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Fabbricati rurali: definizione ed inquadramento normativo

Le norme che riguardano i fabbricati rurali anche in relazione alle agevolazioni fiscali
Avv. Francesco Saverio del Buono Avv. Francesco Saverio Del Buono - Foro di Bari 

Per fabbricati rurali si intendono quegli edifici posti al servizio di terreni agricoli, o in quanto strumentali all'attività agricola medesima, o utilizzati quale abitazione dal coltivatore (sia esso il proprietario o affittuario, che rivestano la qualifica di imprenditore agricolo, o pensionato per attività svolta in agricoltura).

L'art. 9 del Decreto Legge 30.12.1993 n. 557 (convertito con modificazioni dalla Legge 26.02.1994 n. 133), istitutivo del Catasto Fabbricati, fornisce numerose disposizioni per individuare gli edifici cui può essere attribuita la caratteristica di ruralità.

Tra i fabbricati rurali come detto sono compresi sia immobili ad uso strumentale che ad uso abitativo; sono però esclusi da questi ultimi le unità immobiliari classificate catastalmente come A/1 e A/8, che non possono in alcun caso essere riconosciuti come rurali per espressa previsione normativa dell'art. 9 comma 3 lett. e) del già citato DL n. 557/93.

La dichiarazione dei redditi dei fabbricati non locati

Per i fabbricati rurali strumentali non vi sono particolari limitazioni: classificati catastalmente quali D/10 - Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole, possono però essere considerati quali fabbricati rurali anche gli immobili classificati in altre categorie purchè in Catasto sia annotata la specifica destinazione rurale.

Sono inoltre qualificati come rurali, ai fini fiscali, anche i fabbricati strumentali allo svolgimento dell'attività di imprenditore agricolo ex art. 2135 cod civ, destinate in particolare a:

  • protezione di piante;
  • conservazione di prodotti agricoli;
  • custodia di macchine, attrezzi, scorte per coltivazione ed allevamento;
  • allevamento e ricovero di animali;
  • attività di agriturismo;
  • abitazione dei lavoratori dipendenti dell'azienda agricola o addette all'attività di alpeggio nell'attività di montagna;
  • utilizzo per ufficio dell'azienda agricola;
  • trasformazione e conservazione e commercializzazione di prodotti agricoli;
  • atttività agricola svolta in maso chiuso.

Al catasto l'immobile risulta a mio nome, ma non è detto che sia mio.

L'accatastamento delle nuove costruzioni rurali o la variazione di costruzioni preesistenti (che acquisiscono un carattere di ruralità precedentemente non posseduto) richiede diverse procedure: per le nuove costruzioni si procede con il normale accatastamento tramite DOCFA (software Documento Catasto Fabbricati) con richiesta di annotazione della caratteristica di ruralità da presentarsi contestualmente all'accatastamento, mentre per costruzioni già esistenti va presentata semplicemente una istanza di iscrizione della caratteristica di ruralità.

Le agevolazioni fiscali

Agevolazioni fiscali sono previste sia per quanto riguarda le imposte sulla proprietà sia sugli atti di compravendita di tale tipologia di fabbricati.

Secondo la normativa attualmente vigente, dopo la riforma introdotta con la Legge di bilancio 2020, ai fini IMU i fabbricati rurali strumentali attualmente godono di una aliquota massima pari all'1 per mille, con possibilità per i Comuni solo di riduzione o azzeramento (art. 1 comma 750, Legge 27.12.2019 n. 160).

Per l'acquisto di fabbricati rurali, è prevista una agevolazione a favore della piccola proprietà contadina: gli atti di acquisto di terreni agricoli e relativi pertinenze sono soggetti ad imposte di registro ed ipotecaria in misura fissa ed imposta catastale pari all'1% (art. 2 comma 4 bis del Decreto Legge 30.12.2009, convertito con modificazioni dalla Legge 26.02.2010 n. 25).

I fabbricati potranno essere considerati pertinenza dei terreni, e quindi beneficiare di tale agevolazione, ove sussista il vincolo di pertinenzialità, e cioè un rapporto funzionale tra l'edificio ed il terreno, e la volontà del proprietario di destinare l'elemento accessorio (il fabbricato) al servizio del bene principale (terreno agricolo), sempre che l'edificio insista su quest'ultimo (Risoluzione AdE n. 26/E del 06.03.2015).

=> L'importanza della verifica per una corretta valutazione dell'idoneità statica dei fabbricati

Le detrazioni fiscali per interventi di recupero e riqualificazione

Anche i fabbricati rurali possono accedere alle detrazioni fiscali per intervento di recupero edilizio che di efficientamento energetico.

Infatti nessuna norma vieta l'applicazione delle agevolazioni a fabbricati di tipo rurale, ma bisogna fare attenzione alla destinazione d'uso dell'immobile: infatti per gli interventi di recupero edilizio (art. 16-bis TUIR, detrazione del 50%) il beneficio è riconosciuto solo se i lavori vengono realizzati su unità immobiliari residenziali.

La detrazione è riconosciuta quando il fabbricato abbia diversa destinazione d'uso, solo se al termine dei lavori l'edificio risulti avere una destinazione d'uso residenziale: a tal fine fa fede il provvedimento amministrativo di autorizzazione dei lavori, dai quali si evinca chiaramento il cambio di destinazione (risoluzione Agenzia delle Entrate n. 14/E/2005).

Inoltre deve ritenersi applicabile anche il Superbonus 110%, per gli interventi rientranti nelle ipotesi di cui all'art. 119 del Decreto Legge 19.05.2020 n. 34, quando realizzati su fabbricati rurali ad uso abitativo; in tal senso si è espressa l'Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 30/E (par. 2.1.3), ed anche il Decreto "Requisiti" del 06.08.2020, all'art. 4 indica tra i soggetti ammessi alla detrazione "le persone fisiche... non titolari di reddito d'impresa che sostengono le spese per la esecuzione degli interventi su unita' immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti".

Quando è necessario che l'assemblea condominiale nomini un tecnico-direttore dei lavori?

Cerca: fabbricati rurali detrazioni fiscali

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