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Immobile in comproprietà, mancata convocazione e annullamento della delibera
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Immobile in comproprietà, mancata convocazione e annullamento della delibera

Quali modalità adottare per una valida convocazione dell'assemblea condominiale nell'ipotesi di comproprietari pro indiviso, principio della presunzione, esclusione e orientamento della Giurisprudenza.

Avv. Laura Cecchini  

La recente sentenza emessa dal Tribunale di Roma (3 febbraio 2020 n.2268) consente di affrontare la nota e ricorrente problematica inerente le modalità di convocazione dell'assemblea condominiale qualora un'immobile sia intestato a più comproprietari quali coeredi per intervenuta successione mortis causa. La vicenda in esame rappresenta anche l'occasione, per il Giudice di merito, di ripercorrere l'orientamento della Giurisprudenza a fronte dei diversi e possibili rapporti esistenti tra i titolari del diritto di proprietà pro indiviso.

=> Comproprietari di un immobile indiviso. Avviso di convocazione dell'assemblea

Comproprietario, impugnazione della delibera, preventivo esperimento della mediazione

Nella fattispecie posta all'attenzione del Tribunale di Roma, la questione che interessa attiene alla impugnazione da parte di due, dei quattro comproprietari di un'unità immobiliare, della delibera assunta nel mese di aprile 2016 dal Condominio, di cui viene chiesto l'annullamento in ragione del mancato invio della rituale lettera di convocazione.

Il Condominio si costituisce in giudizio sollevando tre autonome eccezioni: la prima afferente alla improcedibilità della domanda promossa innanzi al Tribunale per non aver gli attori posto nell'oggetto della istanza di mediazione l'annullamento della delibera assembleare per carenza di convocazione; la seconda relativa al difetto di formale comunicazione, per il registro dell'anagrafe condominiale, dello loro qualità di eredi; la terza inerente la cessazione della materia del contendere per successiva nuova convocazione, nel settembre 2016, e conseguente delibera con identico ordine del giorno, preceduta da debita convocazione.

Ebbene, con riferimento alla censura preliminare dedotta dal Condominio nelle proprie difese, il Tribunale ha ravvisato, dalla documentazione prodotta in atti, l'avvenuto corretto esperimento della mediazione, rilevando che la domanda di annullamento per mancata convocazione era stata puntualmente esposta in tale sede.

Sul punto è utile ricordare che qualora un condomino, dissenziente o assente, intenda impugnare una delibera, deve presentare, nel termine di trenta giorni, domanda di mediazione obbligatoria avanti ad un Organismo di Conciliazione prima di investire della causa l'Autorità Giudiziaria, pena l'improcedibilità dell'azione.

Cessazione della materia del contendere.

Tornando alla trattazione del caso, il Giudice di merito ha preso in esame la terza obiezione formulata dal Condominio, rilevando la cessazione della materia del contendere in quanto la delibera de qua era stata sostituita da quella successivamente adottata nel settembre 2016, in aderenza al disposto di cui all'art. 2377 Cod. Civ. applicabile per interpretazione analogica anche in materia condominiale.

Tuttavia, resta aperta, e quindi deve essere valutata, la legittimità e fondatezza della domanda introdotta dagli attori e delle loro doglianze ai fini della regola della cosiddetta "soccombenza virtuale" in ordine alle spese e competenze legali di giudizio, ritenuto che la cessazione della materia del contendere è intervenuta dopo la notifica dell'atto di citazione.

=> Convocazione dei comproprietari e partecipazione all'assemblea di condominio

Convocazione del comproprietario, modalità, cosa dice il Tribunale di Roma?

In via preliminare, occorre ricordare che, in rispondenza ad orientamento costante e consolidato della Giurisprudenza di Legittimità, ricade sul Condominio l'onere della prova in merito alla regolarità della convocazione e della trasmissione del verbale di assemblea (Corte di Cassazione Ordinanza n.21311 del 14 settembre 2017).

Sotto tale profilo, non possiamo ignorare, tra l'altro e per inciso, che ai fini probatori, per il Condominio, nella persona dell'amministratore, è sufficiente dimostrare la spedizione della raccomandata (ex pluribus multis Cass. Civ.n.8265/2019) e non l'effettivo ricevimento.

Nella presente vertenza, tale onere non è stato soddisfatto, risultando pacifico, dagli atti di causa, non solo che gli attori non erano stati convocati ma, anche, che, su espressa ed esplicita richiesta del Condominio e, quindi, per ammissione dello stesso, l'amministratore aveva provveduto a convocare la di loro sorella la quale li avrebbe informati, secondo un modus operandi già intrapreso in precedenza.

Il Tribunale non ha ritenuto condivisibile la tesi del Condominio, sopra illustrata, dettata a fondamento della seconda censura mossa.

Primariamente il ragionamento posto alla base della decisione parte dal disposto enunciato nell'art. 67 comma II disp. att. Cod. Civ. secondo cui <Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice> e prosegue rilevando come, affinché tale norma abbia un'operatività effettiva è indefettibile che tutti i comproprietari abbiano conoscenza della convocazione della assemblea.

Una diversa lettura della norma, non consentirebbe, infatti, di attuare, nella sostanza, il diritto ivi contenuto e codificato, ovvero la preventiva concertazione sulla posizione comune da tenere in relazione alle questioni indicate nell'ordine del giorno, propedeutica alla nomina del rappresentante comune.

Al contempo, nella motivazione della sentenza, sia pur evocando il principio di presunzione di conoscenza dell'avviso di convocazione da parte di tutti i comproprietari <se le circostanze sono gravi, precise e concordant i> espresso dalla Suprema Corte (Cass. Civ. n.138/1998), il Tribunale riconosce come lo stesso possa essere ritenuto valido solo in alcune ipotesi quali, a titolo esemplificativo, nel caso di coniugi conviventi, in pieno accordo ed in assenza di conflitto di interessi (Cass. Civ. sent. 1206/1996).

Ad avviso del Tribunale, la disamina complessiva della vicenda non consente di ritenere la sussistenza di una modalità di convocazione pattuita tra tutti i coeredi e, neanche, che gli unici coeredi ritualmente avvisati dal Condominio fossero nella "effettiva condizione" di dare una pronta comunicazione agli altri due, ovvero agli attori.

=> Famiglie di fatto e corretta convocazione dell'assemblea condominiale

Scarica Trib. Roma 3 febbraio 2020 n. 2268

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