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Doppie finestre installate dal condomino: può esserci un problema con il decoro

La “soluzione” doppie finestre è spesso presa in considerazione dai condomini per difendere l'unità immobiliare dalle intemperie.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

È sicuro che lo spazio che si crea tra un serramento e l'altro consenta un maggiore isolamento termico e acustico rispetto al singolo infisso. Tuttavia, in ambito condominiale l'installazione delle doppie finestre può costituire una delle numerose fonti di discussione.

Il problema centrale è stabilire se l'installazione delle doppie finestre comporti una violazione del decoro architettonico e della stabilità, costituendo innovazione non autorizzata o, al contrario, consista in una legittima opera volta ad un migliore godimento delle parti comuni.

A tale proposito merita di essere presa in considerazione una vicenda recentemente esaminata dal Tribunale di Milano (sentenza n. 4340 del 18 aprile 2024).

Installazione di doppie finestre e lesione del decoro. Fatto e decisione

Un condomino si rivolgeva al Tribunale lamentando l'illegittima installazione, da parte di altro condomino, di doppie finestre che erano state sovrapposte a quelle preesistenti.

L'attrice richiedeva la rimozione delle finestre supplementari installate sulla facciata dal convenuto, considerandolo un intervento non autorizzato dall'assemblea e realizzato in violazione del decoro architettonico e della sicurezza dello stabile. Il convenuto non si costituiva in giudizio.

La nuova installazione sulla facciata condominiale non veniva contestata (stante la contumacia della convenuta) e, comunque, era documentalmente provata in una perizia depositata in atti. All'udienza di precisazione delle conclusioni l'attore pretendeva che fosse accertata e dichiarata la proprietà in capo al condominio della facciata del caseggiato e l'avvenuta lesione del decoro architettonico della cosa comune e, per l'effetto, fosse ordinato al convenuto l'immediata rimozione delle finestre installate e il ripristino della facciata all'originario status dei luoghi, con contestuale condanna di parte convenuta al risarcimento del danno, da liquidare anche in via equitativa. Il Tribunale ha dato ragione all'attrice.

Il giudicante ha notato che dalla documentazione in atti è apparso evidente come l'installazione della doppia finestra da parte del convenuto abbia alterato in modo rilevante il caratteristico motivo architettonico della facciata dell'edificio condominiale; in particolare, ad avviso del Tribunale, come è emerso dalle stesse rappresentazioni fotografiche allegate al fascicolo dell'attore, la tipologia di costruzione dell'edificio, caratterizzata dalla presenza di linee rette e spigoli a 90° non è stata rispettata nella realizzazione delle doppie finestre.

Alla luce di quanto sopra il giudice milanese ha dovuto dichiarare l'illegittimità della installazione delle doppie finestre e, quindi, in accoglimento della domanda dell'attore, il convenuto è stato condannato alla rimozione, a sua cura e spese, delle opere non autorizzate (con conseguente assorbimento di ogni decisione in merito alla lesione della sicurezza e stabilità dell'edificio).

Non è stata accolta la domanda di condanna al risarcimento del danno attesa la mancanza di prova della sussistenza del danno subito dall'attore.

Considerazioni conclusive

Non vi è dubbio che l'installazione di doppie finestre, trattandosi di opere realizzate da un condomino nella porzione di proprietà esclusiva, costituisca legittima facoltà insita nel diritto di proprietà.

Si tenga conto però che l'art. 1122 c.c., nella nuova formulazione introdotta dalla riforma, espressamente impedisce a tutti i condomini di eseguire, nell'unità immobiliare o nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, opere od impianti lesivi del decoro architettonico dell'edificio.

Del resto, l'installazione di doppie finestre potrebbe comportare un minimo utilizzo della facciata, senza alterarne la destinazione o impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, così come impone l'articolo 1102 c.c. Il problema è che l'installazione delle doppie finestre potrebbe comportare una violazione del decoro architettonico in aperto contrasto con le norme sopra citate. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione. (Cass. civ., sez. II, 11/05/2011, n. 10350).

In ogni caso si deve sempre considerare che l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell'interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto di proprietà sulle parti esclusive (Cass. civ., sez. II, 21/05/1997, n. 4509: nella specie si controverteva in ordine alla legittimità della realizzazione, da parte di un condomino, di una doppia finestra, mediante installazione di un secondo telaio a vetri sul lato esterno di una finestra del suo appartamento; la S.C. ha rigettato il motivo di ricorso con cui si censurava la sentenza impugnata per avere ritenuto legittima l'opera in base ai criteri di cui agli art. 1102 e 1122 c.c., in assenza, in concreto, di un pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio; tuttavia ha annullato la medesima sentenza per difetto di motivazione perché, nell'interpretare la clausola del regolamento condominiale contrattuale richiedente il consenso preventivo dell'assemblea condominiale per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che potesse modificare la stabilità e lo stato di decoro dell'edificio, non aveva preso in esame l'ipotesi, prospettata dal condominio, che la stessa clausola, prevedendo l'obbligo del ripristino dello stato di fatto come sanzione per l'esecuzione delle modifiche in difetto di autorizzazione, stabilisse il principio dell'immodificabilità del fabbricato senza il consenso dell'assemblea).

Sentenza
Scarica Trib. Milano 18 aprile 2024 n. 4340
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