La vicenda di cui è stato investito il TAR del Piemonte (sentenza n. 952 pubblicata il 27 novembre 2023) ha origine dall'impugnazione promossa da un condominio avverso il provvedimento del Comune di Torino con il quale quest'ultimo ha inibito l'esecuzione dell'intervento edilizio, atto a realizzare un ascensore a servizio esclusivo dello stesso, all'interno di un cortile interno ad uso comune a più edifici, in presenza di vincolo storico-artistico a tutela del compendio.
Il punto centrale che interessa la disamina della questione giuridica sottesa alla fattispecie in esame, posta dal TAR a fondamento del rigetto del ricorso presentato dal condominio attiene, principalmente, al mancato coinvolgimento ed assenso degli altri edifici che insistono sul cortile alla esecuzione dell'opera.
Al contempo, non appare secondario, nella motivazione della sentenza, il profilo che attende alla ulteriore carenza di produzione documentale da parte del ricorrente, in relazione alla sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1102 c.c. ed alla intervenuta presentazione della SCIA, in sostituzione del permesso a costruire in precedenza depositato, senza il preventivo nuovo parere positivo della Soprintendenza.
Installazione di ascensore nel cortile comune ed in uso a più edifici, è indefettibile l'autorizzazione di ogni condominio? Fatto e decisione
La difesa assunta dal condominio sostiene che la esecuzione ed installazione di un impianto di ascensore è da assumersi e ritenersi quale opera atta alla miglior fruibilità degli immobili essendo volta all'abbattimento delle barriere architettoniche in considerazione delle qualificate esigenze dei proprietari degli immobili per le loro condizioni di salute ed anagrafiche.
Sul punto, è doveroso rappresentare che la assemblea del condominio (ricorrente) ha deliberato la realizzazione dell'intervento in favore ed a carico dei condomini richiedenti, imponendo ai medesimi l'onere di acquisire intese con gli altri condomini confinanti, dei singoli e dei terzi, nonché l'assenso della Soprintendenza.
Parimenti, è utile rilevare che, nel corso del procedimento, la Soprintendenza e la Commissione locale paesaggistica hanno espresso parere favorevole mentre il Comune ha chiesto l'integrazione della documentazione tra cui (i) la verifica delle distanze dell'ascensore dai fabbricati limitrofi, (ii) la planimetria del cortile estesa agli edifici limitrofi e, inoltre (iii) atto di assenso sottoscritto dal soggetto proprietario del fondo adiacente, trattandosi di opera da realizzare su cortile ad uso comune.
A fronte della domanda di produzioni documentali, il condominio ha evidenziato che l'ascensore costituisce un mero volume tecnico, privo dei requisiti della costruzione, per cui non interviene l'applicazione delle norme civilistiche in materia di distanze.
Ad ulteriore supporto delle proprie argomentazioni, con espresso riferimento all'assenso delle proprietà confinanti, il condominio ha richiamato il principio di solidarietà condominiale espresso della Suprema Corte secondo cui l'esigenza di eliminare le barriere architettoniche a favore di disabili prevale sui diritti di veduta e di distanza.
Infine, il condominio ha contestato l'appunto del Comune per cui la installazione dell'ascensore sarebbe avvenuta in re aliena in quanto la corte, seppur in uso comune, era di proprietà esclusiva dello stesso e, per l'effetto, non era indefettibile alcun altro assenso.
Il Comune ha inibito gli interventi di cui alla SCIA presentata ed il condominio ha impugnato il provvedimento instaurando il giudizio de quo.
Considerazioni conclusive. Proprietà del cortile
Nel caso, appare dirimente l'analisi della piena titolarità dell'iniziativa edilizia e, a tale scopo, la prima verifica attende proprio alla proprietà del cortile su cui il condominio ricorrente intendeva installare l'ascensore.
In proposito, è appropriato ricordare che la presunzione di condominialità sancita dall'art. 1117 c.c. sussiste ogniqualvolta un bene è idoneo ad un uso collettivo, con onere della prova contraria a carico della parte che abbia interesse a vincere la predetta presunzione.
