L'utilità derivante dall'installazione di un ascensore in un fabbricato e la circostanza che tale intervento sia eseguito a cura e spese dei promotori dell'iniziativa non sono delle condizioni, necessariamente, sufficienti ad escludere delle contestazioni.
Ad esempio, gli altri condòmini potrebbero sostenere che il vano scala sia troppo piccolo per consentire l'allocazione de quo e che, in caso d'installazione, le rampe diventerebbero molto anguste e difficilmente praticabili. Ebbene, per quanto sia scontato dirlo, le contestazioni potrebbero sfociare, anche, in una lite giudiziaria.
È quanto, infatti, avvenuto nel caso sottoposto al vaglio della Corte di Appello di Salerno e appena culminato con la sentenza n. 112 del 2 febbraio 2023. In tale occasione si sono scontrati un condominio e alcuni proprietari dello stesso in merito alla realizzazione di un ascensore.
Procediamo, però, con ordine e vediamo cosa è accaduto in questo edificio campano.
Installazione ascensore in un piccolo vano scala: è possibile? Il caso concreto
Nella primavera del 2017, in un'assemblea straordinaria, i condòmini intervenuti, all'unanimità, decidevano di installare l'ascensore a propria cura e spese. Ebbene, nonostante ciò, alcuni proprietari, evidentemente assenti alla riunione nonché dissenzienti, contestavano la decisione.
Secondo questi condòmini, il vano scala era molto piccolo e del tutto insufficiente ad accogliere un'opera, inevitabilmente, voluminosa come quella in discussione. Inoltre, non c'erano nemmeno i presupposti per invocare l'applicabilità della normativa in materia di eliminazione delle barriere architettoniche. Pertanto, neppure da questo punto di vista, l'intervento era giustificabile.
La diatriba, perciò si spostava dinanzi al Tribunale di Salerno dove era eccepita la nullità della delibera de quo nella parte in cui era stata approvata l'installazione dell'ascensore. Ovviamente, il condominio di costituiva, difendendo la propria scelta e contrastando in toto le avverse deduzioni.
La conseguente istruttoria si caratterizzava, quindi, per l'espletamento di una CTU. Al perito incaricato era, perciò, affidato il compito di valutare le caratteristiche dell'intervento e la compatibilità del medesimo con la normativa in materia e con le dimensioni del vano scala in cui si sarebbe dovuta allocare l'opera.
Al termine dell'indagine, acquisiti gli accertamenti e le valutazioni del CTU, il Tribunale di Salerno ha accolto la domanda è ha sancito la nullità del deliberato. Lo stesso esito negativo in questione è stato, quindi, confermato dalla successiva Corte di Appello, secondo la quale la decisione di primo grado era stata ineccepibile e pienamente conforme alle criticità emerse sull'intervento. Insomma, in questo caso, non è stato possibile installare alcun ascensore.
Installazione ascensore a carico solo di alcuni: quale limite?
L'opera in argomento, cioè, l'ascensore, è, comunemente, rientrante nel concetto di innovazione, cioè un manufatto in grado di alterare e modificare le parti comuni di un edificio.
Perciò, per la sua approvazione è necessario il consenso della maggioranza invocata dall'art. 1120 cod. civ. "l'installazione di un ascensore su area comune va approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c. (Cass. n. 6129/2017)".
L'anzidetta regola muta, però, nel caso in cui l'elevatore è disposto a cura e spese soltanto di alcuni condòmini. In tale circostanza, infatti, non è prevista alcuna maggioranza.
Occorre, soltanto, verificare che l'opera, inevitabilmente ricadente su un bene comune, ad esempio modificando il vano scala, sia compatibile col parimenti uso degli altri proprietari "ove non debba procedersi ad una ripartizione di spesa tra tutti i condomini, per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta, assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova, comunque, applicazione la norma generale di cui all'art. 1102 cod. civ., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune (Cass. sent. n. 24006/2004 - sent. n. 25872/2010 - ord. n. 31462/2018)".
Ascensore a carico solo di alcuni e il diritto degli altri sulla cosa comune
Nel caso in esame, l'ascensore era stato progettato e approvato a cura e spese soltanto di alcuni condòmini. Gli altri proprietari, perciò, non avevano alcuna necessità di partecipare alla decisione e tanto meno di impedirla, visto che tutti avevano il diritto di servirsi della cosa comune ex art. 1102 cod. civ.
È stato dimenticato, però, che l'anzidetta norma stabilisce una regola imprescindibile: l'utilizzo del bene collettivo non può avvenire a scapito del parimenti diritto degli altri. Quest'ultimo non può essere compresso indebitamente. In caso contrario, l'uso de quo sarebbe illegittimo. Ecco, quindi, spiegato il motivo dell'annullamento della deliberazione in contestazione.
Le indagini peritali, infatti, hanno accertato che il vano scala, già piccolo di suo, si sarebbe ridotto ad un'angusta larghezza di soli 63 cm. In pratica, sarebbe stato possibile soltanto il passaggio di una persona alla volta e la situazione sarebbe stata a dir poco drammatica in caso di deflusso d'emergenza.
La Corte di Appello di Salerno ha, quindi, concluso, precisando che l'ascensore avrebbe compresso eccessivamente il godimento del bene comune in discussione e che i benefici derivanti dall'installazione dell'opera non avrebbero bilanciato la descritta compressione "peggioramento dell'uso della parte condominiale delle scale per tutti i condomini, sia in caso di ordinario utilizzo che, in modo più grave, in caso di deflusso di emergenza.
Ne consegue che l'eventuale beneficio derivante dall'installazione dell'ascensore non bilancerebbe la compressione del diritto di godimento del vano scale, in particolare in caso di emergenza o di malfunzionamenti dell'ascensore stesso".
