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Impugnazione delibera, la via arbitrale prevale su quella giudiziale
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Impugnazione delibera, la via arbitrale prevale su quella giudiziale

È del tutto legittima la previsione del regolamento condominiale la quale disponga che le controversie debbano essere risolte mediante un arbitrato

Avv. Gianfranco Di Rago  

Se il regolamento condominiale di natura contrattuale prevede che le cause tra il condominio e i condomini debbano essere devolute ad arbitri, è improponibile l'impugnazione giudiziale della deliberazione ritenuta invalida. Lo ha chiarito il Tribunale di Monza nella recente sentenza n. 174 dello scorso 1 febbraio 2021.

Impugnazione delibera condominiale e arbitrato.Il caso concreto.

Nella specie alcuni condomini avevano provveduto a impugnare in giudizio una serie di delibere adottate dall'assemblea nel giro di pochi mesi e correlate alla medesima questione (infiltrazioni provenienti dal tetto dell'edificio).

=> L'arbitrato immobiliare. Nuovi strumenti a contrasto della litigiosità in condominio.

Nel costituirsi in uno degli ultimi giudizi avviati dai predetti condomini, il condominio aveva eccepito, in via pregiudiziale, l'improponibilità delle impugnazioni proposte, in ragione della presenza, nel regolamento condominiale avente natura contrattuale, di una clausola compromissoria per arbitrato irrituale applicabile a tutte le liti che fossero insorte tra i condomini, ivi comprese quelle di impugnazione delle relative delibere assembleari.

I condomini avevano innanzitutto opposto il fatto che una tale eccezione non fosse mai stata svolta nei precedenti giudizi e avevano comunque eccepito l'illegittimità della clausola per contrasto con il disposto di cui all'art. 1138, comma 4 c.c. e per la sua natura vessatoria, ai sensi di quanto previsto dal Codice del consumo.

Impugnazione delibera condominiale e arbitrato. La clausola in questione.

Per una maggiore comprensione delle valutazioni operate dal Tribunale di Monza appare opportuno trascrivere la clausola regolamentare in questione.

Essa prevedeva che . per la risoluzione di tutte le eventuali controversie inerenti ai rapporti condominiali tra condomini, prima di adire le vie legali è fatto obbligo di rivolgersi ad un arbitro unico che, dispensato da qualsiasi formalità di legge giudicherà secondo equità.

Le decisioni di tale arbitro devono ritenersi vincolanti e inappellabili. Ora per allora viene designato l'Avv. (...), con sede presso il condominio "(...)" int. n. (...), in (...).

Qualora vi sia un conflitto di interesse con lo stesso, le parti avranno facoltà di designare di comune accordo un altro arbitro, in caso di disaccordo, faranno richiesta al Presidente del Tribunale di Monza di designare un arbitro a ciò destinato.

Per quanto riguarda il regolamento di diritti indisponibili, tale procedura deve intendersi facoltativa e non obbligatoria (…). .

Impugnazione della delibera, arbitrato e diritti del comodatario

La stessa, come si vedrà a breve, con riguardo allo specifico caso dell'impugnazione delle deliberazioni assembleari, doveva inoltre ritenersi integrata dall'ulteriore previsione regolamentare secondo cui . le delibere dell'assemblea sono obbligatorie per tutti, comprese gli assenti, gli astenuti, gli astenuti, i dissenzienti in minoranza.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge, al regolamento e comunque lesive del diritto di uno o più condomini, ogni condomino assente o che abbia espresso in assemblea voto contrario può fare ricorso alla procedura arbitrale sotto descritta o ove ve ne sia impedimento direttamente all'Autorità Giudiziaria.

Il ricorso, sotto pena di decadenza, deve essere dai presenti dissenzienti proposto entro 30 giorni dalla data dell'assemblea, per gli assenti i trenta giorni decorrono dalla data di ricevimento del verbale.

La procedura sospende in ogni caso i termini di legge fino alla data di emissione del lodo".

Impugnazione delibera condominiale e arbitrato. La contrarietà all'art. 1138, comma 4, c.c..

