Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
120768 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Entro quanto tempo l'amministratore deve rispondere alle mie raccomandate o pec?

Entro quanto tempo l'amministratore deve rispondere alle lettere di un condomino.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

L'amministratore del condominio in cui vivo non risponde mai alle mie richieste!

Ho scritto tantissime volte all'amministratore e risponde sempre in ritardo e senza risolvere i dubbi che gli pongo!

L'amministratore del mio condominio, quando risponde lo fa a tempo suo, anche settimane dopo le mie lettere!

Queste, solitamente, le lamentele che ci giungono relativamente alle corrispondenze intrattenute con l'amministratore del proprio condominio.

Una delle criticità di maggior rilievo per molti condòmini è rappresentata dalle richieste inevase, o corrisposte intempestivamente dal proprio amministratore.

Certamente chi lavora in uno studio di gestione immobiliare sa benissimo che la gestione della corrispondenza è sicuramente un punto critico: lettere e comunicazioni ne arrivano in continuazione e non solo dai condòmini: ci sono anche i fornitori, gli avvocati dei condòmini e dei fornitori, ecc.

Già solamente leggerle e catalogarle per comprenderne il grado di urgenza è lavoro che può portare via molto tempo ed energia.

Ciò nondimeno è evidente che rispondere in tempi consoni è un'esigenza ed in alcuni casi non un vero e proprio obbligo.

In uno degli ultimi quesiti che ci sono giunti ci viene chiesto se l'amministratore ha un termine per rispondere alle raccomandate o alle pec dei condòmini.

Per rispondere a questa domanda, il primo documento a cui guardare è il regolamento di condominio; esso, ricordare il primo comma dell'art. 1138 c.c., può contenere norme circa l'amministrazione della cosa comune, ergo può disciplinare determinati aspetti della corrispondere intra condominiale.

In sostanza può esistere ed anzi rispetto alla richiesta di documentazione è bene che esista una sorta di procedimento amministrativo interno alla compagine che garantisca ai condòmini risposte in tempi certi e di conseguenze consenta/imponga all'amministratore di evadere le pratiche seguendo delle tempistiche precise.

Ecco cosa succede se l'amministratore nega l'accesso alla documentazione condominiale

E se il regolamento condominiale non dice nulla?

È opinione diffusa ed errata che quando si scrive ad una persona questa abbia sette, massimo quindici giorni di tempo per rispondere.

Il riferimento, probabilmente, è alla diffida ad adempiere e cioè all'art. 1454 c.c. dedicato alla diffida ad adempiere, che recita:

Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto.

Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.

Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto.

Il condomino, evidentemente, non ha autonomo potere di risolvere il contratto, ma al massimo ha il potere di chiedere ad un giudice la revoca dell'incarico (azione nella sostanza equipollente ad un risoluzione contrattuale) per gravi irregolarità nella gestione.

La norma, s'è visto, contiene un riferimento ad un congruo termine che non può essere inferiore a quindici giorni. È prassi comune considerare questo termine obbligatorio, ma nelle lettere che non rappresentano una diffida ad adempiere, questo può essere anche inferiore.

In buona sostanza la materia della tempistica della risposta dell'amministratore non ha contorni certi, in assenza di clausole regolamentari che la disciplino. Quindici giorni rappresentano un termine indicativo, ma non per questo vincolante.

È comunque preferibile indicare nella lettera entro quanto tempo ci si attende una risposta e parametrarlo sempre all'importanza della richiesta medesima (un conto è chiedere copia di un verbale, altro quella dei giustificativi di uno o più anni di gestione o parti di esse).

Potrebbe interessarti anche:

Pec per amministratori di condominio, quand'è obbligatoria?

Requisiti assunzione incarico amministratore

condominio

Cerca: risposta condomino

Commenta la notizia, interagisci...
Alessandro Volta
Alessandro Volta 29-04-2016 09:01:52

Rispondo al Sig. Vincenzo Tauro, il quale riceve tante richieste stupide, bontà sua, facendo presente che "richieste stupide"non era il tema del giorno. Forse, qualche condomino ha tempo e denaro da perdere,se si reca in Posta per una raccomandata AR indirizzata all'amministratore.
Poi, se con la medesima chiede copia (a proprie spese) di documenti di gestione e non gli viene accordata neppure risposta, ha le sue ragioni, se si risente di tale compèortamento.
Questo é il caso che cortesemente sottopongo. Le mie richieste si ripetono e passano anni senza una risposta. Questo amministratore, noto per comportamenti non ortodossi, nega i documenti, prescindendo dalla liceità della richiesta. La mia domanda verte sulle sanzioni alle quali può andare incontro codesto signore, per il suo arbitrario incedere.

