In ambito condominiale, le ragioni per le quali l'ente può essere condannato al pagamento di una somma a favore di un terzo creditore possono essere molteplici. Ad esempio, ciò potrebbe accadere al termine di un procedimento per ingiunzione in cui il giudice decreta che il condominio è debitore per un appalto non completamente saldato.
In questo, come in altri casi, in mancanza del versamento spontaneo dell'importo ingiunto, il creditore potrebbe decidere di agire in esecuzione del provvedimento anche nei riguardi dei singoli proprietari del fabbricato.
A quanto pare, è successo ciò anche nella vicenda oggetto della recente sentenza della Corte di Cassazione n. 33124 del 29 novembre 2023. Tale procedimento, infatti, durato oltre dieci anni spalmati nei tre gradi di giudizio, è sorto a seguito dell'iniziativa di un'impresa appaltatrice.
Lo scopo dell'azione del creditore era di agire in esecuzione nei riguardi di un singolo condòmino per ottenere, pro quota, la somma dovuta per il mancato pagamento di alcuni lavori eseguiti nell'edificio.
Approfondiamo meglio, però, la questione.
Sentenza o decreto contro il condominio: posso agire verso il singolo proprietario?
Secondo consolidata giurisprudenza, l'obbligo contrattuale del condominio di versare una certa somma ad un terzo, sorto ad esempio in virtù di un contratto di appalto, grava sui singoli proprietari dell'edificio, ma soltanto pro quota.
In pratica, quindi, questi non possono essere chiamati a pagare l'intero importo, ma soltanto ciò che è dovuto in proporzione al valore millesimale del rispettivo immobile.
In questi casi, in termini tecnici, si dice che non sussiste alcuna responsabilità solidale tra i vari condòmini per gli obblighi assunti verso l'impresa "l'obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini, e non in solido per l'intero sugli stessi (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8530 del 27/09/1996, Rv. 499798-01; Sez. 2, Sentenza n. 5117 del 19/04/2000, Rv. 535867-01; Sez. U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008, Rv. 602479-01; Sez. 6-2, Ordinanza n. 14530 del 09/06/2017, Rv. 644621-01)".
In ragione di tali conclusioni, colui che si procura un titolo per agire contro il condominio, ad esempio a seguito di un procedimento per ingiunzione avviato a carico dell'ente, per recuperare coattivamente l'importo a lui dovuto, può agire anche contro un singolo proprietario. Verso questi, però, il creditore non deve procurarsi alcun ulteriore provvedimento di condanna.
Addirittura, se lo facesse, sarebbe un'iniziativa inammissibile "il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell'azione esecutiva, contro i singoli condomini (si ritiene in tale ottica inammissibile l'azione di condanna contro il singolo condomino, laddove il creditore già disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 20304 del 14/10/2004, Rv. 577708-01)".
Opposizione ingiunzione in condominio: attenzione ai termini
Titolo esecutivo contro il condominio: il provvedimento va notificato al singolo?
Una sentenza di condanna al pagamento di una somma o un decreto ingiuntivo verso un condominio possono acquisire efficacia esecutiva.
Ad esempio, in mancanza di impugnazione dell'ente soccombente oppure, come nel caso oggetto della sentenza citata, per la dichiarata provvisoria esecutività di un decreto ingiuntivo.
Ebbene, in questi, come in altri casi, per agire in esecuzione contro il singolo proprietario, il titolo esecutivo deve essere notificato anche a questi.
A confermare questa affermazione, ci ha pensato la Cassazione con la sentenza in esame, nel solco della giurisprudenza della Corte sull'argomento "per procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino in base al titolo esecutivo formatosi contro il condominio occorre preventivamente notificare personalmente detto titolo (anche in caso di decreto ingiuntivo, non essendo applicabile in tale ipotesi l'art. 654 c.p.c.) ed il precetto al singolo condomino (Cass., Sez. 6-3, Ordinanza n. 8150 del 29/03/2017, Rv. 643823-01)".
Nella vicenda in questione, invece, la ditta appaltatrice, che aveva chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo verso il fabbricato, non aveva notificato il titolo anche al proprietario verso il quale aveva deciso di agire in esecuzione. Si è trattata di una circostanza che ha reso inammissibile la procedura esecutiva.
Da precisare, infine, che, in casi come quelli in discussione, la mancato notifica del titolo esecutivo al debitore/singolo condòmino non è mai irrilevante. Nemmeno nell'ipotesi in cui il proprietario dovesse aver acquisito conoscenza del provvedimento in modo diverso (ad esempio, in occasione di una riunione condominiale) "la notifica personale del titolo esecutivo al singolo condomino non può essere surrogata dalla notifica dello stesso al condominio (siccome ente munito di soggettività giuridica propria e distinta da quella dei singoli partecipanti, seppur non dotato di autonomia patrimoniale perfetta) né tampoco - come erroneamente opinato dal giudice territoriale - dalla conoscenza di fatto, aliunde acquisita (Cass. ord. n. 20590/2022)".
Pertanto, il creditore che ha ottenuto un titolo esecutivo contro il condominio, per agire in esecuzione verso il singolo proprietario, deve notificare anche a questi il provvedimento.
