.

La deliberazione assembleare imposta dal menzionato articolo deve determinare l'oggetto delle opere di manutenzione straordinarie, e quindi anche l'ammontare dei lavori, e poi ripartire le relative spese; infatti, nel caso esaminato, non è stato determinato il valore dell'ammontare predeterminato dei lavori necessario a costituire un preventivo fondo speciale di pari importo, previsto obbligatoriamente.

Dal testo della deliberazione impugnata che approva tali opere non emerge l'importo dei lavori e di conseguenze non si comprende anche l'ammontare necessario per costituire l'obbligatorio fondo speciale.

Alla luce della motivazione della Suprema Corte, sicuramente condivisibile, le delibere impugnate sono tutte da considerarsi invalide per nullità (artt. 1418 e 1421 c.c.), posto che l'assemblea condominiale non può decidere su questioni inerenti la proprietà esclusiva di condomini o terzi.

In conclusione, la Corte di cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione.

Sentenza
Scarica Cass. 25 maggio 2022 n. 16953

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