Le controversie condominiali sono soggette al tentativo obbligatorio di mediazione. Tanto è chiaramente stabilito dall'art. 71-quater disp. att. c.c., secondo cui chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa ad una controversia in materia di condominio (come ad esempio l'opposizione ad una delibera dell'assemblea, ecc.), è tenuto preliminarmente a esperire la mediazione a pena di improcedibilità della successiva azione giudiziaria.
Alla procedura di mediazione partecipano le parti assistite dai rispettivi avvocati. Trattandosi di un ente di gestione, il condominio viene rappresentato dall'amministratore, il quale è legittimato a parteciparvi in ragione della carica che ricopre. All'incontro di mediazione possono prendere parte anche i singoli condòmini? Approfondiamo al questione.
Chi partecipa alla mediazione condominiale?
Come ricordato, alla mediazione in materia condominiale partecipa l'amministratore, il quale non necessita nemmeno dell'espressa autorizzazione dell'assemblea.
A seguito della riforma Cartabia (d. lgs. 10 ottobre 2022 n. 149), infatti, l'amministratore non deve più necessariamente munirsi del mandato assembleare per prendere parte alla mediazione: ciò che conta è che il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore siano successivamente sottoposti all'approvazione del condominio, secondo i quorum di cui all'art. 1136 c.c. (art. 5-ter, d. lgs. n. 28/2010).
Ciò è stato evidentemente pensato per evitare ritardi nella partecipazione al primo incontro, visto che il precedente quarto comma dell'art. 71-quater disp. att. cod. civ. obbligava il mediatore a disporre il rinvio qualora l'amministratore non fosse riuscito a munirsi tempestivamente di delega assembleare.
In buona sostanza, per velocizzare la procedura conciliativa, la legge ha stabilito che l'amministratore possa partecipare alla mediazione senza il previo consenso assembleare.
I condòmini possono partecipare alla mediazione?
Nulla vieta ai singoli condòmini di prendere parte all'incontro di mediazione. Tutti i proprietari dell'edificio, infatti, sono considerati "parte", benché rappresentati dall'amministratore.
Così avviene anche per il procedimento di mediazione, dove i condòmini possono partecipare personalmente, nonostante il condominio sia già rappresentato.
In teoria, quindi, all'incontro di mediazione potrebbero essere presenti, fisicamente oppure da remoto (mediante videocollegamento), tutti i condòmini, interessati ad avere contezza della procedura in atto.
I condòmini che prendono parte alla conciliazione non potrebbero però partecipare attivamente alla discussione, a meno che non siano autorizzati dal mediatore: come già ricordato, infatti, il condominio è rappresentato dall'amministratore, il quale è l'unico realmente legittimato a manifestare la volontà condominiale.
Mediazione in condominio. Quali sono i requisiti di procedibilità?
È opportuno che i condòmini partecipino alla mediazione?
Ragioni di opportunità consigliano solitamente la partecipazione del solo amministratore e dell'avvocato incaricato di patrocinare il condominio, per evitare che il singolo condomino possa farsi portatore in mediazione di propri interessi personali, che non sempre si conciliano con quelli della collettività condominiale.
Si pensi al condomino che era contrario alla deliberazione che è stata successivamente contestata e la cui impugnazione è oggetto dell'incontro di mediazione: in un'ipotesi del genere, si creerebbe la paradossale situazione per cui alla conciliazione partecipi un soggetto che, seppur rappresentato dall'amministratore, non è d'accordo con le ragioni del condominio.
In buona sostanza, la partecipazione dei condòmini è possibile ma generalmente non consigliabile, sia perché la presenza dei proprietari potrebbe generare confusione e ritardi nella procedura (si immagini se tutti i proprietari di un super condominio volessero prendere parte all'incontro!) sia perché la questione affrontata, essendo giuridica, è sostanzialmente rimessa alle competenze dell'avvocato.
È bene, allora, che sia il legale incaricato a valutare con i condòmini, nell'ambito della migliore strategia difensiva che egli intende seguire, se sia conveniente sotto tale profilo la presenza dei condòmini stessi agli incontri di mediazione.
In ogni caso, nulla vieta a questi ultimi di parteciparvi, senza però intervenire, se non ritenuto necessario, nella discussione che viene svolta.
