La transazione, ossia l'accordo con cui le parti, facendosi reciproche concessioni tra loro, pongono fine ad una lite già incominciata o ne prevengono una che può sorgere tra loro, non rientra tra le attribuzioni dell'amministratore, richiedendo invece la delibera dell'assemblea. A tale proposito si segnala una decisione del Tribunale di Catania (sentenza n. 1482 del 20 marzo 2024).
Transazione e amministratore falsus procurator apparente. Fatto e decisione
Alcuni condomini si rivolgevano all'Autorità Giudiziaria per ottenere l'esecuzione forzata degli obblighi di fare di cui al verbale di conciliazione giudiziale (del 21/4/2015), concluso tra essi ed il condominio originato da una causa avente ad oggetto l'impugnazione di una delibera assembleare.
Successivamente il condominio proponeva opposizione ex art. 615 c.p.c. e poi introduceva il giudizio di merito.
Lo stesso condominio sosteneva che il titolo esecutivo azionato dai condomini (consistente in un verbale di conciliazione) era affetto da vizi quanto alla sua formazione, per il difetto del potere rappresentativo dell'amministratore che, sottoscrivendolo, avrebbe affermato - falsamente - "di aver ricevuto mandato a stipulare la conciliazione e di avere la piena capacità e la legittimazione a detta stipula.
In particolare faceva presente che la delibera assembleare richiamata nel verbale di conciliazione disponeva quanto segue "L'assemblea delibera all'unanimità di procedere con la transazione, si dà mandato all'Avv. di procedere in tal senso"; secondo i condomini, interpretando correttamente queste parole, il verbale di conciliazione giudiziale del 21/4/2015 avrebbe dovuto essere sottoscritto dal legale del caseggiato; quest'ultimo però non era comparso, mentre era emerso che a rappresentare il condominio era stata l'amministratore pro tempore, con la conseguenza che l'accordo di transazione era stato concluso da un rappresentante senza potere, ex art. 1398 c.c., dovendosi ritenere che l'amministratore di condominio non fosse titolare del potere di concludere transazioni in nome dei condomini, in assenza di un'espressa procura.
In pratica la collettività condominiale mirava a far accertare l'inefficacia del verbale di conciliazione con il quale si era impegnato ad effettuare i lavori di manutenzione straordinaria necessari ad eliminare le infiltrazioni di acqua piovana nella proprietà dei condomini che si erano accordati con il condominio.
Quest'ultimo perciò pretendeva che fosse accertata e dichiarata la mancanza da parte dei condomini - che reclamavano il rispetto degli accordi presi in sede giudiziale - di un titolo e/o diritto ad agire in via esecutiva nei confronti degli altri condomini.
Il Tribunale ha dato torto al condominio e l'opposizione è stata interamente rigettata siccome infondata.
Il Giudicante ha notato che l'assemblea del 19 novembre 2014 ha deciso quanto segue: "L'assemblea delibera all'unanimità di procedere con la transazione, si dà mandato all'Avv. di procedere in tal senso".
Successivamente, con il verbale di conciliazione giudiziale del 21 aprile 2015, le parti ha concluso una transazione della lite che, di conseguenza, è stata cancellata dal ruolo.
Il Tribunale, aderendo alla tesi espressa dal G.E. in fase sommaria, ha notato come l'assemblea dei condomini abbia voluto procedere alla transazione; di conseguenza l'amministratore ha eseguito la volontà consacrata nella delibera, sottoscrivendo la transazione; per lo stesso giudice siciliano nessuna ulteriore "procura" doveva essere conferita all'amministratore o all'avvocato, già costituito quale legale del caseggiato nel giudizio transatto.
In altre parole, a parere del decidente, il tenore letterale della delibera esprime la volontà unanime dei condomini di concludere con una transazione la controversia con gli altri condomini e, quindi (non essendo stati previsti ulteriori passaggi deliberativi dell'assemblea) di autorizzare (implicitamente ma univocamente) l'amministratore - quale organo esecutivo del condominio - al compimento dello specifico atto di straordinaria amministrazione costituito dalla stipulazione della conciliazione della controversia pendente.
Di conseguenza il Tribunale ha chiarito che l'assemblea (attraverso l'espressione "mandato" all'avv… di "… procedere in tal senso…") ha deliberato di attribuire al legale del palazzo l'incarico di svolgere la fase delle trattative o comunque quella preparatoria alla redazione della bozza di accordo e non certo la fase della sottoscrizione della conciliazione, da reputarsi validamente effettuata dall'amministratore, in forza del potere conferito con la detta delibera, nonché dal difensore costituito.
Considerazioni conclusive
L'assemblea assume le decisioni sulle transazioni di rilevanza condominiale. L'amministratore, invece, non può occuparsene di sua iniziativa, in quanto non è un atto rientrante tra quelli attribuitigli dalle norme in materia di condominio; in altre parole, posto che la transazione è un atto di straordinaria amministrazione, alla luce delle norme sul mandato, applicabili (in assenza di disposizioni speciali) alla figura dell'amministratore di condominio, il potere di transigere può essere esercitato dall'amministratore solo dietro autorizzazione dell'assemblea.
In ogni caso l'assemblea - nell'esercizio dei poteri di gestione del condominio - può adottare una ratifica dell'operato dell'amministratore in occasione di attività configurabili come di straordinaria amministrazione (Cass. civ., sez. II, 22/06/2022, n. 20146).
Nella vicenda esaminata, il Tribunale ha correttamente evidenziato che le decisioni dell'assemblea, successive all'accordo transattivo (comunque pienamente valido), hanno avuto valore di ratifica incondizionata dell'operato dell'amministratore, in quanto adottate con la piena consapevolezza che era stata sottoscritta dall'amministratore una transazione che aveva previsto lo svolgimento di appositi lavori a cura e spese del condominio.
