La Corte di Appello di Napoli (sent. n. 3000 del 28 giugno 2022) si è espressa su un caso di infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura condominiale. La vicenda è interessante in quanto non si tratta delle solite infiltrazioni d'acqua, bensì della vernice della pavimentazione che, distaccatasi a causa delle piogge, confluiva sin sul terrazzo del condomino del piano inferiore.
Secondo la Corte d'Appello di Napoli, il condominio è responsabile dei danni cagionati ai proprietari dalla cattiva manutenzione delle servitù, in tale dovendosi ricomprendere anche la pulizia del pluviale in cui confluiscono le acque meteoriche. Approfondiamo la pronuncia in commento.
Infiltrazioni dal terrazzo di copertura: il caso
Un condomino conveniva in giudizio il condominio per sentirlo condannare al risarcimento dei danni causati al proprio terrazzo dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura condominiale.
L'attore illustrava come tali infiltrazioni fossero causate dal sistema di smaltimento delle acque meteoriche provenienti dal terrazzo di copertura condominiale, il quale prevedeva che queste fossero incanalate in un pluviale che, a propria volta, scaricava le acque direttamente sul terrazzo a livello di sua proprietà, per poi confluire in una caditoia posta a valle, al margine opposto dello stesso terrazzo a livello.
L'attore lamentava danni alla pavimentazione del terrazzo a livello di sua proprietà a causa di vernice acrilica di colore rosso portata dalle acque meteoriche provenienti dal terrazzo di copertura, impermeabilizzato per l'appunto da più strati di guaina bituminosa, trattata con acrilico rosso.
Si costituiva il condominio, il quale deduceva che la causa dei presunti danni andasse individuata nel difetto di manutenzione della caditoia, in quanto parzialmente ostruita da terriccio e foglie, che non permetteva il deflusso delle acque meteoriche provenienti dal terrazzo di copertura.
Acque meteoriche dal terrazzo condominiale: la decisione
La Corte d'Appello di Napoli, confermando quanto statuito dal giudice di prime cure, ravvisa la responsabilità esclusiva del condominio per i danni lamentati dall'attore.
Secondo la corte partenopea, sulla proprietà dell'attore grava una vera e propria servitù: da tanto deriva che, in ossequio alle comuni norme codicistiche, non può essere imposto al titolare del fondo servente (cioè, al condomino) di manutenere l'opera (la pluviale) che è comune e che va a beneficio di tutti.
Caratteristica tipica di una servitù, infatti, è proprio quella di non imporre obblighi in capo al proprietario del fondo servente.
La corte napoletana sottolinea come la legittimità della servitù non esclude la responsabilità per i danni arrecati alla proprietà servente, direttamente oppure indirettamente, dalla servitù medesima.
Nel caso di specie, la servitù non è la fonte diretta del danno, ma piuttosto il "mezzo" con cui il danno si verifica: le acque meteoriche provenienti dal terrazzo di copertura, incanalate attraverso la pluviale che dà sul sottostante terrazzo di proprietà esclusiva, trasportano a valle la vernice acrilica rossa che ha causato danni alla pavimentazione.
Di conseguenza, ricadeva sul custode del terrazzo di copertura (e cioè sul condominio) l'obbligo di evitare che dallo stesso potessero derivare danni a terzi.
Peraltro, nel caso di specie il Ctu, già durante il primo grado di giudizio, aveva evidenziato come i danni alla pavimentazione non fossero dipesi da una carente manutenzione della caditoia presente sul terrazzo dell'attrice.
Il consulente aveva infatti chiarito che, dal punto di vista strettamente tecnico, il danno lamentato dall'attore non può essere dipeso da presunti ristagni d'acqua (come sostiene invece il condominio), e men che meno da un'ipotetica mancanza di manutenzione alla griglia di scarico.
A prescindere quindi dagli obblighi di manutenzione (che, come visto, gravano comunque sul condominio e non sul condomino), la Ctu ha accertato come i danni non derivino da accumulo, né da un mancato o minore deflusso di acqua: ciò significa che, anche qualora il proprietario del terrazzo avesse curato la pulizia delle tubazioni, il danno si sarebbe prodotto ugualmente.
La condanna del condominio ex art. 2055 c.c.
Il condominio contesta altresì di essere stato condannato per l'intero danno risarcibile anziché pro quota: secondo la compagine convenuta, infatti, il terrazzo di copertura sarebbe di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, con conseguente applicazione dei criteri di riparto di cui all'art. 1126 c.c.
Secondo la Corte d'Appello di Napoli anche questa censura è infondata. Infatti le Sezioni Unite, nella sentenza n. 9449/16, hanno esplicitamente statuito che i danni a terzi (derivanti da difetti o carenze di manutenzione del lastrico solare/terrazzo di copertura condominiale) rientrano nell'area della responsabilità da fatto illecito (e non già in quella dell'inadempimento ad obbligazioni "propter rem").
Ciò comporta l'applicazione delle disposizioni in tema di illecito aquiliano, ivi compreso l'art. 2055 c.c., a mente del quale «Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno».
Di conseguenza, il danneggiato può proporre la domanda di risarcimento per l'intero, anche nei confronti di uno solo dei corresponsabili in solido; fatta salva la possibilità, per il convenuto, di rivalersi pro quota sugli altri corresponsabili, in caso di condanna, ovvero la possibilità di chiamarli in causa, già nel giudizio instaurato dal danneggiato.
Per giunta, manca la prova che il terrazzo di copertura sia di proprietà esclusiva di uno dei condòmini dello stabile.
