L'art. 71-bis disp. att. c.c. elenca i requisiti di onorabilità e di professionalità che deve possedere l'amministratore affinché possa validamente assumere l'incarico conferitogli dal condominio. Si tratta di una norma che serve ad assicurare che il soggetto designato per la gestione dell'edificio possa garantire la massima competenza e professionalità, soprattutto se scelto tra soggetti estranei alla compagine.
A proposito della scelta dell'amministratore, in rete circola piuttosto insistentemente il seguente quesito: un condomino moroso può essere nominato amministratore? In altre parole, l'assemblea può conferire l'incarico a un soggetto che è in debito in quanto non ha pagato gli oneri condominiali? Vediamo cosa dice la legge.
Amministratore: quali sono i requisiti di onorabilità e professionalità?
Come anticipato, l'art. 71-bis disp. att. c.c. è la norma che detta i requisiti di onorabilità e professionalità di cui l'amministratore deve necessariamente essere in possesso.
Sono requisiti di onorabilità:
- il godimento dei diritti civili. Il relativo certificato può essere chiesto in tribunale e attesta che, a carico del soggetto richiedente, non sono stati emessi provvedimenti e non sono in corso procedimenti di interdizione, di inabilitazione o di fallimento;
- l'assenza di condanne penali per delitti contro la pubblica amministrazione (come il peculato, la corruzione o la concussione, ad esempio), l'amministrazione della giustizia (come la calunnia o la falsa testimonianza), la fede pubblica (sostituzione di persona, falsificazione di documento, ecc.), il patrimonio (furto, truffa, appropriazione indebita, ecc.) o per ogni altro delitto doloso per cui la legge prevede la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque;
- l'assenza di misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
- l'assenza di annotazioni all'interno dell'elenco dei protesti cambiari.
- il conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- la frequentazione di un corso di formazione iniziale e di uno periodico di aggiornamento.
Fanno parte dei requisiti di professionalità, peraltro non necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile (cosiddetto "amministratore interno"):
L'assenza o la perdita dei requisiti
La sussistenza dei predetti requisiti è condicio sine qua non affinché il soggetto designato dall'assemblea possa validamente amministrare il condominio. Che succede se dette condizioni vengono meno nel corso del mandato oppure non sussistono ab origine?
La perdita dei requisiti determina la cessazione dall'incarico, con la conseguenza che ogni condomino può convocare senza formalità l'assemblea in modo da nominare il sostituto.
Se è nominato fin dall'inizio un amministratore senza i requisiti di legge, ogni condomino può ritenere che l'assegnazione del mandato non possa effettivamente aversi, con conseguente annullabilità della relativa deliberazione.
Il condomino moroso può fare l'amministratore?
Pare evidente che l'art. 71-bis disp. att. c.c. non faccia riferimento alla condizione patrimoniale del candidato all'amministrazione condominiale, ad eccezione del requisito dell'assenza di annotazioni all'interno dell'elenco dei protesti cambiari.
L'elenco dei protesti, conservato presso ogni Camera di commercio, raccoglie informazioni relative ai protesti levati per mancato pagamento di cambiali, di vaglia cambiari e di assegni bancari, nonché ai protesti levati per mancata accettazione di cambiali.
Orbene, poiché è difficile immaginare che si sia debitori della compagine per una cambiale non pagata, possiamo affermare che, in linea di massima, il condomino moroso possa essere nominato amministratore senza che vi siano ragioni ostative alla designazione.
S.R.L.: chi deve possedere i requisiti per amministratore condomini?
Insomma: la legge non impedisce a un condomino moroso di diventare amministratore, a meno che egli non sia stato "protestato", cioè il suo nominativo non sia stato iscritto nel registro dei protesti per via dei suoi debiti (anche estranei al condominio, ovviamente).
Il condomino moroso può trovarsi in conflitto d'interessi?
Nonostante la legge non ne faccia espresso divieto, ragioni di opportunità potrebbero sconsigliare di nominare un condomino moroso come amministratore dello stabile in ragione del possibile conflitto d'interessi che potrebbe verificarsi.
L'art. 1129 c.c. impone infatti all'amministratore di agire tempestivamente contro i condòmini che non sono in regola con i pagamenti, potendosi avvalere non solo del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ma anche, in caso di mora protratta per un semestre, della sospensione dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (art. 63 disp. att. c.c.).
In buona sostanza, ci si potrebbe trovare nell'assurda situazione in cui l'amministratore, per assolvere ai propri doveri, debba dare mandato a un avvocato perché agisca contro di lui in qualità di condomino moroso!
Si tratta evidentemente di una situazione paradossale che genererebbe un conflitto d'interessi e, conseguentemente, un'intollerabile incompatibilità dei ruoli.
