Sono ormai alcuni anni che, per esercitare il compito di amministratore di condominio, è necessario avere alcuni requisiti. Non tutti, perciò, possono assumere tale compito, soprattutto quando si tratta di soggetti che sono estranei al fabbricato.
Può succedere, quindi, che l'assemblea nomini qualcuno privo dei predetti presupposti. Se ciò dovesse accadere, la nomina sarebbe, inevitabilmente, viziata e l'assemblea, da questo punto di vista, sarebbe nulla.
Tuttavia per sostenere e fondare un'eventuale impugnazione, sarebbe sufficiente affermare che, in sede di nomina, l'affidatario non ha fornito alcuna documentazione a sostegno della propria professionalità? In un caso del genere, come deve agire il condòmino per annullare l'incarico di amministratore attribuito dalla maggioranza dei proprietari?
Ha dato risposta a queste domande la recente sentenza del Tribunale di Novara n. 34 del 25 gennaio 2022. Nello specifico, l'ufficio piemontese è entrato nel merito della questione in occasione di un'impugnazione di un verbale assembleare. Più precisamente, tra le varie eccezioni affrontate, si è discusso sulla presunta nullità del deliberato nella parte in cui, come nuovo amministratore, era stata nominata una società.
Non mi resta, però, che descrivere, più approfonditamente, il caso concreto
Incarico amministratore a società e requisiti professionali: il caso concreto
In un condominio, nel febbraio del 2018, l'assemblea aveva deciso di revocare l'incarico al precedente amministratore, a sua volta condòmina del fabbricato in oggetto.
Contestualmente era stato deciso di affidare questo delicato compito ad una società in nome collettivo.
Nel successivo mese di giugno, i proprietari dell'edificio erano, nuovamente, invitati a votare sul punto, ratificando la nomina già precedentemente espressa.
La decisione de quo non era, per nulla, digerita dal precedente amministratore, il quale, sfruttando il proprio titolo di condòmino del fabbricato, impugnava l'assemblea dinanzi al Tribunale di Novara.
In particolare, in tale sede, tra le varie eccezioni sollevate, l'attore puntava l'attenzione sull'assenza dei requisiti professionali in capo al nuovo incaricato.
Secondo l'istante, in sede assembleare non era stata specificata la persona fisica che avrebbe, concretamente, svolto l'incarico.
Non era stato, inoltre, dato atto del possesso in capo ai soci dei requisiti di legge e non era stata mostrata idonea documentazione che dimostrasse questo elemento così essenziale.
Il Tribunale di Novara, esauritasi la fase istruttoria ed esaminati gli atti, ha rigettato l'impugnazione su ogni punto della stessa, ivi compreso quello riguardante la presunta invalidità della nomina del nuovo amministratore.
L'ufficio piemontese ha, altresì, condannato la parte soccombente al pagamento delle spese di lite e al versamento degli oneri affrontati dal convenuto condominio per partecipare alla mediazione obbligatoria e tentare, vanamente, la conciliazione.
Incarico amministratore a società e requisiti professionali: cosa dice la legge?
Secondo la legge, per svolgere l'incarico di amministratore di condominio, è necessario essere in possesso di alcuni requisiti.
Ad esempio, se il nominato non è un condòmino del fabbricato, occorre avere almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado ed è necessario frequentare un corso di formazione, inziale e poi periodico, in materia di amministrazione condominiale.
I presupposti di legge sono, più analiticamente, descritti nell'art. 71 disp. att. cod. civ. che, onestamente, in tale sede appare superfluo ed eccessivo elencare. Per il caso in esame, infatti, interessa, principalmente, sapere cosa dice la norma invocata a proposito delle società che offrono servizi di gestione di un complesso immobiliare.
Ebbene, la normativa in materia specifica che è possibile affidare l'incarico di amministratore ad una società, a condizione che i requisiti di cui alla predetta norma siano posseduti «dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi (Art. 71 co. 3 disp. att. cod. civ.)».
Al momento della nomina, però, non è indispensabile indicare quale, tra i soci illimitatamente responsabili o tra gli amministratori, vada, in concreto, a svolgere il delicato compito di gestire il condominio.
Lo conferma il Tribunale di Novara allorquando precisa che «l'incarico di amministratore di condominio possa essere svolto anche dalle società di cui al titolo V del libro V del codice civile, come espressamente previsto dall'art. 71 bis disp. att. c.c., senza che la legge richieda di specificare chi dei soci, di fatto, svolgerà le relative mansioni».
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Incarico amministratore a società: come controllare il possesso dei requisiti?
Se l'assembla nomina amministratore del fabbricato una società, ogni condòmino ha il diritto di controllare se i soci o gli amministratori della medesima sono in possesso dei requisiti di cui all'art. 71 disp att. cod. civ. Ciò è possibile anche, successivamente, alla riunione, chiedendo di accedere alla documentazione che comprova tale circostanza.
Pertanto, solo dopo aver acquisito la prova contraria, si potrà adire il Tribunale per impugnare la nomina, in quanto affetta da nullità.
Sono stati, quindi, questi i motivi che hanno indotto il Tribunale di Novara a respingere la domanda attorea con la sentenza in commento. La condòmina dissenziente, infatti, si era limitata a mettere in discussione la professionalità dei rappresentanti della società incaricata, ma non aveva fornito alcuna dimostrazione che il dichiarato possesso dei requisiti di legge non fosse veritiero.
In assenza, dunque, di prova, l'impugnazione era risultata infondata e, perciò, veniva respinta.
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