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L'amministratore è sempre legittimato alle azioni possessorie
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L'amministratore è sempre legittimato alle azioni possessorie

Non è necessaria la previa autorizzazione assembleare sia per agire in giudizio che per resistervi

Avv. Gianfranco Di Rago  

Azioni possessorie, l'amministratore è doppiamente legittimato al giudizio, anche senza una previa autorizzazione assembleare, sia quale parte attiva, per tutelare le parti comuni rispetto alle condotte di terzi, sia quale parte passiva, per resistere alle azioni avviate nei confronti del condominio.

Da questo punto di vista, qualora l'amministratore abbia adottato presunti atti di impossessamento violento o clandestino in adempimento di una deliberazione assembleare, il soggetto che si ritenga leso da tale condotta può agire in reintegrazione solo nei suoi confronti, quale autore materiale del fatto, oppure verso il condominio, quale autore morale di esso.

Questi i chiarimenti contenuti nella recente ordinanza n. 25782 pronunciata dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione e pubblicata lo scorso 13 novembre 2020.

Azioni possessorie in condominio: i fatti di causa.

La vicenda processuale affrontata nei gradi di merito era stata alquanto complessa e intricata.

Basti dire che nella specie si erano fronteggiati a suon di ricorsi cautelari la proprietaria di un immobile compreso in un complesso edilizio condominiale, i condomini e l'amministratore del condominio.

La prima aveva agito in giudizio per ottenere la reintegra nel diritto di accesso al suolo di sua titolarità attraverso il varco del viale condominiale, che ne rappresentava l'unica via di accesso.

Di questo suolo e del relativo accesso si erano originariamente serviti anche i predetti condomini, in considerazione del fatto che esso per un certo periodo di tempo era stato locato ai medesimi per parcheggiare le proprie auto.

Cessata la locazione, per evitare il perdurante parcheggio abusivo, la proprietaria del suolo aveva apposto sul predetto varco una rete metallica, continuando ad accedere al suo fondo, sostituendola successivamente con un cancelletto.

Il condominio, nella persona del suo amministratore, aveva quindi dapprima apposto delle transenne metalliche dinanzi a detto cancelletto e, successivamente, aveva costruito un muro di recinzione per impedire l'accesso al viale condominiale.

Al predetto ricorso erano poi seguite ulteriori iniziative processuali, tanto da parte dell'amministratore condominiale, in rappresentanza dei condomini, che da parte della proprietaria del suolo.

Dinanzi alla Suprema Corte era quindi arrivato uno dei provvedimenti adottati nel giudizio di merito e confermato in sede di appello.

Tra le varie questioni sollevate dalla ricorrente si era dibattuto anche della legittimazione processuale dell'amministratore condominiale.

Poteva questi resistere all'azione possessoria avviata nei confronti del condominio senza una specifica autorizzazione assembleare?

Azioni possessorie in condominio: la legittimazione processuale attiva dell'amministratore condominiale.

L'art. 1131 c.c. dispone che, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

L'amministratore può essere altresì convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio e al medesimo sono notificati gli atti giudiziari e i provvedimenti della pubblica amministrazione indirizzati al condominio.

La rappresentanza attribuita dalla legge all'amministratore nel rapporto con il condominio è quindi anche di tipo processuale, nel senso che il primo può agire in giudizio, sia contro i terzi che contro gli stessi condomini, in nome e per conto del condominio (rappresentanza processuale attiva).

Qualora la controversia riguardi una delle materie attribuite alla sua competenza, questi può agire in giudizio senza che sia necessaria un'apposita autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.

Di contro, per le controversie che esulino dall'ambito delle sue attribuzioni, così come delineate dall'art. 1130 c.c., la rappresentanza processuale attiva dell'amministratore sarà sempre subordinata all'esistenza di un'espressa manifestazione di volontà in tal senso da parte dei condomini o contenuta nel regolamento di condominio o formalizzata in un'apposita deliberazione assembleare.

La legittimazione processuale passiva dell'amministratore condominiale.

L'amministratore, inoltre, può essere citato in giudizio per rispondere in nome e per conto del condominio nelle cause riguardanti le parti comuni dell'edificio ( rappresentanza processuale passiva).

Vi è però contrasto nella giurisprudenza circa l'ampiezza di tale potere, nonostante sul punto siano intervenute le Sezioni Unite della Cassazione nel 2010, parificando sostanzialmente gli effetti della rappresentanza processuale passiva dell'amministratore a quella attiva, stabilendo quindi che anche nelle liti passive quest'ultimo può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza eventualmente sfavorevole, senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea, soltanto se l'oggetto della controversia sia compreso nei limiti delle sue attribuzioni, come indicate dal predetto art. 1130 c.c..

La legittimazione processuale dell'amministratore nelle azioni possessorie.

Sotto il nome di azioni possessorie si è soliti fare riferimento alle azioni cautelari di reintegrazione e di manutenzione, che consentono in tempi rapidi di apprestare tutela al soggetto che possiede un bene, rimandando a un secondo momento eventuali accertamenti relativi alla proprietà del medesimo.

Nella recente ordinanza n. 25782/2020 la Suprema Corte ha chiarito che in questo tipo di procedimenti l'amministratore può rappresentare in giudizio il condominio, sia come parte attiva che come resistente, anche senza la preventiva autorizzazione assembleare.

Infatti, si legge nel provvedimento in questione, "come va riconosciuta la legittimazione attiva dell'amministratore di condominio - in base ad un'interpretazione estensiva dell'art. 1130, n. 4, c.c. - a esercitare l'azione di reintegrazione nel possesso, allo stesso modo deve riconoscersi la sua legittimazione passiva qualora un'azione relativa alle parti comuni venga svolta nei confronti del condominio e si tratti di compiere atti conservativi sui beni di proprietà comune del condominio".

Proprio l'esigenza di apprestare una tutela immediata ed efficace alla situazione di possesso messa a repentaglio dalla condotta di terzi giustifica che l'amministratore possa attivarsi prontamente nei tempi ristretti previsti dal Codice di procedura civile per i giudizi cautelari senza dover attendere l'esito del procedimento di convocazione assembleare.

Anche perché, come pure si legge nell'ordinanza sopra richiamata, "l'amministratore di un condominio che compia un atto di impossessamento violento o clandestino in base ad autorizzazione o delibera assembleare, deve considerarsi autore materiale dello spoglio, mentre autore morale dello stesso deve essere considerata la collettività condominiale rappresentata dall'assemblea, per cui l'azione di reintegrazione può essere proposta sia contro il condominio, sia contro l'amministratore, quale autore materiale dello spoglio".

Scarica Cass. 13 novembre 2020 n. 25782

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