I primi mesi dell'anno sono sempre - quasi sempre - un periodo in cui l'amministratore del condominio convoca l'assemblea per la discussione sul rendiconto dell'anno precedente.
La legge impone all'amministratore di convocare l'assemblea entro centottanta giorni (art. 1130 n. 10 c.c.) dalla chiusura dell'esercizio.
Il termine di decorrenza così indicato è desumibile da una lettura coordinata delle norme codicistiche in materia condominiale, non essendo esplicitato chiaramente dal legislatore.
L'art. 1129, dodicesimo comma, c.c. considera la violazione di tale obbligo una grave irregolarità che può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore condominiale.
Chiariti questi aspetti generali, qui di seguito ci soffermeremo su un particolare significativo ai fini di una serie di calcoli che amministratori e condòmini sono tenuti a fare per comprendere se i termini imposti dalla legge sono stati rispettati.
Qual è la durata di una gestione condominiale?
La gestione di un condominio ha una dimensione annuale. Sebbene in molti auspichino - non a torto vista la quantità di adempimenti, specie fiscali - l'aumento ad un biennio della gestione, ad oggi il periodo di riferimento è pari a 365 giorni.
Il rendiconto condominiale che l'amministratore è tenuto a presentare all'assemblea è il resoconto della gestione del condominio in relazione all'anno trascorso.
Chiaramente il riepilogo finanziario e la nota esplicativa consentono di avere una visione dinamicamente intra-annuale della gestione del condominio, ma ciò di cui l'amministratore rende il conto è l'esercizio appena trascorso.
Come redigere il rendiconto condominiale?
Che cosa s'intende per esercizio condominiale?
L'esercizio condominiale, quindi, è un periodo di tempo di trecentosessantacinque giorni rispetto al quale l'amministratore è tenuto a rendere il conto sottoponendo all'assemblea il così detto rendiconto condominiale (art. 1130-bis c.c.).
In buona sostanza per convenzione (nel nostro caso per specifica disposizione di legge, artt. 1130-1130-bis c.c.) s'è deciso di dare alla gestione del condominio una dimensione annuale.
L'anno di riferimento serve ad inquadrare e analizzare la gestione delle parti comuni dell'edificio nell'ambito di un specifico periodo di tempo.
Come si calcola l'esercizio condominiale?
Compreso che l'esercizio condominiale ha una durata annuale, è utile comprendere come calcolare questo periodo.
Qual è il riferimento? Semplicemente un arco temporale di trecentosessantacinque giorni, oppure un anno corrispondente all'intero periodo del calendario gregoriano (gennaio - dicembre)?
La questione è tutt'altro che secondaria. Da essa derivano, ad esempio, due semplicissime conseguenze:
- calcolo del termine per la presentazione del rendiconto da parte dell'amministratore all'assemblea (art. 1130 n. 10 c.c.);
- calcolo del termine per il recupero coattivo dei crediti esigibili (art. 1129, nono comma, c.c.).
La questione è stata anche oggetto di approfondimento anche in sede giurisprudenziale.
Così, ad esempio, la Corte di Cassazione, in una sentenza del marzo 2017, ebbe a specificare che «l'anno, cui fa riferimento l'art. 63 disp. att. c.c., comma 2 deve, peraltro, essere di sicuro inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l'anno solare.
La conclusione raggiunta è coerente col principio, elaborato da questa Corte, della cosiddetta "dimensione annuale della gestione condominiale" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7706 del 21/08/1996; ma anche Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 21650 del 20/09/2013), annuali essendo la durata dell'incarico dell'amministratore (art. 1129 c.c.), il preventivo delle spese ed il rendiconto (art. 1135 c.c., comma 1, nn. 2 e 3), e trova conferma in via interpretativa anche dall'art. 1129 c.c., comma 9 introdotto dalla L. n. 220 del 2012, ove si fa espresso riferimento alla "chiusura dell'esercizio"» (Cass. 22 marzo 2017 n. 7395).
In questa pronuncia si fa riferimento all'anno solare, quasi fosse l'anno intercorrente da gennaio a dicembre.
Si tratta di un riferimento improprio, posto che l'anno solare - comunemente inteso - è il periodo di tempo impiegato dalla terra per fare un giro completo intorno alla propria orbita, ossia trecentosessantacinque giorni.
L'esercizio condominiale, quindi, ha una durata di trecentosessantacinque giorni e non coincide con un anno completo del calendario gregoriano.
Ciò è importante in quanto, ad esempio, i termini cui si faceva menzione poco prima devono essere calcolati tenendo conto della chiusura dell'esercizio (ad esempio 30 giugno) e non della fine dell'anno (31 dicembre).
Chiaramente ove - come in tantissime compagini accade - l'esercizio coincide con il periodo gennaio-dicembre, allora il conteggio del termine per la presentazione del rendiconto inizierà a decorrere dal 31 dicembre.
Rientra nella disponibilità dell'assemblea condominiale decidere di cambiare il periodo temporale di riferimento dell'esercizio.
Così, ad esempio, se in un condominio la gestione va dal mese di marzo di un anno a quello di febbraio dell'anno successivo, l'assemblea può deliberare di portarlo a coincidere con l'anno comune, ossia quello decorrente da gennaio e che ci conclude a dicembre.
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