Ai sensi dell'art. 1117 c.c., l'ascensore è compreso tra le parti comuni dell'edificio poiché è destinato, per la sua funzione, al godimento di tutti i condomini. La presunzione di condominialità di tale impianto è fondata, quindi, sulla relazione strumentale necessaria fra lo stesso e l' uso comune. (cfr. tra le altre, Cass. n. 3624/2005, Tribunale di Messina n. 613/ 2021).
In quanto parte comune, è sempre consentito ai singoli condomini l' utilizzo dell'ascensore nei limiti dettati dall'art. 1102 c.c. che impongono che non ne venga alterata la destinazione e che non sia impedito agli altri condòmini di farne pari uso secondo il loro diritto.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici; così recita l'art. 1138 al comma 5 c.c., comma aggiunto in seguito alla Riforma del condominio operata con la legge n.220/2012.
Cani in condominio, le sentenze in materia
Dal combinato disposto degli articoli sopra citati sembrerebbe derivare un logico corollario: se l'ascensore è parte comune e come tale può essere utilizzato dai singoli condòmini senza che sia possibile impedire agli altri di farne pari uso, ed ancora, se non si può vietare di tenere e possedere un cane in condominio, va da sé che il condòmino che possiede un cane può utilizzare l'ascensore insieme al proprio amico a quattro zampe nel rispetto del diritto degli altri condòmini.
Ma è davvero così univoca e semplice la soluzione al nostro quesito?
Vediamo di fornire una risposta più approfondita alla luce dell'interpretazione codicistica e giurisprudenziale.
L'art. 1138 comma 5 c.c. e la giurisprudenza in materia
Il regolamento di condominio non può vietare ai proprietari di appartamento di detenere animali domestici.
Si discute, in giurisprudenza, se vietare di tenere animali domestici in condominio, ex art. 1138 comma 5 c.c., sia inammissibile in tutti i regolamenti condominiali, non solo assembleari ma anche contrattuali o se l'inserimento del divieto sia ammissibile quantomeno nel regolamento contrattuale.
Invero, sussistono diversi orientamenti: secondo il Tribunale di Cagliari, ordinanza 22.07.2016, va considerata nulla qualsiasi clausola contraria all'art. 1138 comma 5 c.c., contenuta nei regolamenti, siano essi contrattuali o assembleari; secondo il Tribunale di Piacenza, sent. N. 142/2020, è ammissibile l'inserimento del divieto di detenere animali, in deroga all'art. 1138 comma 5 c.c., nei regolamenti contrattuali adottati all'unanimità da parte di tutti i condòmini.
Si discute, altresì, se la disposizione di cui all'art. 1138 comma 5 c.c., si applichi retroattivamente ovvero se eventuali clausole di divieto contenute nei regolamenti redatti prima del 2012, ossia prima della riforma, siano affette da nullità sopravvenuta o siano invece valide.
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Ad ogni buon conto, la norma di cui all'art. 1138 comma 5 c.c. si riferisce alla sola detenzione di animali domestici negli appartamenti all'interno del complesso condominiale riguardando solo la disciplina della proprietà singola, non anche le parti comuni.
Ne deriva che per le parti comuni valgono le regole generali: ciascun condòmino può usare e godere degli spazi comuni come ad esempio utilizzare gli spazi verdi, i cortili, le scale purché non si alteri la destinazione d'uso di quello specifico spazio e non si pregiudichi il diritto degli altri condòmini di farne lo stesso uso.
Conseguentemente, posto che è diritto del condòmino tenere e possedere animali domestici nella propria abitazione, potrà pure condurre il proprio cane negli spazi comuni, nel rispetto delle regole di igiene e sicurezza rappresentative del buon vivere civile.
Sicché il condòmino dovrà condurre il proprio cane al guinzaglio e dovrà provvedere a lasciare pulita l'area comune raccogliendo le eventuali deiezioni.
Ed ancora, il condòmino che detiene il cane dovrà assicurarsi che questo non disturbi oltre i limiti della normale tollerabilità nelle ore notturne e non sia causa di immissioni quali cattivi odori.
Tali regole valgono anche per l'uso dell'ascensore. Vietare al cane di salire sull'ascensore sarebbe illogico perché se non si può vietare al proprietario di un immobile all'interno di un condominio di tenere con sé un animale domestico, quel cane dovrà pur passare da qualche parte e se non è dall'ascensore sarà dalle scale che sono pur sempre parti comuni.
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Non solo, ma vietare al proprietario di un immobile di portare con sé il cane in ascensore determinerebbe una ingiusta limitazione d'uso di una parte comune poiché non si può pensare che il padrone del cane scenda in ascensore ed il cane vada da solo per le scale.
Dal momento che un regolamento condominiale non può vietare di tenere un cane nell'appartamento condominiale, non si può neanche vietare che il cane transiti, passeggi o semplicemente utilizzi gli spazi comuni. E ciò vale anche per l'uso con il proprio cane, dell'ascensore.
Eppure non mancano opinioni diverse, di chi invece ritiene valida la clausola contenuta nel regolamento condominiale di divieto di trasporto di cani in ascensore.
Il Tribunale di Monza, infatti, con sentenza del 28 marzo 2017, partendo dal presupposto che l'art. 1138 comma 5 c.c. nulla stabilisce sulla disciplina delle parti comuni riferendosi solo alla disciplina della proprietà singola, nonché dal principio secondo cui è ammesso per costante giurisprudenza che il regolamento condominiale preveda limitazioni all'uso di parti comuni da parte di determinati condòmini (Cass. 5336/17), giunge alla conclusione di ritenere legittimo il regolamento contrattuale che limiti l'uso dell'ascensore impedendo l'utilizzo per il trasporto di animali domestico
Per il Tribunale di Monza, dunque, il regolamento di condominio non può limitare il diritto sulla proprietà singola ex art. 1138 comma 5 c.c. sancendo il divieto di detenere animali domestici nella propria abitazione, ma può limitare l'uso di parti comuni, come l'ascensore, rimanendo la possibilità di usufruire di altro servizio comune, come le scale.
Regolamento contrattuale e clausola limitativa delle parti comuni
La sopra citata pronuncia del Tribunale di Monza, si riferisce alla clausola limitativa - del diritto del condòmino di utilizzare l'ascensore con il proprio cane - contenuta nel regolamento contrattuale.
È noto infatti che il regolamento assembleare, votato in assemblea con le maggioranze di cui all'art. 1138 c.c., contiene le norme circa l'uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione, mentre il regolamento contrattuale, redatto dal costruttore dell'edificio e approvato all'unanimità, può limitare i diritti dei singoli sulle parti comuni, purché non siano derogate le disposizioni di cui all'art. 1138 quarto comma c.c. Tra queste disposizioni che non possono essere derogate dal regolamento contrattuale non vi è quella di cui all'art. 1102 c.c., sull'uso delle parti comuni, per cui si ritiene in giurisprudenza che il detto regolamento possa limitare l'uso specifico di una parte comune, come l'ascensore, limitando il trasporto alle sole persone.
Quanto al regolamento assembleare, posto che questo non può limitare i diritti dei singoli sulle parti comuni, non può contemplare alcun divieto di portare cani in ascensore, l' eventuale clausola in tal senso sarebbe infatti nulla e come tale impugnabile davanti alla competente autorità giudiziaria.
Nel regolamento assembleare potranno essere inserite solo clausole relative alle regole di condotta nell'utilizzo dell'ascensore da parte del proprietario con il cane al fine di non impedire agli altri condòmini di farne pari uso secondo il loro diritto.
Immissioni da abbaiare di cani. È responsabile la proprietaria.
Sarà cura del proprietario del cane, dunque, condurlo al guinzaglio, utilizzare la museruola ove necessaria, mantenere l'ascensore pulito, evitare di salire sull'ascensore insieme ad altri condòmini che hanno paura o non tollerano anche per motivi di salute il cane (magari perché allergici al pelo).
In conclusione può dirsi che il cane può salire in ascensore con il proprietario nel rispetto dei diritti degli altri condòmini e delle regole di convivenza civile, a meno che non vi sia una specifica clausola nel regolamento contrattuale o la clausola sia contenuta in un regolamento assembleare approvato (quindi anche a maggioranza) prima della Riforma del 2012, quando era possibile vietare di detenere animali domestici in condominio, anche nelle singole abitazioni private.
In attesa di una pronuncia della Cassazione che possa dirimere i contrasti interpretativi, è sempre auspicabile l'adozione da parte di tutti i condòmini di regole di buon senso e di civile convivenza condominiale, tenendo presente, nella fattispecie oggetto del presente articolo di approfondimento, che un cane anziano non è poi così diverso da una persona anziana che ha difficoltà nel fare le scale e che far passare il cane dalle scale piuttosto che dall'ascensore è una scelta che va valutata bene in termini di utilità, convenienza e benefici per il condominio.
Cani in condominio e regolamento contrattuale, lo stato dell'arte
