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Valenza della clausola compromissoria tra condominio e terzi
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Valenza della clausola compromissoria tra condominio e terzi

In che modo l'esistenza di una clausola compromissoria in un contratto può neutralizzare una richiesta di pagamento?

Avv. Anna Nicola 

Il condominio può eccepire l'esistenza della clausola arbitrale in sede di giudizio di opposizione all'ingiunzione

Clausola compromissoria

La clausola compromissoria è quella determinata clausola inserita nel contratto o in atto separato, sulla cui base le parti stabiliscono che le eventuali controversie in merito all'interpretazione o all'esecuzione del medesimo contratto siano devolute alla cognizione degli arbitri.

La disciplina legislativa

L'istituto dell'arbitrato è previsto dagli artt. 808 e segg. c.p.c.

E' sancita la forma scritta a pena di nullità.

La clausola ha valenza autonoma così come prescritto dall'art. 808 c. 2 c.p.c., nel senso che deve essere valutata indipendentemente dal restante contenuto del contratto. Il potere di stipulare il contratto porta con sé il potere di prevedere la clausola compromissoria.

=> Arbitrato obbligatorio solo se previsto dal regolamento condominiale?

Com'è noto, può trattarsi di arbitrato rituale o irrituale

Clausola compromissoria e condominio: il caso del Tribunale di Lecce del 7 febbraio 2020

Nel caso esaminato dal Trib. Lecce 7 febbraio 2020, la vicenda riguarda il contratto di appalto intercorso tra il condominio ed una impresa terza per l'esecuzione di interventi sulle parti comuni.

L'impresa ha ottenuto l'ingiunzione di pagamento nei confronti dell'edificio per parziale pagamento del corrispettivo convenuto.

Il condominio ha promosso opposizione all'ingiunzione evidenziando, oltre all'esistenza di vizi e difetti, la previsione della clausola arbitrale nel contratto di appalto sulla cui base vi sarebbe stata l'incompetenza del giudice ordinario

Espletata l'istruttoria, il Tribunale ha dato ragione al condominio in termini di arbitrato ed ha pertanto dichiarato la propria incompetenza.

Così si legge in un passo fondamentale della decisione: "In ordine all'azione monitoria incardinata dall'opposta, giovi sottolineare come la presenza della clausola compromissoria non escluda la competenza del giudice ordinario ad emettere un decreto ingiuntivo, in ragione del rilievo che atteso che la disciplina del procedimento arbitrale non contempla l'emissione di provvedimenti inaudita altera parte ( cfr. Cass. Civ. sent. n. 8166/99, Trib.

Milano sent . n. 5450/18)); l'avvenuta interposizione dell' opposizione fondata sull'esistenza della detta clausola, tuttavia, comporta la devoluzione della controversia alla cognizione degli arbitri e, conseguentemente, la declaratoria di nullità del decreto opposto."

Lo stesso risultato è nel caso di mancato esperimento della mediazione in presenza della clausola di devoluzione della vertenza al mediatore (Trib. di: Roma del 10 ottobre 2017)

Ci si interroga sulla necessità dell'azione di opposizione all'ingiunzione in presenza della clausola in esame.

In realtà, la stessa è volta ad ottenere una pronuncia di rito attestante la competenza degli arbitri, circostanza che allunga i tempi rispetto ad adire nell'immediato la via dell'arbitrato.

Simile operazione può valere in termini di cautela, per essere certi che non si deve percorrere la strada dell'opposizione all'ingiunzione ma quella dell'arbitrato.

=> Quando il mediatore immobiliare pretende il pagamento di una penale in caso di recesso

Se a contrariis gli arbitri venissero aditi nell'immediato e questi dovessero concludere per la propria incompetenza, si potrebbe arrivare a concludere che si sarebbe con ciò persa la possibilità di agire in opposizione, essendo previsto il termine decadenziale di quaranta giorni dalla notifica dell'ingiunzione.

Per avere un giusto confine delle due competenze, occorre interpretare la clausola in oggetto

Clausola compromissoria, come va intepretata?

Essa, in mancanza di volontà contraria, deve essere interpretata nel senso di ascrivere alla competenza arbitrale tutte le controversie che si riferiscono a pretese aventi la causa petendi nel contratto cui detta clausola accede ( cfr. Cass. Civ. sent. n. 3795/19) .

Peraltro, la Suprema Corte ha affermato che in tema di appalto avente ad oggetto lavori condominiali, è valida ed efficace la clausola compromissoria la quale prevede che la parte Committente, quale attrice o convenuta, abbia comunque la facoltà di declinare la competenza arbitrale e chiedere che la controversia sia decisa dal giudice ordinario. (cfr., Cass. civ. Sez. VI, Ord. 22 maggio 2015, n. 10679)

Questa facoltà è concessa al solo condominio per il fatto che si qualifica come consumatore: l'amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale "al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale" (Cass. 22 maggio 2015, n. 10679).

La rinuncia implicita alla clausola arbitrale si è avuta anche nel caso esaminato dal Tribunale di Lecce del 7 febbraio 2020

L'ingiunzione infatti era fondata anche su altro contratto di appalto per una piccola parte di ulteriori lavori. Il condominio per esso non ha sollevato l'eccezione di incompetenza, con ciò rinunciando di fatto a sottoporre la controversia per questa parte agli arbitri.

Nel caso di specie il tribunale, verificata la sussistenza dei lavori e della conseguente fattura, ha condannato il condominio al relativo pagamento senza soluzione di continuità

Scarica Trib. Lecce 7 febbraio 2020 n. 399

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Togato
Togato venerdì 14 febbraio 2020 alle ore 18:41

forse sarebbe opportuna una migliore chiarezza circa il momento in cui un condominio in veste di consumatore rinuncia a far valere la clausola arbitrale: se prima o al momento di ricevere la notifica del decreto ingiuntivo ovvero nel contesto del suo atto d'opposizione.

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