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Il condominio senza amministratore e la necessità di fargli causa. La citazione di tutti i condomini o la richiesta di nomina di un curatore.
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Il condominio senza amministratore e la necessità di fargli causa. La citazione di tutti i condomini o la richiesta di nomina di un curatore.

Che cosa accade se la compagine condominiale è sprovvista dell'amministratore? Caso in cui il condominio pur essendo obbligato non vi provveda.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il condominio, è cosa nota, può partecipare ad un giudizio civile sia quale parte che intraprende la lite (attore) sia quale parte che vi resiste (convenuto).

La competenza a decidere sulle liti attive e passive che riguardano il condominio è ripartita tra amministratore ed assemblea.

Nel primo caso l'amministratore potrà (o in alcuni casi dovrà) agire in giudizio senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea di condominio.

Liti nel condominio con amministratore, tra competenze dell'amministratore e dell'assemblea

L'esempio classico è quello dell'azione giudiziale per il recupero del credito nei confronti del condomino moroso.

In altre circostanze (ossia tutte quelle che non rientrano nell'alveo delle attribuzioni dell'amministratore), il mandatario dei condomini dovrà ottenere l'autorizzazione ad intraprendere il giudizio da parte dell'assemblea di condominio.

Transazione della lite, competenza della assemblea ed obblighi dei condomini

Ai sensi dell'art. 1136, quarto comma, c.c. la deliberazione assembleare sulle liti attive è validamente assunta quando riporta un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti all'adunanza che rappresentino quantomeno la metà del valore dell'edificio.

Nel caso di liti passive il discorso è pressoché simile. Dopo un lungo contrasto giurisprudenziale, le Sezioni Unite, nell'agosto 2010, hanno avuto modo di specificare che l'amministratore può essere sempre convenuto in giudizio per le liti afferenti alle parti comuni, ma solamente nel caso di liti rientranti nell'ambito delle sue attribuzioni egli ha autonoma legittimazione a resistere in giudizio.

A rappresentare questa ipotesi il classico caso del giudizio d'impugnazione delle delibere condominiali.

Negli altri casi, invece, servirà l'autorizzazione a resistere ovvero la ratifica, altrimenti quella costituzione va rigettata.

Cause condominiali passive e ruolo dell'amministratore

La questione primaria, quando si decide di far causa ad un condominio, è quella di far notificare l'atto introduttivo del giudizio alla compagine condominiale.

In tal senso non sussistono dubbi che per tutte le questioni inerenti alle parti comuni il soggetto che intenda agire contro il condominio (sia esso un estraneo o un condomino) potrà far notificare l'atto introduttivo del giudizio all'amministratore del condominio.

Che cosa accade se la compagine condominiale è sprovvista dell'amministratore?

Si pensi per restare a fattispecie "ordinarie" al caso del c.d. piccolo condominio che non avendo più di otto partecipanti non ha obbligo di provvedere alla nomina di un amministratore (art. 1129, primo comma, c.c.).

Per precisione è utile affermare che le considerazioni sono valide anche nel caso in cui il condominio pur essendo obbligato a incaricare un amministratore non vi provveda.

In tali circostanze al promotore del giudizio non restano che due alternative.

La prima è quella di citare direttamente tutti i partecipanti al condominio. Nei così detti condomini minimo o piccoli condomini la cosa non è poi di difficile realizzazione.

Più complesso il discorso per quelle compagini maggiormente partecipate dove non sempre è agevole, oltre a poter essere anche molto dispendioso, individuare precisamente residenza, proprietà dell'immobile ecc.

Pure per ovviare a queste problematiche l'art. 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile ha previsto che:

"Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 Cod. Proc. Civ.

Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite".

Curatore come centro di aggregazione dell'interesse collettivo

Lo scopo della norma è quello di ottenere la nomina di un referente unico per tutta la compagine condominiale al fine di evitare le problematiche di cui sopra.