Quanto alla prima difesa avanzata dai condomini attori, il Tribunale ha evidenziato come una clausola siffatta non sia da considerarsi contra legem, in quanto il suo effetto non è certo quello di impedire ai condomini di impugnare le delibere invalide, diritto tutelato dal disposto di cui all'art. 1138, comma 4, c.c., bensì quello di derogare alla competenza del giudice ordinario.

Il disposto di cui all'art. 1137 c.c., dichiarato inderogabile dalla disposizione sopra menzionata, individua l'insopprimibile diritto di ciascun condomino di impugnare le deliberazioni assembleari, ma ciò non vuol dire, come chiarito dalla sentenza in questione, "che l'impugnativa, sempre proponibile, debba necessariamente proporsi in sede giudiziale e non possa, piuttosto, essere oggetto di una clausola compromissoria".

Arbitrato obbligatorio solo se previsto dal regolamento condominiale?

Infatti, come ripetutamente affermato dalla Suprema Corte, è legittima la norma regolamentare che preveda una clausola compromissoria con il correlativo obbligo di impugnare le relative delibere innanzi all'organo designato, in quanto l'art. 1137 c.c. non pone alcuna riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri di tali controversie (si veda in tal senso Cass. Civ., 15 dicembre 2020, n. 28508).

Impugnazione delibera condominiale e arbitrato. La natura vessatoria di una clausola siffatta.

Una clausola del genere non può nemmeno essere considerata vessatoria ai sensi della normativa consumeristica.

E questo perché, come chiarito dal Tribunale di Monza, se può essere legittimo lamentare la vessatorietà di una clausola nei riguardi del professionista che abbia predisposto il testo contrattuale e che intenda valersene, non altrettanto corretto pare sostenere detta tesi in un giudizio tra condomini e condominio, che vede protagonisti solo consumatori.

Questo perché le cause di impugnazione delle deliberazioni assembleari devono intendersi proposte da e nei confronti di soggetti appartenenti alla medesima categoria "non professionale" ed esclusivamente definibili come "consumatori" (i condomini, da un lato, e il condominio, dall'altro, che, come ritenuto dalla giurisprudenza maggioritaria, è appunto qualificabile come un consumatore).

Impugnazione delibera condominiale e arbitrato. L'interpretazione della clausola regolamentare.

Il Tribunale di Monza, nel dichiarare l'improponibilità dell'impugnazione proposta dai condomini, ha quindi analizzato anche il contenuto della predetta clausola regolamentare (come in precedenza riportata), ritenendo che essa fosse applicabile tanto alle liti tra i condomini quanto a quelle tra questi ultimi e il condominio, con particolare riferimento all'impugnazione delle delibere assembleari.

Valenza della clausola compromissoria tra condominio e terzi

Nella specie il Tribunale ha ritenuto che la frase "tutte le eventuali controversie inerenti ai rapporti condominiali tra i condomini", pur in assenza della coniugazione ". " tra le locuzioni "condominiali" e "condomini", fosse da ritenere un indice certo dell'obbligo di deferire ad arbitri anche le controversie tre condomini e condominio.

Gli attori propugnavano infatti un'interpretazione della clausola come limitata ai soli rapporti di "vicinato" e di "convivenza" condominiale e non anche all'ipotesi di azione esercitata da uno o più condomini nei confronti del condominio, perché la ratio a essa sottesa sarebbe stata quella di convogliare verso una procedura arbitrale soltanto quelle controversie per così dire bagatellari.

Il Tribunale, come anticipato, non ha condiviso questo approccio ermeneutico, ritenendolo estremamente riduttivo, sia sulla scorta delle locuzioni letterali concretamente utilizzate da chi aveva predisposto il regolamento sia sulla base di ulteriori elementi testuali di confronto che emergevano dal medesimo documento, con particolare riferimento a un'altra clausola (che si è avuto modo di indicare in precedenza), che rinviava a sua volta a quella arbitrale anche per le controversie relative all'impugnazione delle deliberazioni assembleari.

Impugnazione delibere assembleari, emergenza sanitaria, mediazione e sospensione dei termini d'impugnazione

Scarica Trib. Monza 1 febbraio 2021 n. 174

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