Il Condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, deve adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini ovvero di proprietà di terzi.
La responsabilità delineata dalla suddetta norma è di carattere oggettivo e può essere esclusa solo ove il proprietario fornisca la prova del caso fortuito.
Come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, incombe sul custode la prova liberatoria del caso fortuito, consistente nella dimostrazione che il danno si è verificato in modo non prevedibile, né superabile con lo sforzo diligente adeguato alle concrete circostanze del caso (cfr. Cass. 28.7.2017, n 18856).
Il Condominio è, dunque, tenuto ad adottare tutte le misure idonee a prevenire ed impedire la produzione di danni a terzi derivanti dal bene in custodia ossia dagli spazi e cose condominiali.
Con particolare riferimento ai sistemi di deflusso delle acque meteoriche, il Condominio deve effettuare una regolare e scrupolosa pulizia e manutenzione al fine di impedire che il mancato funzionamento di tali manufatti, finalizzati alla raccolta e smaltimento delle acque piovane, possa generare danni agli immobili confinanti.
In presenza di forti temporali, possono verificarsi allagamenti degli immobili - soprattutto di quelli posti ai piani interreati o seminterrati - la cui causa potrebbe essere individuata nell'inadeguatezza del sistema di raccolta delle acque piovane di proprietà condominiale.
Pare necessario, pertanto, verificare la sussistenza o meno di responsabilità da cose in custodia in capo al Condominio nonché stabilire in quali casi lo stesso potrebbe andarne esente.
Lo spunto per approfondire l'argomento ci viene offerto da una recente sentenza del Tribunale di Torino n. 1993/2022.
Impianto di raccolta e smaltimento delle acque inidoneo: la responsabilità del condominio. La vicenda
Il proprietario di un immobile confinante con un Condominio citava in giudizio quest'ultimo al fine di veder accertata l'inidoneità del sistema di raccolta delle acque meteoriche presenti nella proprietà condominiale e la necessità di messa in sicurezza del muro di contenimento del terreno esistente, con conseguente condanna del convenuto alla realizzazione degli interventi necessari e al risarcimento dei danni patiti.
L'attore lamentava che in occasione di un intenso temporale, i locali seminterrati della sua abitazione e la rampa di accesso esterna erano stati allagati da un'ingente quantità d'acqua proveniente dal cortile - parcheggio del Condominio convenuto, cagionando ingenti danni ai macchinari presenti nei locali.
Parte attrice rilevava, inoltre, le precarie condizioni del muro di contenimento posto al confine tra le due proprietà, precisando che a causa dall'assestamento del terreno dovuto alle forti precipitazioni si era formata un'ampia crepa che agevolava lo scolo delle acque condominiali sul fondo di parte attrice.
Il Condominio contestava la fondatezza delle domande attoree, in particolare evidenziando la portata eccezionale e l'imprevedibile gravità dell'evento atmosferico, richiamando la disciplina del caso fortuito e della forza maggiore.
Osservava, in ogni caso, come la creazione del dislivello esistente tra i due fondi fosse imputabile al proprietario del fondo sito in posizione inferiore e come, quindi, l'onere della manutenzione dovesse ritenersi ricadere su quest'ultimo, con conseguente inoperatività della disciplina di cui all'887 c.c.
Il Tribunale, sulla base delle risultanze della consulenza tecnica disposta in corso di causa, accoglieva le domande di parte attrice.
Impianto di raccolta e smaltimento delle acque inidoneo: la responsabilità del Condominio. Gli esiti della CTU
Gli elementi evidenziati dal consulente tecnico d'ufficio hanno consentito al Tribunale di accertare l'esistenza del nesso di causalità tra il danno patito dall'attore ed il sistema di raccolta delle acque piovane realizzato nel cortile del Condominio convenuto nonché di escludere i caratteri della straordinarietà e d eccezionalità dell'episodio temporalesco che consentirebbero di ritenere integrato il caso fortuito.