Il curatore non è per nulla assimilabile all'amministratore.

Ciò vuol dire che, come previsto dal secondo comma del succitato art. 65, una volta nominato, ed indipendentemente dalla questione per cui verte la causa, il suddetto curatore dovrà immediatamente convocare l'assemblea al fine di avere indicazioni su come debba essere condotta la lite.

Una particolare ipotesi di nomina del curatore anche in presenza dell'amministratore è quella in cui l'amministratore stesso vuol far causa al condominio che amministra.

Una particolare ipotesi, questa, presa in esame dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 12149 del 30 novembre 2017.

In quel caso l'amministratore chiese ed ottenne decreto ingiuntivo contro il condominio, notificandolo a se stesso e successivamente iniziando un'azione esecutiva contro gli amministratori (nel frattempo divenuti ex amministrati).

Nel giudizio che ne è disceso in seguito alla prosecuzione della procedura esecutiva, il Tribunale ha giustamente specificato che «l'amministratore di condominio che vuole agire giudizialmente contro il condominio che ha amministrato per il pagamento delle proprie prestazioni professionali deve chiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 65 disp. att. c.c., necessaria per evitare un conflitto di interessi» (Trib. Milano 30 novembre 2017 n. 12149).

Ad avviso di chi scrive, più che di un dovere si tratta di una facoltà: non vi sono ragioni per escludere che a questa particolare fattispecie possa applicarsi integralmente l'art. 65 disp. att. c.c. con la conseguenza che l'amministratore in carica che voglia far causa al condominio può notificare l'atto introduttivo del giudizio a tutti i condòmini.

La citazione in giudizio del condominio

Cerca: amministratore curatore nomina

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DANIELA
DANIELA 18-05-2018 11:08:05

Se in un condominio di 5 appartamenti non c'è l'amministratore perchè siamo solo in 2 condomini a volerlo e non abbiamo la maggioranza come possiamo fare? C'è modo di pretenderlo? Quali sono le regole che si possono fare rispettare obbligatoriamente anche senza amministratore? (Ad esempio l'utilizzo improprio degli spazi comuni). Qualcuno può darmi suggerimenti? Grazie.

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Amedeo
Amedeo 01-02-2021 11:12:44

Ciao Daniela nel caso siate senza amministratore chiunque di voi puo' farlo nominare a meno che qualcuno di voi si iscriva all'agenzia delle entrate come referente condominiale giusto per l'invio di comunicazioni. In questo caso bisognera' fare sempre un assemblea e redigere un verbale di nomina da portare AdE per l'iscrizione....

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Monica Zaccarini
Monica Zaccarini 08-02-2021 14:58:33

buongiorno, avrei cortesemente bisogno di un consiglio. Da un paio di anni, ho un piccolo appartamento in un immobile situato in un borgo medioevale. L'immobile, che risale al 1400, presenta numerose problematiche relative ad infiltrazioni e relative muffe sia nelle parti comuni che nelle singole abitazioni. E' inoltre presente dell'amianto (eternit) in buona parte della facciata esterna. Purtroppo siamo solo sei proprietari e pertanto non esiste un amministratore (sic..!). Anche a fronte degli incentivi fiscali legati all'ecobonus, questa estate abbiamo richiesto un'assemblea condominiale (prima volta in assoluto che si svolge, da quanto mi hanno detto) per potere effettuare un bel po' di lavori e risolvere altrettanti problemi. Purtroppo ci sono dei condomini ottusi, oltre che ignoranti in quanto sostengono che il nostro non è un condominio in quanto non ha un amministratore....(sic!sic!). Risultato: tutto fermo e non c'è verso di fargli comprendere la grande opportunità che stiamo perdendo... Ora, al di là dell'ecobonus, il problema legato alle muffe e all'amianto continuerà e quindi avrei necessità di sapere se c'è un modo per obbligare gli altri condomini a procedere con interventi di manutenzione straordinaria o anche ordinaria. Grazie!

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