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Non registrare un pagamento comporta l'annullabilità della delibera?
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Non registrare un pagamento comporta l'annullabilità della delibera?

Delibera di approvazione del rendiconto ed errori nell'indicazione dei pagamenti, quale sorte?

Avv. Caterina Natalotto  

La distinzione tra ipotesi di nullità ed annullabilità di una delibera condominiale è stata tracciata dalla giurisprudenza di merito e di legittimità, che ha individuato, tra le prime, le delibere contrarie alla legge, con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell'assemblea, nonché le delibere che incidono sui diritti dei singoli condomini su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino.

Le delibere annullabili sono, invece, quelle viziate per difetti formali, come la mancanza del quorum costitutivo o deliberativo o l'irregolare convocazione dei condomini ovvero l'errore nei conteggi in bilancio.

Il Trib. Roma il 23 novembre 2020 con la sentenza n. 16527 ancora una volta, decidendo sull'opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un condominio che lamentava un bilancio approvato con errore su conteggi di pagamenti eseguiti,si è trovato a fare chiarezza, affidandosi ai criteri generali dettati dal codice e dalle numerose decisioni giurisprudenziali, su cosa può rendere una delibera condominiale nulla ovvero annullabile.

Approvazione di un rendiconto incompleto o non veritiero. Facciamo chiarezza

Rendiconto condominiale preventivo e consuntivo

Il bilancio e/o rendiconto condominiale è il documento contabile con il quale viene rappresentato ai partecipanti al condominio il resoconto della gestione svolta dall'amministratore, la situazione patrimoniale e la situazione di cassa. Il bilancio è approvato dall'assemblea con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.

Il rendiconto condominiale non deve rispettare i principi contabili usati per un bilancio di società. L'articolo 1300 bis del c.c. impone un altro principio per la composizione del consuntivo: "…, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica." La chiarezza e la veridicità sono le caratteristiche di un buon rendiconto condominiale. Per questo la parola bilancio è un termine improprio, anche se comunemente usato.

È l'assemblea con la sua approvazione a rendere effettivo il rendiconto. Con il verbale di approvazione e il rendiconto completo di riparto l'amministratore può e deve ottenere un Decreto ingiuntivo diretto ai condomini morosi.

Di norma nella stessa assemblea in cui si approva il rendiconto della gestione chiusa si appronta anche un bilancio preventivo per la gestione corrente. Il rendiconto di una gestione chiusa, viene redatto sulla base di spese effettivamente sostenute e certe, l'attribuzione delle quote è calcolata al centesimo.

Il preventivo è un documento che stima le spese ancora da sostenere e contiene un piano dei pagamenti per l'anno in corso, meglio conosciuto come le rate del condominio.

Nel condominio le quote pagate dai condomini sono date in anticipo rispetto al periodo di riferimento.

La periodicità con cui si paga il condominio è stabilita nel regolamento di condominio, in assenza di questo da un'apposita delibera condominiale o semplicemente dalla consuetudine.

Non esiste una norma di riferimento e ogni assemblea è libera di decidere come suddividere le spese.

Invalida la delibera di approvazione del rendiconto contenente crediti condominiali prescritti

Cosa succede se nel rendiconto ci sono errori? La soluzione del Tribunale di Roma.

In materia condominiale il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute.

Inoltre, deve essere comprensibile al fine di consentire ai condòmini di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite, atteso che tale ultimo requisito (come si desume dagli artt. 263 e 264 c.p.c. che prevedono disposizioni applicabili anche al rendiconto sostanziale), costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate, appunto, le singole partite.

Ogni condomino convinto che il rendiconto sia sbagliato può non votarlo favorevolmente per la sua approvazione ed ha trenta giorni di tempo per impugnare la delibera di approvazione.

I trenta giorni partono dalla data di notifica del verbale per gli assenti e dalla data della riunione per i partecipanti.

Di norma il rendiconto arriva nelle mani dei condomini con la convocazione della riunione ordinaria, per cui le eventuali contestazioni devono espresse anche durante l'assemblea.

Se le contestazioni vengono accolte si verbalizzano nella delibera di approvazione e il consuntivo viene modificato di conseguenza.

Se il bilancio condominiale è falso o redatto in modo da occultare delle somme allo scopo di sottrarle al condominio o ai singoli partecipanti si può ricorrere alla magistratura per dimostrarne la nullità. Il ricorso per nullità richiede la presenza di vizi gravi, ma è possibile da parte di chiunque e in qualsiasi tempo anche nella procedura di opposizione al decreto ingiuntivo.

Invalidità della delibera assembleare di approvazione del rendiconto e del piano di riparto, non sempre ci si può lamentare

La Cassazione nel 2013 (sentenza n. 13627/13) riprendendo l'orientamento, delle Sez Unite (4806/2005) riguardo ai casi di nullità o annullabilità delle delibere di approvazione rendiconto condominiale ha spiegato che le delibere delle assemblee condominiali possono qualificarsi nulle soltanto laddove siano prive degli elementi essenziali, dispongano dei diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o abbiano un oggetto impossibile o illecito ovvero dispongano su materia non rientrante nella competenza della assemblea.

Di contro l'eventuale errore del deliberato in ordine all'apposizione o conteggio delle somme dovute integra chiaramente una causa di annullabilità e non di nullità della delibera.

Mancata approvazione del preventivo e del rendiconto condominiale, quali conseguenze?

Tempi e modi processuali per far valere l'Invalidità di una delibera

Le censure avverso le delibere dell'assemblea del condominio possono essere proposte e sono esaminabili dal giudice soltanto nel giudizio che segue all'impugnativa della delibera stessa, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., e non anche in sede di giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ., in cui il controllo del giudice è limitato, sotto questo profilo, alla sola verifica della perdurante esistenza ed efficacia della relativa delibera (Trib. Roma sez. 5 civ. sent. 21/01/2017).

Ed infatti, l'eventuale opposizione da parte del condomino ingiunto con decreto potrà riguardare la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell'ingiunzione.

Il verbale della delibera assembleare, non anche la validità della deliberazione avente ad oggetto l'approvazione delle spese condominiali, può essere contestata unicamente con l'impugnazione di cui all'art. 1137 del codice civile (Cass. civ. SS.UU. n. 26629/2009; Cass. civ. II, n. 17014/2010; Cass. civ. II, n. 17206/2005).

Così i presumibili errori di calcolo non possano che rientrare fra i vizi che comportano l'eventuale annullabilità del verbale assembleare e che, quindi, da eccepire con l'azione di cui all'art. 1137 c.c. nel termine di 30 giorni, ivi previsto a pena di decadenza.

Annullamento del rendiconto ed effetti sulla contabilità condominiale

Ciò non vale, tuttavia per le delibere assolutamente nulle, poiché prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

Va da se, dunque, che anche nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il condominio potrà far valere la loro nullità della delibera di approvazione del rendiconto quando ad esempio mancano del tutto le cosiddette pezze di appoggio o sussistono altri motivi che rendono la delibera completamente nulla.

Valida l'approvazione dei lavori discussi sotto la voce "approvazione consultivo" dell'ordine del giorno

Scarica Trib. Roma 23 novembre 2011 n. 16527

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