A conferma, è confacente sottolineare che, per Giurisprudenza consolidata, in fattispecie analoghe a quella in esame è stato affermato che "Il cortile adiacente a più unità immobiliari si presume condominiale, cosicché per affermarne la proprietà esclusiva e superare detta presunzione occorre fornire prove documentali, quali il titolo di acquisto, da cui risulti che detti spazi comuni o parte di essi, siano esclusi dalla comunione" (Tribunale Torino sez. II, 24/03/2021, n.1427).
Da tale principio generale, ne deriva che, se non è dimostrata la proprietà esclusiva del cortile in uso a più edifici da parte di un unico condominio, vige la citata presunzione.
Nel caso de quo, alcuna prova idonea è stata portata dal condominio ricorrente il quale, al contrario, ha reso dichiarazione confessoria, avendo riconosciuto che nel mappale ove è individuato il cortile la congiunzione lo indica come comune o ad uso comune agli edifici che ivi si affacciano motivo per cui, ai fini dell'utilizzo di tale luogo, i tre condomini posso configurarsi quale supercondominio.
Il cortile è (praticamente sempre) condominiale!
Legittimazione alla presentazione della SCIA
Sulla base degli argomenti sopra illustrati, non vi può essere dubbio alcuno sulla carenza di piena legittimazione del condominio ricorrente alla presentazione della SCIA e sull'erronea esclusione dei diritti di terzi sull'area oggetto di intervento per l'installazione dell'ascensore.
Invero, è di tutta evidenza come, da un lato, l'autorizzazione alla realizzazione dell'impianto doveva essere resa dal supercondominio in quanto non è risultata dimostrata la proprietà esclusiva del cortile e, dall'altro, il progetto era in fase di definizione poiché il nuovo parere della Soprintendenza era intervenuto successivamente al provvedimento di inibitoria del Comune.
L'orientamento della Giurisprudenza è granitico nel ritenere che "in caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, la domanda di rilascio di titolo edilizio, sia esso o non titolo in sanatoria di interventi già realizzati, deve necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti con un diritto di proprietà sull'immobile, potendosi ritenere legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l'esistenza di una sorta di cd. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari; segue da ciò che il titolo edilizio, volto alla realizzazione o al consolidamento dello stato realizzativo di operazioni (incidenti su parti non rientranti nell'esclusiva disponibilità del richiedente), non può essere né richiesto, non avendo il soggetto titolo per proporre tale istanza né, ovviamente, rilasciato in modo legittimo dalla Pubblica amministrazione" (Consiglio di Stato sez. IV, 07/09/2016, n.3823).
Da tale assunto ne discende che, qualora vi sia, come nell'ipotesi in esame, una situazione di comproprietà, sull'ente locale incombe l'onere di verificare l'avvenuta prestazione di assenso da parte di tutti i soggetti coinvolti ed interessati.
Posto ciò, non possiamo neppure ignorare che nella delibera assunta dal condominio ricorrente la realizzazione dell'ascensore era stata, comunque, subordinata al preventivo consenso degli stabili confinanti.
In ultimo, non possiamo dimenticare che nel procedimento non vi è alcuna prova della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1102 c.c. avente ad oggetto l'uso della cosa comune per cui "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto", ragione per cui non può essere invocata la cosiddetta "solidarietà condominiale".
Infine, occorre sottolineare, a conforto della giustezza del provvedimento emesso dal Comune che "Se, dunque, l'amministrazione normalmente non è tenuta a svolgere indagini particolari in presenza di una richiesta edificatoria, al contrario, qualora un controinteressato (che assume di avere la disponibilità del manufatto in contestazione) si attivi per denunciare il proprio dissenso rispetto al rilascio del titolo edificatorio, il comune dovrà verificare se, a base dell'istanza edificatoria, sia riconoscibile l'effettiva sussistenza della disponibilità del bene oggetto dell'intervento edificatorio" (Consiglio di Stato sez. VI, 05/04/2018, n.2121).