Quanto al nesso di causalità tra il danno patito dall'attore ed il sistema di raccolta delle acque piovane del Condominio, le risultanze delle perizie hanno offerto elementi certi ed oggettivi per affermare che il danno patito dall'attore abbia trovato origine nell'idoneità dell'impianto ed in particolare:
- Nella mancata regolamentazione delle acque nella zona a sud del parcheggio: tale area, a confine con la proprietà dell'attore, non era dotata di caditoie e pertanto, l'acqua che raggiungeva tale zona anziché essere regimentata, ristagnava in parte negli avvallamenti della pavimentazione ed in parte defluiva attraverso la crepa presente nel muro di contenimento e scorrendo libere in base alla conformazione altimetrica dei luoghi (la proprietà dell'attore era posta a valle rispetto al Condominio);
- Nella mancata realizzazione a regola d'arte dell'innesto di un tratto di tubazione del Condominio nella fognatura pubblica: le modalità erronee di innesto di una parte della tubazione condominiale avevano impedito lo scarico delle acque nella fognatura condominiale in tal modo venendosi ad impedire lo smaltimento di tutte le acque provenienti dall'intero condominio e dalla strada cieca di accesso al condominio stesso.
Quanto ai caratteri dell'eccezionalità e straordinarietà dell'evento meteorologico, ai fini della verifica della sussistenza o meno del caso fortuito: dalle risultanze peritali è emerso che l'evento meteorico era stato di particolare intensità, ma non straordinario o eccezionale poiché, sulla base delle valutazioni statistiche compiute mediante confronto tra i dati pluviometrici e le serie storiche pertinenti, era tale ripetersi mediamente ogni due anni.
Impianto di raccolta e smaltimento delle acque inidoneo: quando il condominio è responsabile. I motivi della decisione
Alla luce degli esiti della consulenza tecnica d'ufficio il Tribunale ha accertato l'esistenza di responsabilità, quale custode, in capo al Condominio per i danni ai locali di proprietà del vicino confinante causati dall'allagamento dovuto all'inadeguatezza del sistema di raccolta delle acque in una zona del cortile condominiale.
Conseguentemente, il Condominio è stato condannato al risarcimento dei danni; al ripristino del muro di contenimento del terreno condominiale posto a confine delle due proprietà; a regimentare le acque superficiali sulla porzione del cortile non interessata da idoneo impianto nonché a porre in essere tutti quei interventi indicati nella perizia anche in relazione al raccordo della condotta del condominio sul collettore comunale.
È principio pacifico che al fine di configurare la responsabilità da cose in custodia prevista dall'art. 2051 c.c. è sufficiente che l'attore dimostri il verificarsi dell'evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia; una volta provate queste circostanze, spetta al custode, per escludere la propria responsabilità, l'onere di provare il caso fortuito, ossia l'esistenza di un fattore estraneo che, per il suo carattere di imprevedibilità e di eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso causale.
La mancata regolamentazione delle acque nella zona a sud del parcheggio nonché la mancata realizzazione a regola d'arte dell'innesto di un tratto di tubazione del Condominio nella fognatura pubblica - risultanze degli accertamenti compiuti dal ctu - hanno portato il Giudicante a ritenere il Condominio responsabile ex art. 2051 c.c. dei danni da allagamento causati all'immobile confinante con l'edificio condominiale.
L'insistenza del carattere di eccezionalità e straordinarietà dell'evento atmosferico, come risultante dalle conclusioni delle indagini peritali basate su valutazioni scientifiche e statistiche, hanno fatto escludere la sussistenza del caso fortuito invocato a difesa dal Condominio convenuto.
In merito a tale ultimo profilo, l'indagine del ctu è stata condotta in conformità a quanto stabilito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui "le precipitazioni atmosferiche integrano l'ipotesi di caso fortuito, ai sensi dell'art. 2051 c.c. quando assumono i caratteri dell'imprevedibilità oggettiva e dell'eccezionalità, da accertarsi - sulla base delle prove offerte dalla parte onerata (cioè, il custode) - con indagine orientata essenzialmente da dati scientifici di tipo statistico (i così detti dati pluviometrici) di lungo periodo, riferiti al contesto specifico di localizzazione della res oggetto di custodia, la quale va considerata nello stato in cui si presenta al momento dell'evento atmosferico" (cfr. Cass. n. 4588/2022).
