Sin dalla legge del 9 gennaio 1989, n. 13, il legislatore è intervenuto pronunciandosi sul delicato tema dell'eliminazione, in condominio, delle barriere architettoniche, ossia di tutti quegli ostacoli volti a limitare la vita di relazione dei diversamente abili.
La ratio dell'intervento fu, infatti, di respiro ampiamente sociale, come recentemente ricordato dalla Suprema Corte: "Le opere necessarie per eliminare le barriere architettoniche sono di fondamentale importanza per la vivibilità dell'appartamento con la conseguenza che nel valutare la legittimità o meno dell'installazione di un ascensore nel vano scale da parte del singolo condominio si deve tenere conto del principio di solidarietà, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili."Cass. civ. Sez. II, 12/03/2019, n. 7028.
In virtù del summenzionato spirito sociale, la L. 13/89, art. 2, previde un quorum agevolato pari, in seconda convocazione, alla maggioranza degli intervenuti che rappresentassero almeno un terzo dell'edificio.
Con la legge di riforma del 11 dicembre 2012, n. 220, si è intervenuti nuovamente sul tema prevedendo, in realtà aggravando la situazione, che la delibera assembleare sia valida se assunta con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (richiamo all'art. 1136 c.c., 2 co.).
In merito ai soggetti legittimati ad avanzare tale richiesta, si ricorda come la ratio della normativa sia quella di consentire ai disabili di accedere senza difficoltà agli edifici condominiali e non solo presso la loro abitazione.
La legislazione in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, infatti, prevede un abbassamento del quorum indipendentemente dalla presenza dei disabili, in relazione ai quali è invece dettata la disposizione del comma 2 della L. 13/89, che consente loro, in caso di rifiuto del condominio, di eseguire le opere tese a rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages (Cass. Civ. Sent. n. 18334 del 2012 con richiamo alla Cass. Civ. Sent. 14786 del 2009 e Corte Costituzionale Sent. n. 167 del 1999).
L'iter previsto dalla legge continua quindi con l'obbligo dell'amministratore di convocare, entro trenta giorni dalla richiesta, la specifica assemblea; l'obbligo del condomino interessato di indicare in modo specifico il contenuto e la modalità di esecuzione dell'opera e degli interventi proposti; il dovere dell'amministratore, in assenza di tali specifiche, di richiederne le necessarie integrazioni.
In caso di inerzia dell'amministratore, dopo 90 giorni dalla richiesta (ex art. 2 L. 13/89) il condomino interessato potrà procedere all'opera a proprie spese, rimanendo a suo carico ogni eventuale responsabilità.
Barriere architettoniche in condominio e uso delle parti comuni
Prima di dare il via libera all'esecuzione dei lavori, infatti, bisognerà verificare che quanto si vuole realizzare, in quanto innovazione, sia rispettoso dei limiti dettati dagli articoli 1120 e 1121 c.c. che disciplinano, appunto, le innovazioni in generale, quelle che prevedono notevoli esborsi e quelle voluttuarie.
I lavori, inoltre, non potranno mai essere approvati (e/o direttamente eseguiti) quando possano recare pregiudizio alla stabilità dell'edificio o al decoro architettonico del palazzo oppure, secondo i principi generali della comunione di edifici, quando gli stessi rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
A tal riguardo si evidenzia come nel corso degli anni sia stata ritenuta illegittima l'opera realizzata comprimendo, anche lievemente, il diritto di godimento di un solo condomino.
Con sentenza della Cassazione n. 3858 del 26 febbraio 2016, invece, i giudici di legittimità, confermando la pronuncia del Tribunale di Asti, nel bilanciamento tra la suddetta compressione e la funzione pubblicistica sottesa alla normativa in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, danno prevalenza a quest'ultima
La Suprema Corte, inoltre, muovendo da quanto sopra, afferma come la finalità pubblicistica "impedisce di configurare il diritto al mantenimento e all'uso dei dispositivi cosiddetti provvisori, ove già installati, come diritto personale ed intrasmissibile del condomino disabile, che si estingue con la morte dello stesso".
La morte del condomino disabile non esclude la legittimazione degli eredi alla prosecuzione del giudizio, in quanto eredi del predetto "e al contempo portatori di un interesse proprio alla definizione della controversia in tema di uso del dispositivo servo scala, in quanto condomini e potenziali utilizzatori dello stesso".
Quindi schematizzando:
- In caso si voglia realizzare un'opera per l'abbattimento delle barriere architettoniche in condominio, l'amministratore condominiale, previa documentata richiesta, dovrà convocare un'assemblea.
- Per avere validità la delibera dovrà essere assunta con almeno i 2/3 del valore millesimale dell'intero edificio in prima convocazione oppure almeno il 50% in seconda convocazione.
- Nel caso in cui l'assemblea deliberi l'esecuzione dei lavori, le spese relative a questi ultimi verranno suddivise tra i vari condomini in base ai millesimi di proprietà.
Qualora invece l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, ex art. 1121 c.c., i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
I condomini e i loro eredi o aventi causa che inizialmente non hanno ritenuto di loro interesse partecipare alla realizzazione dell'opera, possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione della stessa.
Nel caso in cui invece nell'assemblea venga deliberata la contrarietà all'opera, il soggetto interessato potrà comunque eseguire i lavori a proprie spese, purché tali interventi non rechino danno al decoro architettonico dell'edificio, non ne alterino la stabilità o la sicurezza e non rendano alcune parti comuni dell'edificio inservibili al godimento e all'utilizzo anche di un solo condomino, salva una tollerabile modesta compressione di tale diritto di godimento, in favore della funzione pubblicistica.
- Barriere architettoniche in condominio
- La norma sulle barriere architettoniche negli edifici privati si applica anche a favore degli anziani
