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Nulla la delibera che ripartisce le spese per il lastrico solare secondo i criteri contenuti in altra delibera già annullata dal giudice
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Nulla la delibera che ripartisce le spese per il lastrico solare secondo i criteri contenuti in altra delibera già annullata dal giudice

È affetta da "nullità derivata" la delibera che dispone la ripartizione delle spese per lavori straordinari eseguiti sul lastrico solare secondo i criteri stabiliti da due precedenti delibere

Avv. Giuseppe Nuzzo  

I fatti. La vicenda al vaglio del Tribunale di Roma prende le mosse dall'impugnazione contro la delibera condominiale di approvazione dei bilanci e della ripartizione delle spese, formulata dalla proprietaria dell'appartamento al terzo piano di un edificio condominiale, che gode dell'uso esclusivo del lastrico solare.La signora contesta in particolare i criteri applicati per ripartire le spese straordinarie di manutenzione del lastrico solare, in quanto non rispettano i parametri legali stabiliti dall'art. 1126 c.c., ai sensi del quale i condomini che hanno l'uso escluso del lastrico sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio. Ma le contestazioni non finiscono qui.

Oltre a segnalare errori anche di calcolo, la condomina sostiene che i criteri di ripartizione applicati nella delibera impugnata (approvata nel 2015) applicano gli stessi criteri stabiliti per le medesime spese straordinarie con due precedenti delibere (approvate nel 2013), che erano già state impugnate ed annullate dallo stesso Tribunale di Roma nel 2018, per gli stessi motivi.

Secondo la condomina, pertanto, la delibera impugnata, attuando precedenti delibere illegittime, deve ritenersi a sua volta illegittima.

Lastrico solare in condominio

Ripartizione delle spese e criteri di valutazione del risaricmento danni derivanti da infiltrazioni

Invalidità caducante e nullità derivata.Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda di parte attrice applicando, nella fattispecie, la figura della "invalidità caducante" o "derivata", di elaborazione giurisprudenziale.

Tale ipotesi di invalidità si configura allorquando, appunto, un atto o provvedimento già in precedenza annullato in sede giurisdizionale costituisce il presupposto unico e imprescindibile dei successivi atti consequenziali adottati, esecutivi e meramente confermativi del precedente atto illegittimo.

Sicché, il venir meno del precedente atto travolge automaticamente (nel senso che non occorrerebbe neanche una ulteriore specifica impugnativa) tali atti successivi strettamente e specificamente collegati al provvedimento presupposto.

=> Qundo non si applica il criterio generale di ripartizione delle spese previsto dal primo comma dell'art. 1123 cod. civ.?

È esattamente quello che è accaduto nel caso preso in esame. La precedente delibera di ripartizione delle spese era stata già annullata dal Tribunale, proprio perché violava i criteri legali di ripartizione delle spese previsti dall'art. 1126 c.c., con le relative suddivisioni dellaspese sostenute dal condominio, per un terzo, al proprietario attore che ha l'uso esclusivo della terrazza e, per due terzi, a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

=> Sempre nulla la delibera che ripartisce le spese in parti uguali

Da qui le conclusioni del Tribunale: "La delibera impugnata è consequenziale alle precedenti delibere annullate ed è,pertanto, viziata". Infatti, "le precedenti delibere sono viziate ed annullate e pertanto anche la successiva è nulla - nullità derivata".

Peraltro, dall'istruttoria e dai documenti in atti trovano conferma anche gli errori di calcolo prospettati dall'attrice nel presente giudizio: "la delibera impugnata, che ha utilizzato criteri illegittimi, basata su precedenti delibere annullate, inficiata da errori di calcolo, deve essere annullata, le spese complessivamente sostenute dal Condominio per il rifacimento del lastrico oggetto di causa, al netto delle spese anche legali relative al procedimento di mediazione, debbono essere ripartite secondo legge ex art. 1126 c.c.".

Quindi, delibera nulla e Condominio condannato al pagamento di circa 4000 euro di spese processuali

=> Spese condominiali. La delibera ha solo valore dichiarativo e non costitutivo

La nullità derivata scatta automaticamente. È questo un passaggio interessante della sentenza in commento, sul quale vale la pena soffermarsi.

Il Tribunale precisa infatti che l'annullamento della delibera precedente (atto presupposto) "travolge automaticamente" le delibere o gli atti ad essa strettamente legati (atti consequenziali).

Ciò significa che la delibera che dà attuazione ad una precedente delibera già annullata è radicalmente nulla.

Il giudice, nel giudizio di impugnazione, si limiterà allora a dichiarare una situazione d'invalidità già esistente.

Da ciò conseguono importanti effetti dal punto di vista pratico ed operativo; innanzitutto, l'impugnazione della delibera affetta da "nullità derivata" non è soggetta al termine di 30 giorni ex art. 1137 c.c., ma può essere proposta in ogni tempo; inoltre, può essere proposta da tutti i condomini, anche da quelli che hanno votato a favore della stessa in sede di assemblea.Detto più chiaramente: la delibera attuativa di una precedente delibera già annullata può essere impugnata senza limiti di tempo e da parte di tutti i condomini interessati, con azzeramento degli effetti dalla data della sua adozione.

In conclusione è affetta da "nullità derivata" la delibera che dispone la ripartizione delle spese per lavori straordinari eseguiti sul lastrico solare secondo i criteri stabiliti da due precedenti delibere, già in precedenza impugnate ed annullate dal giudice.

Questo è quanto stabilito il Tribunale di Roma con la sentenza n. 17220 depositata l'11 settembre2018. Il proprietario esclusivo partecipa per un terzo alle spese di manutenzione del lastrico solare del condominio, ai sensi dell'art. 1126 c.c.

Pertanto, la delibera condominiale che prevede una ripartizione delle spese differente, già dichiarata invalida dal giudice, travolge automaticamente gli atti successivi ad essa collegati in modo stretto e specifico, che devono ritenersi a loro volta nulli.

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