Ancora una volta esaminiamo il sottile intreccio tra il c.d. diritto di sopralzo o sopraelevazione, regolato, quanto al condominio, dall'art. 1127 c.c. nonché le condizioni statiche dell'edificio che sarà interessato dalle opere, andando a vedere cosa accade quando il fabbricato su cui si sopraeleva una costruzione si trovi in zona soggetta ad attività sismica.
Zone sismiche e diritto di sopralzo: la decisione
In esito al giudizio attivato da Tizio contro la Alfa ed il condominio in cui si trovava l'immobile del primo per il risarcimento dei danni da infiltrazioni derivanti dalla mancata esecuzione a regola d'arte dei lavori commissionati dal condominio alla Alfa, il Tribunale di Napoli accoglieva parzialmente la domanda, condannando la Alfa a risarcire il danno.
Il Tribunale di Napoli, tuttavia, condannava altresì Tizio a ripristinare lo stato dei luoghi ante 1984 e, pertanto, a demolire la sopraelevazione realizzata all'ultimo piano dell'edificio condominiale.
La Corte d'Appello di Napoli, a fronte dell'impugnativa promossa da Tizio, riforma la sentenza di I° unicamente nella parte relativa alle spese, condannando Tizio a rifondere quelle del I° al condominio, ma conferma, per il resto, quanto deciso dal Giudice di prime cure.
Tizio propone allora ricorso per Cassazione.
La Cassazione, con sentenza n. 30181 del 14 ottobre 2022, rigetta il ricorso ritenendolo inammissibile.
Vediamo tuttavia i passaggi sul merito della vicenda che maggiormente possono fornire spunti di riflessione.
Proprietà del lastrico solare e diritto di sopralzo
Dobbiamo ricordare che l'art. 1117 c.c. prevede che siano beni e parti/servizi comuni quelli quivi elencati (in modo non esaustivo), a meno che il contrario (cioè, la proprietà esclusiva di detti beni/servizi) risulti dal titolo.
Nella fattispecie esaminata, Tizio risultava aver acquistato una porzione di alcune centinaia di metri quadrati del lastrico solare, con diritto di sopralzo, che esercitò costruendo un appartamento che poi adottò l'indicazione di 'interno A'; successivamente, durante Assemblea condominiale cui erano presenti tutti i condòmini, costoro manifestarono la volontà di aderire alla proposta di Tizio relativa all'acquisto di altra porzione del medesimo lastrico e Tizio, ottenuta questa porzione, provvide ad edificare nuove fabbriche, con ampliamento dell'interno A e la costruzione di un'ulteriore unità immobiliare, che prese il nome di 'interno B'.
Tuttavia, sottolinea la Corte, contrariamente a quanto ritiene Tizio, l'Assemblea che aderì alla sua proposta (acquisto seconda porzione del lastrico) non autorizzò nuove sopraelevazioni né tantomeno l'ampliamento dell'interno A, ma si limitò, appunto, ad aderire all'acquisto di altra porzione di lastrico perché, a fronte di tale concessione, Tizio si era impegnato al rifacimento a sue spese della copertura e della relativa protezione ed alla manutenzione connessa, nonché ad edificare un aula condominiale.
Secondo la Corte, risulta evidente dagli atti difensivi dei precedenti gradi del giudizio che il condominio intendeva ottenere l'eliminazione delle opere eseguite da Tizio, non solamente perché incidenti sul sistema di deflusso delle acque meteoriche, ma anche perché in danno della statica dell'edificio, «intesa anche quale risposta del fabbricato ad eventi sismici».
Come abbiamo avuto modo di ricordare nel precedente commento a sentenza di merito sul punto, sebbene, in caso di sopraelevazione, ci si affanni sempre principalmente nella verifica della proprietà del lastrico solare e del conseguente diritto di sopralzo, il caso di specie dimostra che, certamente in parallelo, ma quantomeno prima di dare avvio ai lavori, è necessario verificare una condizione essenziale per la legittimità della costruzione sull'ultimo piano, cioè la statica dell'edificio.
L'art. 1127 c.c. prevede infatti che la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentano. Norma posta a tutela di un interesso pubblico all'incolumità, pertanto imperativa e inderogabile - nemmeno l'unanimità dei condòmini potrebbe eliminare l'ostacolo del pericolo statico, per intenderci.
Di talché, nel giudizio in cui si dibatta della legittimità della sopraelevazione realizzata, sarà necessario preliminarmente verificare le condizioni dell'edificio dal punto di vista statico.
Nel caso sottoposto ai Giudici napoletani, i CCTU nominati nel giudizio di I° avevano rilevato che non era stata depositata documentazione, da Tizio, corroborante la progettazione degli interni A e B - nella quale, evidentemente, i CCTU avrebbero ricercato uno studio di fattibilità che attenzionasse gli elementi di statica e di tutela anti - sismica - anzi, era emerso che i due immobili erano oggetto di istanza di condono edilizio a norma della Legge n. 47 del 1985, che però fu rigettato dal Comune.
Il fatto, poi, che Tizio avesse promosso ricorso al TAR Campania avverso tale rigetto e che il ricorso non risulti, ad oggi, delibato dal Giudice amministrativo non inficia, secondo gli ermellini, la valutazione di legittimità delle opere realizzate sotto il profilo del pregiudizio statico, atteso che nemmeno l'eventuale provvedimento di concessione in sanatoria potrebbe prescindere da un giudizio tecnico di conformità alle regole delle costruzioni.
Peraltro, nel caso di specie e dato il territorio in cui si trovava il fabbricato oggetto di sopralzo, i CCTU osservarono che gli interni A e B avrebbero dovuto soggiacere alle prescrizioni della Legge n. 64 del 1974 circa gli edifici in cemento armato normale e precompresso, in acciaio o a pannelli portanti, consentita purché il complesso della struttura sia conforme alle norme della medesima legge, quindi solamente a valle di una positiva verifica circa la statica dello stabile in presenza di forza sismiche, anche considerando che il Comune di Napoli era stato dichiarato sismico con D.M. del 3 giugno 1981, quindi prima che Tizio avviasse le opere di sopralzo.
Tutto ciò è mancato ed è invece risultato evidente, per i CCTU, che la struttura delle sopraelevazioni fosse stata realizzata in modo approssimativo e con schemi statici inadeguati.
Di talché, il Tribunale così come la Corte d'Appello non poteva se non concludere per la rimozione dei manufatti, attesa la situazione di pericolo permanente creata dai medesimi sul fabbricato condominiale.
