Tra i tanti contenziosi che possono sorgere in ambito condominiale, spiccano quelli di natura risarcitoria. Ad esempio, c'è il risarcimento derivante dal calcinaccio staccatosi da un cornicione, con tanto di danneggiamento alle auto dei condòmini, parcheggiate sottostanti al fabbricato.
Oppure la lite nasce per delle copiose infiltrazioni provenienti dalle condutture comuni a danno di un singolo appartamento.
In questi, come in altri casi, tra rimpalli di responsabilità, assicurazioni poco collaborative e richieste d'indennizzo di notevole entità, l'azione legale diventa inevitabile. All'esito positivo per l'attore, il condominio sarà condannato a risarcire tutti i danni accertati.
Nella situazione descritta, però, pare che non si ancora chiaro se il danneggiato debba contribuire al risarcimento. In altri termini, se a causa di un bene comune ha patito un certo pregiudizio economico, il condòmino è a sua volta responsabile dell'evento e delle sue conseguenze?
Ha dato risposta a questa domanda il Tribunale di Roma attraverso la sentenza n. 6753 del 20 aprile 2021, emessa al termine di un secondo grado di giudizio.
Non mi resta, pertanto, che descrivere la vicenda che ha determinato la lite in commento, prima di entrare nel merito della decisione espressa.
Perché anche il condòmino danneggiato paga i danni: il caso
Nel 2018, la proprietaria di un appartamento aveva impugnato un'assemblea condominiale poiché era stata attribuita a carico della medesima la quota parte di un risarcimento a cui era stato condannato il condominio.
Il motivo per cui era stata invocata la nullità del deliberato risiedeva nel fatto che il risarcimento era stato disposto a favore della predetta proprietaria da una precedente sentenza del Tribunale di Roma (sent. n.1660/17). Ella, infatti, aveva subito ingenti danni al proprio immobile per alcune infiltrazioni provenienti dalla grondaia e dalla pluviale condominiali.
In conclusione, l'attrice riteneva ingiusto dover contribuire al ristoro del danno che aveva subito.
Invece, secondo il convenuto condominio, anche la proprietaria doveva partecipare alla spesa in questione. La sentenza aveva condannato l'ente… ai sensi e per gli effetti della responsabilità delle cose in custodia ex art. 2051 c.c. Per questa ragione, anche la danneggiata doveva essere computata tra i soggetti obbligati a contribuire.
Danni da cose in custodia. Responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.
Il giudizio di primo grado, incardinatosi presso il Giudice di pace di Roma, si concludeva con l'accoglimento dell'impugnazione e con la conseguente dichiarazione di nullità del deliberato impugnato. Cadeva, pertanto, la pretesa invocata dal condominio.
Questi, però, non si arrendeva, riproponendo in appello le stesse ragioni già espresse a fondamento della votazione in contestazione. In particolare, precisava che gli importi dovuti a titolo di risarcimento danni erano stati suddivisi tra tutti i partecipanti al fabbricato, in proporzione ai millesimi delle singole proprietà, includendo anche l'appellata, alla luce di quanto disposto dall'art. 1123 co.1, cod. civ.
Il Tribunale di Roma, capovolgendo il primo verdetto, ha accolto l'appello, ha ritenuto legittima la ripartizione operata dal condomino e ha condannato la soccombente al pagamento delle spese di entrambi i procedimenti.
Danni da cose in custodia: la responsabilità del condominio
È noto che dalle cose in custodia può derivare danno a terzi e che la responsabilità gravi sul custode. Lo specifica l'art. 2051 cod. civ., secondo il quale «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
Pertanto anche il condominio può essere chiamato a risarcire il pregiudizio provocato da un cespite comune mal tenuto, visto che l'ente ha l'onere di controllare e vigilare su di esso.
Il danneggiato, quindi, deve dimostrare di aver subito un danno e che lo stesso è stato causato da un bene comune. Viceversa, il condominio dovrà provare che il fatto è stato determinato dal caso fortuito oppure, in via esclusiva, dalla stessa condotta del terzo danneggiato.
Amministratore di condominio e custodia delle cose comuni
Resta da capire, però, chi sia, effettivamente, il custode di una pluviale, di una grondaia o di un cornicione, tanto per dirne alcuni. Chi è, quindi, il vero responsabile per un illecito aquiliano come quello in esame? Lo sono l'assemblea condominiale o l'amministratore?
La risposta a questa domanda è decisiva per comprendere le ragioni della sentenza in commento.
Danni da cose in custodia in condominio: la responsabilità è dei condòmini
Secondo il Tribunale di Roma, nel solco della giurisprudenza della Cassazione, in un condominio, tutti i singoli proprietari sono custodi e responsabili dei beni comuni.
«Il custode infatti non può essere identificato né nel condominio - interfaccia idonea a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini nonché contraddittore nel giudizio per danni, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni - né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini.
Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c., (sui requisiti in generale della custodia ai fini dell'applicazione dell'art. 2051 c.c., cfr. Cass. S.U. n. 12019/91)».
Per questi motivi, in caso di danni derivanti dalle cose in custodia, tutti i condòmini sono chiamati a partecipare alla spesa/risarcimento, ivi compreso quello che ha subito il danno alla rispettiva proprietà privata. Anch'egli infatti aveva l'onere di vigilare e controllare il bene comune.
