Sussiste condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali al servizio e o al godimento, in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.
Le implicazioni pratiche del condominio parziale riguardano la ripartizione delle spese condominiali.
L'art. 1123 c.c., terzo comma c.c., stabilisce che "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità".
In sostanza, ogni condomino paga le spese per quei beni di cui usufruisce.
Ne deriva che il condominio parziale non esige un fatto o un atto costitutivo a sè, ma insorge ope legis allorquando all'interno di uno stabile condominiale alcuni beni e servizi non sono utilizzati da tutti i proprietari di ciascuna unità immobiliare, ma sono destinati all'uso o al servizio di una sola parte dell'edificio o di alcune unità abitative di esso.
Viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità di tutti i condòmini, ad esempio su un impianto fognario, allorquando lo stesso sia al servizio di una parte soltanto dell'edificio condominiale ovvero di alcune unità immobiliari.
Il suddetto principio di diritto non muta neanche laddove gli oneri da ripartire relativi a parti a servizio solo di alcuni condomini, derivino da una sentenza che riconosce l'esistenza di un condominio parziale.
Ne consegue che la sentenza spiega i suoi effetti nei confronti dei soli condomini interessati.
Rimane da stabilire le modalità di ripartizione delle spese legali sostenute dal Condominio per la propria difesa in un giudizio di risarcimento dei danni occorsi all' unità immobiliare di un condomino a causa della carente manutenzione e o del mal funzionamento di un bene (come ad esempio un impianto fognario) a servizio soltanto di alcuni condòmini.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Brindisi con la sentenza n. 56 del 19 gennaio 2024.
Condominio parziale: ripartizione degli oneri dovuti a titolo di risarcimento danni e delle spese legali in favore del difensore del condominio. Fatto e decisione
In seguito ad una sentenza emessa dalla Corte d'Appello di Lecce - che aveva riconosciuto parzialmente soccombente un Condominio per i danni derivanti da un impianto fognario ad uso esclusivo di sole tre unità immobiliari dello stabile condominiale - l'assemblea condominiale deliberava di ripartire gli oneri dovuti a titolo di risarcimento dei danni e le spese legali sostenute dal Condominio per la propria difesa tecnica, tra i soli tre condomini proprietari degli immobili serviti dal detto impianto.
La delibera assembleare veniva impugnata da uno dei tre condòmini suddetti dinanzi al Giudice di Pace di Brindisi il quale, nel desumere l'esistenza di un condominio parziale relativamente all'impianto fognario a servizio dei soli tre condòmini, rigettava l'impugnazione ritenendo corretto il criterio di riparto del risarcimento dei danni e delle spese di giudizio adottato dall'assemblea ossia tra i soli condòmini a servizio dei quali era posto l'impianto.
La sentenza veniva impugnata dalla condomina soccombente per una serie di motivi tra i quali l'erroneo riconoscimento dell'esistenza di condominio parziale in assenza di alcuna indagine tecnica nonché l'erronea valutazione del criterio di riparto ai soli condomini del condominio parziale, siccome comprensivo tanto delle somme corrisposte a titolo di risarcimento danni che le somme corrisposte a titolo di spese legali sostenute dal Condominio per la propria difesa.
La Corte d'Appello ha ritenuto parzialmente fondata la domanda confermando, con l'ausilio di una consulenza tecnica, l'esistenza del condominio parziale relativamente all'impianto fognario con la conseguente applicazione dell'art. 1123 comma 3 c.c. per la ripartizione delle relative spese di manutenzione.
La Corte, pertanto, ha ritenuto corretto il criterio di riparto del risarcimento dei danni a carico dei soli tre condòmini serviti dall'impianto in quanto la sentenza di condanna emessa dal GdP spiegava i suoi effetti nei confronti dei soli condomini interessati.
La Corte ha, invece, ritenuto non condivisibile la pronuncia di primo grado nella parte in cui il GdP aveva stabilito che il criterio di ripartizione fra i soli tre condomini al cui esclusivo servizio e godimento era destinato l'impianto fognante adottato dall'assemblea condominiale fosse corretto anche in relazione al riparto delle spese legali dovute in favore del difensore del Condominio.
Per la Corte, non avendo nessun condomino manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite, ai sensi dell'art. 1123 c.c., le spese legali in favore del difensore del Condominio dovevano essere ripartite tra tutti i condòmini secondo le tabelle millesimali.
L'impugnazione della delibera assembleare doveva, pertanto, essere accolta dal GdP nella parte in cui erroneamente disponeva la ripartizione delle spese legali in favore dell'avvocato fra i soli tre condomini e non invece fra tutti i condòmini.
Condominio parziale e sentenze di condanna, come valutare la ripartizione interna dei costi?
Considerazioni conclusive
In materia di ripartizione delle spese condominiali, deve ritenersi principio consolidato quello secondo il quale "Il criterio della ripartizione delle spese in relazione all'uso trova ulteriore regolamentazione nell'ipotesi di condominio parziale, configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio.
In tal caso, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e, conseguentemente, non concorrono alle spese se dalle cose indicate dall' articolo 1117 del codice civile (scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del fabbricato) essi non traggano utilità, salva diversa attribuzione per titolo" (Cass. civ. ord. n. 20112 del 22 giugno 2022).
Tale principio non muta laddove, come nel caso di specie, gli oneri da ripartire derivino da una sentenza di condanna del Condominio al risarcimento dei danni causati dal mal funzionamento o dalla carente manutenzione del bene (nella specie, un impianto fognario) a servizio soltanto di alcuni condòmini.
Ne deriva che qualora l'amministratore dell'intero Condominio sia stato convenuto in giudizio per una controversia riguardante porzioni d'immobile appartenenti soltanto ad alcuni condòmini, gli effetti della sentenza pronunciata nei suoi confronti rimangono ristretti, per quanto riguarda l'ambito dei rapporti interni, ai soli condòmini interessati.
È, pertanto, corretta la delibera assembleare che adotti, come nel caso di specie, un criterio legale di ripartizione di oneri derivanti dall'obbligo di risarcire danni a terzi - conseguenti a carenze di manutenzione di un impianto fognario a servizio soltanto di alcuni dei condomini - esclusivamente fra i condomini utilizzatori dell'impianto fognario incriminato con esclusione di tutti gli altri condomini.
Lo stesso non può dirsi per le spese legali dovute in favore del difensore del Condominio per la rappresentanza processuale di questo.
Invero, le spese legali del difensore incaricato dal Condominio per la costituzione in giudizio avverso l'azione intentata nei suoi confronti dal danneggiato dalla carente manutenzione dell'impianto fognario non possono essere ripartite soltanto tra i condomini utilizzatori del detto impianto, ma devono essere ripartite tra tutti i condòmini ad eccezione di coloro che abbiano manifestato il proprio dissenso alla lite.
Ciò sulla base del disposto di cui all'art. 1132 c.c. che consente al condomino dissenziente di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite in caso di soccombenza.
In mancanza del suddetto dissenso alla lite, le spese di giudizio devono gravare su tutti i condòmini (non solo tra i condòmini del condominio parziale) secondo le tabelle millesimali in uso al condominio.
