L'azione in risposta alla rovina o ai difetti di un immobile è esperibile nei riguardi dell'impresa costruttrice di un condominio nel termine di dieci anni dal compimento dello stabile (art. 1669 cod. civ.). Perciò, tanto per fare un esempio, qualora l'area destinata al parcheggio delle vetture dovesse rovinare, al punto da determinare delle infiltrazioni a danno dei box privati sottostanti, la ditta appaltatrice potrebbe essere chiamata a riparare l'opera e a manlevare il condominio da ogni conseguenza derivante dall'omessa custodia del bene comune.
È proprio ciò che è avvenuto nel caso oggetto della vertenza appena conclusasi con la sentenza n. 928 del 2 settembre 2022 emessa dal Tribunale di Civitavecchia. In questa circostanza, infatti, una condòmina, proprietaria di un locale sottostante all'area di sosta comune, ha citato il fabbricato per i danni derivanti dalle cattive condizioni del solaio invocando la sua responsabilità ex art. 2051 c.c. Il condominio, però, si è difeso sostenendo di non avere alcuna colpa, attesa l'imputabilità dell'evento alla ditta costruttrice del palazzo.
Ebbene, in tale occasione, l'ufficio laziale è stato chiamato a rispondere ad alcune domande. Nell'ipotesi di difetti originari, il condominio è ugualmente colpevole per i danni derivanti dai beni comuni in custodia? L'ente può appellarsi alla garanzia, ex legem, del costruttore ex art. 1669 cod. civ. per invocare il cosiddetto caso fortuito ed escludere ogni sua responsabilità circa l'evento lesivo?
Vediamo come ha risposto l'anzidetto giudice di merito.
Condominio custode, difetti del fabbricato e responsabilità. Il caso concreto
In un condominio in Civitavecchia, le cattive condizioni dell'area di parcheggio condominiale, facente altresì da solaio ai locali sottostanti, avevano determinato delle infiltrazioni a carico di un box privato, danneggiandolo. Era, perciò, necessario provvedere alla riparazione del solaio nonché risarcire la proprietaria del garage.
La vicenda si spostava, quindi, dinanzi al Tribunale di Civitavecchia dove l'attrice danneggiata citava il condominio, invocandone la responsabilità quale custode dell'anzidetto bene comune. L'ente, di par suo, chiamava in causa la ditta costruttrice del fabbricato allo scopo di essere manlevato da ogni conseguenza.
L'azione de quo, la cui istruttoria era caratterizzata, principalmente, dall'esame della Ctu del precedente procedimento per accertamento tecnico preventivo, si è conclusa con l'accoglimento della domanda. È stata, perciò, accertata la responsabilità del condominio.
È stato, però, disposto che debba essere l'impresa a provvedere al pagamento dell'indennizzo o all'esecuzione delle opere necessarie a riparare l'area di parcheggio/solaio e il garage. Ciò in ragione della garanzia di legge ex art. 1669 c.c. a favore del condominio.
Responsabilità da cose in custodia e caso fortuito
L'art. 2051 del codice civile attribuisce al custode di un bene l'obbligo di provvedere al risarcimento del danno derivante dall'omissione di manutenzione e/o di governo del cespite.
Si tratta di un'ipotesi di responsabilità oggettiva, poiché la colpa del custode si presume ed è automaticamente attribuita a questi.
Egli può sottrarsi all'obbligo risarcitorio soltanto ove dovesse dimostrare che l'evento lesivo è stato determinato dal caso fortuito.
Danni da cose in custodia. Responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.
In particolare, se dovesse ricorrere quest'ultima circostanza, sarebbe, di fatto, escluso ogni legame causale con la condotta omissiva del custode.
Fatta questa breve premessa e ritornando alla vicenda in commento, sappiamo che il danno a carico del box sottostante l'area condominiale è stato determinato dalle cattive condizioni del bene comune. È emerso, altresì, che la rovina del parcheggio, facente, altresì, la funzione di solaio ai locali sottostanti, è stata attribuita a un difetto di costruzione.
Ebbene, in un caso come quello de quo, il condominio avrebbe potuto invocare la responsabilità della ditta costruttrice come caso fortuito per eludere ogni conseguenza quale custode del parcheggio?
Condominio custode e difetti del fabbricato: può essere invocato il caso fortuito?
In un condominio, nel caso in cui derivi un danno a carico di un terzo da un bene comune, il condominio è sempre responsabile, quale custode, anche nell'ipotesi in cui l'evento lesivo sia stato determinato da un difetto dell'opera.
Per meglio spiegare, l'eventuale colpa della ditta costruttrice ex art. 1669 c.c. non può essere invocata dall'ente per eludere i doveri e le conseguenze di cui all'art 2051 c.c. Quindi, il difetto di costruzione non può essere considerato come un caso fortuito.
Ovviamente, le anzidette affermazioni trovano pieno conforto nella sentenza in commento nonché nella giurisprudenza di legittimità «il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c. (cfr tra le altre Cass. civ. Sez. III Ord., 17/10/2019, n. 26291)».
Il condominio, quindi, deve, in tutti i casi, attivarsi e predisporre le iniziative necessarie ad impedire che una cosa comune possa arrecare pregiudizio a qualcuno. Perciò, l'ente non può sottrarsi dal risarcire il danneggiato, nemmeno se il difetto della cosa deriva dalla responsabilità del costruttore.
Ovviamente, in questo caso, così come nella vicenda in commento, il condominio potrà chiamare in causa l'impresa per essere sollevato da ogni conseguenza, in virtù della garanzia di cui all'art. 1669 c.c.
