È improponibile qualsiasi domanda formulata davanti al giudice ordinario se nel regolamento contrattuale i condòmini si sono impegnati a sottoporre le loro liti al giudizio di uno o più arbitri.
Cosi ha stabilito la sentenza del Tribunale di Milano n. 12843 del 16 novembre 2015. Il giudice lombardo ha dichiarato improponibile l'impugnazione della delibera assembleare presentata dal condòmino direttamente al tribunale senza prima avviare l'arbitrato previsto dal regolamento.La delibera riguardava l'approvazione del rendiconto consultivo relativo al piano di ripartizione e saldi finali dei condòmini.
Nella sentenza si precisa che "è ammissibile e vincolante la clausola compromissoria contenuta in un regolamento condominiale che deroghi quanto stabilito dall'art. 1137 c.c., in quanto è da ritenere che anche la materia delle deliberazioni condominiali, siccome attinenti a diritti soggettivi patrimoniali disponibili, sia devolvibile ad arbitri".
La clausola compromissoria è valida anche se non approvata specificatamente per iscritto dal compratore. È sufficiente che il regolamento di condominio che la contiene sia stato allegato al rogito.
Come sappiamo, l'arbitrato è un meccanismo alternativo di risoluzione delle controversie previsto dall'art. 806 del codice di procedura civile. L'obiettivo è quello di velocizzare la soluzione della controversia evitando le aule di giustizia.
Si fonda sulla c.d. "clausola compromissoria", un accordo con il quale le parti si impegnano a rivolgersi ad uno o più privati cittadini terzi, detti appunto arbitri, per risolvere più velocemente le questioni che insorgeranno tra di loro.
La decisione degli arbitri, detta "lodo arbitrale", a determinate condizioni, sostituisce la sentenza del giudice.
In ambito condominiale, i condòmini possono inserire la clausola compromissoria nel regolamento. Tale impegno diventa una condizione di procedibilità della domanda: se il condòmino interessato, invece di avviare il procedimento arbitrale, si rivolge direttamente al giudice, questi potrà respingere la domanda dichiarandola improcedibile.
Nel caso oggetto della sentenza in commento, l'art. 34 del regolamento di condominio prevedeva che "tutte le controversie insorgenti tra i condòmini e tra essi e l'amministratore, sia per l'interpretazione della legge che per il presente regolamento, dovranno essere sottoposte a uno o tre arbitri, che potranno decidere …".
Secondo il Tribunale di Milano si tratta di una clausola compromissoria assolutamente valida, contenuta in un regolamento di natura contrattuale. Il regolamento in questione, infatti, predisposto dall'originario costruttore dell'edificio, era stato allegato ai rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari e, dunque, accettato da tutti i condòmini.
Dunque, la clausola compromissoria in esso contenuta è valida ed opera i suoi effetti anche se non specificatamente approvata per iscritto dal singolo condòmino al momento dell'acquisto.
L'arbitrato può rivelarsi un ottimo strumento per la risoluzione delle liti condominiali, in termini di risparmio di tempo e di denaro. E se il regolamento non contempla la questa possibilità? In questo caso le parti coinvolte nella controversia possono comunque decidere di ricorrere ad arbitri stipulando un apposito accordo, detto "compromesso arbitrale".
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