È noto che negli edifici con almeno nove condòmini occorra necessariamente procedere alla nomina di un amministratore. Quando non si provvede a ciò, anche un solo proprietario può fare ricorso all'autorità giudiziaria affinché sia il magistrato a effettuare la designazione. In questo contesto si pone il seguente quesito: è possibile che in un condominio ci siano due amministratori?
In buona sostanza, si tratta di capire se un edificio può essere gestito contemporaneamente da due amministratori diversi. Il quesito è molto frequente allorquando si tratta di condominio parziale e di supercondominio. Analizziamo più a fondo la questione.
È legale nominare due amministratori?
Non è possibile nominare due amministratori di condominio: la normativa, infatti, individua univocamente un solo soggetto incaricato della gestione dell'edificio.
Alla stessa conclusione deve giungersi anche nell'ipotesi di fabbricato di grandi dimensioni: l'amministratore è sempre e soltanto uno.
È pur vero che l'amministratore designato può farsi aiutare da propri assistenti e collaboratori, senza ulteriore aggravio di costi per il condominio.
L'amministratore può anche farsi sostituire, ad esempio nel caso di impedimento o di ferie. In questa ipotesi, deve fornire ai condòmini le generalità e i recapiti, anche telefonici, del vicario.
Condominio parziale: è legale nominare due amministratori?
Il condominio parziale è il fabbricato caratterizzato dalla presenza di più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte fabbricato, così come delineato dall'ultimo comma dell'art. 1123 c.c.
Secondo la giurisprudenza (Cass., sent. n. 4127/2016), sussiste condominio parziale ex lege, in base alla previsione di cui all'art. 1123, comma terzo, c.c., ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale.
In conclusione, anche se nello stesso edificio sono presenti parti comuni solamente a un gruppo di condòmini e non ad altri, l'unità condominiale non viene scalfita, con conseguente unicità anche dell'amministratore.
Supercondominio: è legale nominare due amministratori?
Le cose cambiano radicalmente nell'ipotesi di "supercondominio" o di condominio complesso.
Ai sensi dell'art. 1117-bis c.c., si ha supercondominio «in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni».
In buona sostanza, può parlarsi di supercondominio quando in un complesso edile vi sono più edifici tra loro autonomi, che di per sé potrebbero essere considerati condomìni distinti l'uno dall'altro, i quali però condividono beni e servizi comuni.
È il caso, ad esempio, dell'impianto citofonico posto al cancello d'ingresso oppure del cortile che mette in comunicazione tutti gli edifici circostanti.
In un supercondominio, quindi, vi sono più enti condominiali tra di loro autonomi, ciascuno con la propria assemblea e con il proprio amministratore.
È quindi più che normale che in un supercondominio vi siano due o più amministratori, uno per ciascun edificio condominiale (sempreché siano obbligati alla nomina, ex art. 1129, primo comma, c.c.), oltre all'amministratore del supercondominio quale entità distinta dai singoli fabbricati di cui si compone.
Il supercondominio è quindi dotato di propri organi: non solo l'amministratore ma anche l'assemblea, composta da tutti i proprietari che hanno un'unità immobiliare ricompresa nel complesso.
Gli organi del supercondominio hanno il compito di gestire i beni e i servizi comuni a tutti i palazzi.
È appena il caso di specificare che la carica di amministratore di supercondominio può essere assunta anche dall'amministratore di una delle singole palazzine, non essendoci incompatibilità.
Amministratore di condominio e del supercondominio
Nomina dell'amministratore del supercondominio, i condòmini devono essere consultati?
Come si nomina l'amministratore del supercondominio?
L'amministratore del supercondominio è designato dall'assemblea del supercondominio, come avverrebbe in un normale edificio condominiale.
L'art. 67 disp. att. c.c. stabilisce però che, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, c.c. (cioè, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio), il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell'amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
In buona sostanza, si tratta di una norma volta a evitare il congestionamento dei lavori assembleari nel caso in cui i proprietari complessivi siano oltre sessanta (quindi, almeno sessantuno).
Nei supercondomìni fino a sessanta partecipanti, invece, non c'è differenza tra assemblea del condominio e del supercondominio: ad entrambe partecipano direttamente gli aventi diritto, senza necessità di nominare un rappresentante.
L'assemblea, così costituita, può procedere alla nomina del suo "super-amministratore".
Una volta designato, l'amministratore".
Una volta designato, l'amministratore del supercondominio avrà i poteri tipici del suo omologo condominiale, limitatamente, però, alle parti comuni esistenti tra i vari condomìni che lo compongono; per tutto il resto ognuno di essi rimarrà autonomo.
Quando è obbligatoria la nomina dell'amministratore in un supercondominio?
La giurisprudenza (Cass., ord. n. 15262 del 12 giugno 2018) ritiene applicabile il primo comma dell'art. 1129 c.c. anche al supercondominio, con la conseguenza che la nomina dell'amministratore è obbligatoria se il complesso è formato da almeno 9 edifici diversi.
