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Infiltrazioni da sovrastante terrazzo scoperto: responsabilità e ripartizione delle spese

Il rapporto di responsabilità tra i diversi obbligati in solido. Un caso concreto di condanna del Condominio al risarcimento dei danni da infiltrazioni.
Avv. Eliana Messineo 

Di fronte al fenomeno di infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante l'edificio condominiale, l'interrogativo principale a cui bisogna rispondere è: Chi paga i danni?

Alla domanda ha dato risposta la Cassazione a Sezioni Unite, con una pronuncia, la n. 9449 del 2016, che ha risolto il conflitto esistente tra i contrastanti orientamenti giurisprudenziali in tema di attribuzione della responsabilità e ripartizione dei costi inerenti i danni in esame.

Preliminarmente, giova ricordare che la norma in tema di riparazione e manutenzione dei lastrici solari di uso esclusivo è l'art. 1126 c.c. il quale così recita: "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".

La norma fa riferimento ai criteri di ripartizione delle spese di manutenzione, ma non era chiaro, almeno fino all'intervento delle Sezioni Unite, se tale norma dovesse applicarsi anche ai fini dell'attribuzione di responsabilità nelle ipotesi di danni da infiltrazioni.

Infiltrazioni da sovrastante terrazzo scoperto: responsabilità e ripartizione delle spese. Dal contrasto giurisprudenziale alla pronuncia delle Sezioni Unite.

Secondo un primo filone interpretativo, sancito dalle Sezioni Unite, sent. n. 2672 del 1997, dei danni da infiltrazioni derivanti dal lastrico solare in uso o in proprietà esclusiva rispondevano i condomini in ragione del loro obbligo di manutentori ai sensi dell'art. 1126 c.c. e dunque non in quanto custodi ai sensi dell'art. 2051 c.c.

Secondo un altro orientamento giurisprudenziale, il condominio rispondeva, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, in virtù della funzione di quest'ultimo - anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - di copertura dell'intero fabbricato.

Conseguentemente, secondo il primo orientamento, la responsabilità per i danni da infiltrazioni dal lastrico solare derivava da una responsabilità per inadempimento di una obbligazione, secondo l'altro orientamento, la responsabilità derivava da fatto illecito e quindi si trattava di responsabilità oggettiva.

Il contrasto giurisprudenziale comportava conseguenze anche in ordine ai profili processuali in tema di legittimazione passiva nel giudizio di risarcimento danni.

Il contrasto è stato risolto dalla sopra citata pronuncia delle Sezioni Unite che così ha stabilito: «in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio» (Cass. SS. UU. 9 maggio 2016 n. 9449, Cass. n. 516/2022; Cass. 329 del 2017).

Danni da cose in custodia. Responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.

Sulla base di questo principio, che ha ricondotto la responsabilità nell'ambito dell'illecito aquiliano, relegando l'applicazione dell'art. 1126 c.c. alla sola ripartizione dei costi derivanti dal risarcimento, la Cassazione ha ulteriormente chiarito, che il rapporto che si istaura tra i diversi obbligati (proprietario o usuario esclusivo; condominio; assemblea dei condomini) va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c. il quale esclude per giurisprudenza costante, il litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del condominio (Cass. 516 del 2022).

Ha fatto applicazione di tali principi di recente il Tribunale di Cosenza che, con sentenza n. 2067/2022, ha deciso un caso di risarcimento danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo scoperto dello stabile condominiale sovrastante l'appartamento del danneggiato.

Infiltrazioni da sovrastante terrazza ad uso esclusivo: la responsabilità del Condominio. La vicenda

I proprietari di un appartamento sito al quarto piano di uno stabile condominiale convenivano in giudizio il Condominio, in persona del suo amministratore p.t. al fine di sentirlo dichiarare responsabile dei danni subiti al proprio appartamento a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dal sovrastante terrazzo scoperto e fungente anche da copertura della verticale del fabbricato condominiale.

Deducevano che, nonostante la richiesta avanzata al Condominio ad intervenire per la soluzione delle problematiche riscontrate, si vedevano costretti ad introdurre un giudizio di accertamento tecnico preventivo in cui il CTU nominato riscontrava l'origine delle infiltrazioni lamentate e determinava l'ammontare dei danni all'appartamento.

Il Condominio non si costituiva e ne veniva dichiarata la contumacia.

Nelle risultanze della Ctu trovava riscontro la sussistenza dei fenomeni infiltrativi.

In particolare, risultava che i fenomeni infiltrativi che avevano causato i danni all'interno dell'appartamento degli attori derivavano dal malfunzionamento del pozzetto posto sul terrazzo del quinto piano il quale convogliava le acque meteoriche nel discendente proprio in corrispondenza dei danni rilevati sulla sottostante unità abitativa di proprietà degli attori.

Veniva, infatti, riscontrato un ristagno di acqua all'interno del pozzetto quasi fino alla superficie dello stesso nonostante non vi fosse pioggia in atto, sicché il mancato regolare deflusso aveva causato, unitamente ad un difetto di non perfetta messa in opera del pozzetto stesso e o dell'innesto con il discendente, un fenomeno di infiltrazione nella muratura all'interno ed in corrispondenza del detto discendente.

Invero, i fenomeni infiltrativi più accentuati risultavano concentrati in due ambienti proprio in corrispondenza del discendente proveniente dalla sovrastante terrazza e si manifestavano con evidenti macchie di umidità ed ammaloramento di consistenti porzioni degli intonaci interni.

Il Tribunale, pertanto, ha ritenuto di condividere le conclusioni dell'ausiliario tenuto conto della localizzazione dei fenomeni infiltrativi nonché della mancata individuazione di cause alternative di tali infiltrazioni.

Facendo applicazione dei principi elaborati dalla giurisprudenza in relazione alla sussistenza della responsabilità aquiliana ex art. 2051 c.c. e tenuto conto del rapporto di solidarietà tra i diversi obbligati che esclude il litisconsorzio necessario di tutti presunti autori dell'illecito, il Tribunale di Cosenza ha condannato il Condominio al risarcimento dei danni per le infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante l'appartamento degli attori, per come stimati dal Ctu.

Sentenza
Scarica Trib. Cosenza 3 dicembre 2022 n. 2067
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