rispondi
Francesco Del Giudice
Francesco Del Giudice 29-04-2016 16:18:07

Buonasera Sig. Volta Alessandro,
La problematica da Lei sollevata rientra nella categorie degli "adempimenti" dell'amministratore, in quanto la sua richiesta fa richiamo ad un suo esplicito diritto.
Per la fattispecie potrebbe addirittura rivolgersi all'autorità giudiziaria per ottenere quanto richiesto.
Il mancato adempimento a tale richiesta, e ancor peggio, l'ignorarla in toto , è comportamento negligente dell'amministratore.
Ben diversi, immagino, siano le casistiche a cui fa riferimento il Sig. Tauro. Molto spesso, non immagina la frequenza, l'amministratore è chiamato in causa per risolvere problematiche attinenti la sfera "privata" per il solo motivo di non voler affrontare direttamente il vicino di turno. Purtroppo spesso si è costretti a fare delle valutazioni di merito circa le comunicazioni e richieste che si ricevono, assegnando alle stesse delle priorità gestionali. E' buona norma, tuttavia, cercare sempre di rispondere

rispondi
Marcello
Marcello 19-05-2016 17:46:41

Secondo me dipende cosa è oggetto delle richieste:
- stiamo parlando di documentazione (allora l'obbligo di legge c'è);
- si tratta di informazioni su cosa sta facendo l'amministratore (es morosi, lavori da iniziare, ecc).
Sul secondo punto non penso che l'amministratore sia tenuto alla telecronaca della sua attività al singolo condomino.
L'attività professionale si giudica annualmente a consuntivo prorogandolo o meno. Se l'amministratore è in carica non ha obblighi di informare i singoli condomini, che se vogliono chiederanno di discuterne in assemblea.

rispondi
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 23-05-2016 18:34:54

@Marcello: si, l'amministratore non è tenuto alla "radiocronaca" giustissime le tue considerazioni sulla rendicontazione, ecc.
Sui morosi, tuttavia, i condòmini hanno diritto ad avere informazioni in quanto lo prevede espressamente l'art. 1130 n. 9 c.c. che impone di "fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso" non limitando questa richiesta al solo stato dei pagamenti del richiedenti. Solo per chiarezza espositiva, quindi, mi pare utile evidenziare che lo stato della "situazione morosi" com'anche tutta la documentazione cartacea inerente lavori (Es. contratto di appalto, ecc), siano informazioni che il condomino ha diritto di avere.
Resta fermo, chiaramente, che se le richieste divengono capziose ed inutilmente ravvicinate e ripetitive, l'amministratore ha addirittura diritto di diffidare il condomino dal proseguire in tal modo

**Leggi il mio best seller

L'amministratore di condominio L'amministratore di condominio:
il controllo del suo operato, tutti gli strumenti a disposizione

rispondi
Biagio
Biagio 01-04-2017 14:06:03

Buon giorno, concordo con l'avv.to, aggiungo che rispondere e sopratutto un atto di civiltà.

rispondi
Biagio
Biagio 13-02-2020 10:29:11

Concordo in pieno con il primo post "della Sig.ra Grazia Dell'aiera", lasciandoli nel loro piccolo orticello affinche' vedano crescere ciò che hanno seminato. Le persone che non si degnano di rispondere e soprattutto fanno affermazioni del genere "... "ma sapete quante richieste stupide arrivano?", sarebbero da invitare a frequentare un corso di civiltà.

rispondi
Biagio
Biagio 13-02-2020 10:29:11

Concordo in pieno con il primo post "della Sig.ra Grazia Dell'aiera", lasciandoli nel loro piccolo orticello affinche' vedano crescere ciò che hanno seminato. Le persone che non si degnano di rispondere e soprattutto fanno affermazioni del genere "... "ma sapete quante richieste stupide arrivano?", sarebbero da invitare a frequentare un corso di civiltà.

rispondi
Anna
Anna 14-07-2020 22:23:57

Purtroppo l'Italia non è abituata alla trasparenza, alla condivisione delle informazioni, alla chiarezza dei documenti. Sicuramente ci sarebbero molto meno cause e liti per motivi condominiali se la legge obbligasse gli amministratori a giustificare le spese, a verificare la correttezza dei dati a rispondere dei propri errori. Invece è lasciato tutto alla buona volontà e alla civiltà delle singole persone. Speriamo che in futuro i nostri legislatori guardino a come funzionano le cose nei Paesi europei più evoluti.

rispondi
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento