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L'amministratore è obbligato ad avere un ufficio?
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L'amministratore è obbligato ad avere un ufficio?

L'ufficio dell'amministratore di condominio, tra opportunità e necessità, i riferimenti normativi per comprendere perché non è obbligatorio averne uno.

Avv. Alessandro Gallucci 

Per assumere incarichi come amministratore condominiale è necessario avere un ufficio?

Se sì, questo ufficio deve avere particolari dimensioni e collocazione?

Che cosa succede se l'amministratore non ha un ufficio?

Le domande sono la conseguenza di un quesito che ci invia un giovane amministratore, da poco abilitato alla professione, che scrive: «Ho superato l'esame per l'attività di amministratore di condominio e aperto la partita IVA.

Non avendo per ora nessun condominio in gestione e soprattutto non essendo in possesso di denaro da investire, pensavo di utilizzare uno studiolo che ho appena all'ingresso della mia abitazione. Posso farlo? Appena ne avrò le condizioni, poi, prenderò in affitto uno studio, sapete se deve avere particolari requisiti? Grazie, anche perché molte cose le so grazie a voi!»

Amministratore di condominio, nessun obbligo di ufficio

Non esiste una norma che imponga all'amministratore condominiale di avere un ufficio. Per gli avvocati, ad esempio, uno dei requisiti per la dimostrazione della continuità professionale richiede che l'avvocato abbia l'uso di locali e di almeno un'utenza telefonica destinati allo svolgimento dell'attività professionale, non necessariamente da solo, ma eventualmente anche in associazione professionale, attraverso società professionale o in associazione di studio con altri colleghi o anche presso altro avvocato ovvero in condivisione con altri avvocati (d.m. n. 47/2016).

Nulla di tutto ciò per gli amministratori. Si può amministrare anche senza avere un ufficio, anche senza avere una stanza in casa destinata ufficialmente e formalmente all'attività di amministrazione condominiale.

Il domicilio fiscale, in questi casi, coinciderà con quello di residenza (art. 58 d.p.r. n. 600/1973). Cosa diversa dal domicilio fiscale è la residenza fiscale (d.p.r. n. 917/86) che serve a valutare l'applicazione delle imposte ad un soggetto.

Certo, nessun obbligo di apertura di un ufficio, ma ci sono degli adempimenti che a leggere le norme sembrerebbero presupporne l'esistenza: se così non è, come interpretare quegli articoli di legge?

Amministratore di condominio, ufficio e locali per i registri condominiali

Ai sensi dell'art. 1129, secondo comma, c.c. l'amministratore, all'atto dell'accettazione dell'incarico e ad ogni rinnovo, deve indicare il locale in cui si trovano i registri condominiali (registro di anagrafe, dei verbali, di nomina e revoca e di contabilità), nonché quando (giorni e ore) in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e chiedere, a sue spese, copia firmata dall'amministratore.

=> È obbligatorio un registro di protocollo condominiale?

Locali, non l'ufficio. Si può avere un ufficio, ma ad esempio tenere i registri presso un altro locale, magari il locale riunione del condominio. Oppure si può non avere un ufficio e tenere i registri condominiali presso la propria abitazione, nel locale ovvero nella sua parte destinata all'esercizio della propria attività.

Amministratore di condominio, ufficio e targa con i propri dati

La targa contenente i dati dell'amministratore, il cui contenuto è disciplinato dall'art. 1129, quinto comma, c.c., deve indicare il domicilio e i recapiti, anche telefonici, del mandatario.

Domicilio e recapito, non ufficio: come per i registri, l'importante è che si possa sapere dove poter rintracciare l'amministratore, il resto è affar suo.

D'altra parte, per semplificare fino quasi a banalizzare, quanti amministratori, personalmente o tramite incaricati, riscuotono le quote condominiali direttamente presso il condominio? a che cosa serve l'ufficio in questo caso?

Amministratore di condominio, ufficio e assemblea

Qualcuno potrebbe dire: l'ufficio serve perché almeno una volta l'anno bisogna tenere l'assemblea. Vero, ma nessuna norma impone che l'assemblea debba tenersi presso l'ufficio dell'amministratore.

Quando la giurisprudenza (es. Cass. 22 dicembre 1999 n. 14461, App. Firenze 6 settembre 2005 n. 1249) si è soffermata sul luogo di svolgimento dell'assemblea ha detto che essa deve tenersi:

  • in un luogo fisicamente adatto a consentire lo svolgimento della riunione;
  • nello stesso comune di ubicazione dell'immobile (punto critico, questo, visto che alle volte dei comuni, amministrativamente diversi, sono in realtà urbanisticamente un'unica realtà territoriale).

Una sola prescrizione, in questi casi, vista appunto la prassi, diffusa, di riunirsi presso l'ufficio dell'amministratore: quando si presente un preventivo di gestione è bene fare presente che non si offre anche lo spazi per tenere l'assemblea, che quindi va rintracciato in altro luogo.

=> Assemblea di condominio

Amministratore di condominio, ufficio in casa, limiti regolamentari e fiscali

Il fatto che non si sia obbligati ad avere in locazione o in proprietà un'unità immobiliare destinata ad ufficio non vuol dire che non si debbano osservare alcune cautele per evitare che l'attività domestica sia sanzionata.

Spieghiamoci meglio.

In primis, il regolamento di condominio. Un conto e lavorare in casa, cioè svolgere un'attività lavorativa che non preveda alcuna presenza di estranei, altro utilizzare un locale dell'abitazione per attività di ufficio, che preveda ricezione clienti e simili.

Siccome un regolamento può vietare la destinazione ad ufficio, in tutto o in parte, delle unità immobiliari, prima di aprire la propria abitazione a quell'uso bisogna valutare che non sia escluso.

Vi sono poi gli aspetti connessi alla destinazione dell'immobile dal punto di vista urbanistico e tributario. Un'abitazione è soggetta ad imposte in misura differente ad un ufficio. Si pensi, su tutte, ad IMU e TARI.

I controlli che potrebbero portare alla luce l'uso promiscuo comporterebbero irrogazione di sanzioni.

È, dunque, consigliabile, evitare utilizzazioni promiscue senza prima aver regolarizzato la posizione presso il comune di riferimento.

=> Amministratore di condominio: obblighi fiscali e come dichiarare il reddito

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