Lavori urgenti - i dissenzienti minacciano battaglia, come mi consigliate di agire?

[Nellol]

Salve, nel condominio che amministro, in seguito al distacco di alcune parte di intonaco ammalorato ho richiesto un parere ad un tecnico di mia fiducia che, senza richiedere alcun compenso, mi ha confermato la necessità di eseguire lavori di messa in sicurezza.

Durante le ferie di natale alcune parti si sono staccate e si è reso necessario l'intervento dei vigili del fuoco per l' eliminazione del pericolo. I vigili verbalmente mi hanno intimato di far eseguire lavori di messa in sicurezza ma di fatto nulla mi è stato notificato, forse per la concomitanza con il periodo festivo ed il rilevante numero di caso in seguito alle condizioni metereologiche.

Ho convocato l'assemblea che, in seconda convocazione con maggioranza di 1/3 dei millesimi condominiali ha deliberato i lavori di messa in sicurezza, limitatamente alla eliminazione delle parti ammalorate con un preventivo di circa 3500 euro ed un incidenza per singolo condomine ( a seconda dei millesimi) di 100/150 euro.

Un piccolo gruppo di condomini sostiene:

1) che la delibera è illegittima perché si tratta di lavori straordinari ed onerosi;

2) che i lavori non sono necessari ed a tal fine portano una perizia di un condomino di professione architetto che però è eseguita senza alcun sondaggio delle parte ammalorate.

I dissenzienti minacciano battaglia, come mi consigliate di agire?

Grazie

[Tullio01]

Salve, nel condominio che amministro, in seguito al distacco di alcune parte di intonaco ammalorato ho richiesto un parere ad un tecnico di mia fiducia che, senza richiedere alcun compenso, mi ha confermato la necessità di eseguire lavori di messa in sicurezza.

Durante le ferie di natale alcune parti si sono staccate e si è reso necessario l'intervento dei vigili del fuoco per l' eliminazione del pericolo. I vigili verbalmente mi hanno intimato di far eseguire lavori di messa in sicurezza ma di fatto nulla mi è stato notificato, forse per la concomitanza con il periodo festivo ed il rilevante numero di caso in seguito alle condizioni metereologiche.

Ho convocato l'assemblea che, in seconda convocazione con maggioranza di 1/3 dei millesimi condominiali ha deliberato i lavori di messa in sicurezza, limitatamente alla eliminazione delle parti ammalorate con un preventivo di circa 3500 euro ed un incidenza per singolo condomine ( a seconda dei millesimi) di 100/150 euro.

Un piccolo gruppo di condomini sostiene:

1) che la delibera è illegittima perché si tratta di lavori straordinari ed onerosi;

2) che i lavori non sono necessari ed a tal fine portano una perizia di un condomino di professione architetto che però è eseguita senza alcun sondaggio delle parte ammalorate.

I dissenzienti minacciano battaglia, come mi consigliate di agire?

Grazie

Non mi sembra che i lavori siano onerosi ed anche se straordinari si possono approvare con la maggioranza semplice come è stato fatto, perciò sembra tutto regolare, se i condomini minacciano battaglia facciano pure ma dovranno impugnare la delibera nel tempo previsto dall'art. 1137 cc, ossia 30 gg per i presenti contrari ed astenuti dalla data dell'assemblea e 30 gg per gli assenti dal momento delle notifica (verbale), per cui attendi questi 30 giorni e poi dai via ai lavori.

[bilbetto]

Rilevo che essendo intervenuti i VVFF sicuramente la situazione è grave e che, prima ancora di convocare l’assemblea per far approvare interventi di qualunque tipo, era tuo compito assicurare che nessuno si facesse male, utilizzando le riserve economiche che hai e senza alcuna autorizzazione assembleare (spesa indubitabilmente urgente). Naturalmente non conosco lo stato del fabbricato e magari parlo a vanvera, ma se si tratta di distacco di intonaco dai sottobalconi o dai frontalini, sarebbe stato sufficiente transennare la zona di rischio sottostante ed eventualmente utilizzare delle reti per ridurre ulteriormente il rischio di caduta. Una spesa che, non conoscendo i luoghi, poteva essere piuttosto contenuta. Solo allora, con una tranquillità relativa, avresti potuto convocare l’assemblea per discutere sul da farsi e valutare qualche preventivo.

 

L’entità della spesa peraltro non mi sembra rilevante se incide per un centinaio di euro ciascuno e ritengo che la delibera sia assolutamente valida, sia che si tratti di lavori ordinari (che infatti non incidono sulla struttura del fabbricato vista la cifra richiesta) sia che si tratti di lavori straordinari per i quali sarebbe necessario un quorum superiore (500/1000) solo nel caso fossero di “notevole entità” (art. 1136 cc comma 4).

 

In ogni caso è impugnabile per annullabilità (non certo per nullità) entro il termine di 30 gg (art. 1137 cc), ma dubito che lo faranno.

[BlackStormChR]

A me è capitata la stessa cosa per delle tegole che stavano per cadere dal tetto ed ho eseguito subito i lavori di messa in sicurezza senza neppure convocare l'assemblea. Anche nel mio caso sono intervenuti i VVF e la Polizia Municipale. Il fatto è successo il 15/12 e la notifica dal Comune dove intimava l'esecuzione dei lavori è arrivata il 29/12 con 15 giorni di tempo per rispondere e depositare la relazione tecnica dove si specificava se il problema era stato risolto permanentemente o in via temporanea.

 

Secondo me tu puoi agire subito per eliminare il pericolo senza dover aspettare altrimenti potresti essere ritenuto responsabile penalmente e finire nei casini.

 

Dunque, la regola è che le opere di manutenzione straordinaria sono esclusivamente di competenza dell’assemblea: l’amministratore deve sempre convocare quest’ultima affinché, assumendosi le proprie responsabilità, deliberi sull’effettuazione delle opere di straordinaria manutenzione.

 

Tuttavia esiste l’eccezione alla regola: se c’è urgenza, l’esecuzione di lavori di manutenzione possono – anzi, devono – essere sollecitati ed autorizzati direttamente dall’amministratore senza necessità di avvisare l’assemblea o di ottenerne delibera. L’amministratore, avrà poi il dovere di riferire delle opere da lui autorizzate senza il previo consenso dell’assemblea, a quest’ultima nella prima riunione successiva.