La vicenda. La società beta esperiva, nel 2006, ricorso cautelare avanti il Tribunale di Catania nei confronti del Condominio e dei condomini per l'esecuzione in via d'urgenza di lavori su parti comuni che arrecavano danni al sottostante locale, quasi integralmente di proprietà della società beta.
Il giudice accoglieva la domanda nei confronti del condominio e, stante l'inerzia, i lavori di urgenza venivano eseguiti a cura e spese della ricorrente.
Riassunto il giudizio, il Tribunale, con sentenza confermava il provvedimento cautelare e condannava il condominio a pagare in favore della società beta la somma per l'esecuzione dei lavori di urgenza, per il risarcimento dei danni patiti dal locale di proprietà nonché per le spese anticipate per il ripristino dell'area di sedime, fondazioni, plinti, pilastri e condotte fognarie. Il Tribunale accoglieva altresì la domanda relativa all'accertamento della natura condominiale delle strutture oggetto dei lavori e rigettava quella di condanna alla rimozione di taluni manufatti.
Successivamente, con delibera del 2012, il condominio ripartiva "secondo legge, tenendo conto della scala millesimale" le somme recate dalla sentenza con previsione, a carico dell'appellante, di euro 31 mila euro per rifacimento lastrico corte interna e risanamento intradosso ed euro 14 mila euro per rifacimento area di sedime e condotte fognarie.
Lastrico solare di proprietà esclusiva, manutenzione, danni, responsabilità e risarcimento
I motivi di appello. Per tali motivi, la società beta instaurava giudizio per l'annullamento di detta delibera.
Tuttavia, in primo grado, il Tribunale di Catania rigettava la domanda di annullamento di delibera assembleare proposta dalla società beta e la condannava alle spese di lite in favore del Condominio.
Avverso tale decisione, la società ha proposto giudizio di appello eccependo che il Tribunale non aveva tenuto conto che la responsabilità degli eventi lesivi era ascrivibile esclusivamente al condominio in quanto il danno era stato causato dalla condotta colposamente inerte degli stessi condomini. Col secondo motivo la ricorrente deduceva l'erroneità della sentenza del primo giudice laddove non aveva tenuto conto che la ripartizione oggetto dell'impugnata delibera era stata effettuata per due terzi a carico della società, in violazione dell'art. 1226 c.c.
Il ragionamento della Corte d'Appello. Secondo i giudici del gravame, l'appellante non poteva sottrarsi alla partecipazione delle spese discendenti dalle infiltrazioni occorse nel condominio in questione come fissate con dalla precedente pronuncia.
Per meglio dire, in tal vicenda, le infiltrazioni di acqua ed umido si erano verificate nei locali di proprietà esclusiva della società beta e dipendevano dalla risalente cattiva manutenzione di una corte e strutture relative di proprietà del Condominio, del quale l'appellante medesima faceva parte.
Quindi, secondo i giudici, "se è pur vero che la società beta rivestiva, quale proprietaria esclusiva dei locali sottostanti la corte comune, la qualità di terzo, da cui discendeva il diritto al risarcimento dei danni patiti, la medesima era altresì comproprietaria, quale condomina, della stessa corte comune e come tale era corresponsabile, al pari degli altri condomini, della manutenzione della stessa.
Pertanto, la società beta aveva l'obbligo di superare l'inerzia dell'assemblea e rivolgersi, tempestivamente, all'autorità giudiziaria ai sensi dell'articolo 1105 c.c. al fine dell'adozione dei provvedimenti necessari alla manutenzione della cosa comune, i cui inconvenienti risalivano, come risultava dalla corrispondenza agli atti, a diversi anni precedenti l'instaurazione dell'azione giudiziaria".
Da tanto discende che anche la società beta è tenuta a contribuire sia agli oneri che la stessa ha anticipato per eseguire tutti i lavori sulla cosa comune, nonché a quanto liquidato per i danni patiti dal sottostante immobile di sua proprietà, somme tutte per come statuite nella più volte menzionata sentenza.
Quanto alla ripartizione delle dette somme , e quindi alla legittimità o meno dell'impugnata delibera condominiale oggetto di questo giudizio, qualora si debba procedere, come nel caso di specie, alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale costituisce ipotesi particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 c.c., comma 2 (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10858 del 05/05/2010; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18194 del 14/09/2005).
In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte ha accolto il ricorso limitamente agli aspetti afferenti la ripartizione delle spese; per l'effetto, i giudici hanno annullato la delibera.
Principio: "Anche il condomino danneggiato dalle infiltrazioni d'acqua paga pro quota i lavori di riparazione in quanto comproprietaria della stessa corte comune e come tale corresponsabile, al pari degli altri condomini, della manutenzione della stessa corte comune" (Corte App. Catania 4 giugno 2019, n. 1273).
