#1 Inviato 9 Novembre, 2017 Buongiorno, ho già scritto in passato di una causa condominiale che è nata tra un condomino e il condominio di cui faccio parte. Fin dall'inizio la maggioranza dei condomini ha delegato all'amministratore per rappresentare i condomini in sede legale, ad esempio nei tre appuntamenti di mediazione e, a quanto ho capito, anche in seguito quando la causa, da gennaio, finirà davanti ad un giudice. Ho chiesto all'amministratore di farmi sapere i costi che abbiamo sostenuto fino ad ora e quello che l'avvocato che rappresenta il condominio chiederà. Mi ha appena risposto scrivendo la cifra per il processo di mediazione (intorno ai €400 per spese di cancelleria incluso fotocopie verbali mediazione, ecc., oneri del Comune di Milano), poi ha aggiunto che comunicherà quanto prima il suo compenso e per il costo dell'avvocato condominiale di chiedere direttamente al legale. Avrei tre domande: 1) Io sono uno dei 5 condimini che riceve tutte le comunicazioni, inclusi verbali ordinari o straordinali (come nel caso della mediazione), via email. E' giusto che mi vengano attribuite le spese di cancelleria delle copie degli altri condomini? E' mio diritto chiedere all'amministratore di fornirmi le fatture originali e copia dei costi di cancelleria per avere conferma dei costi sostenuti dall'amministratore? 2) Non fa parte dei doveri dell'amministraore rappresentare i condomini, se questi lo delegano, senza chiedere compensi extra rispetto a quello che già gli viene riconosciuto? Quando è stata data delega non si è parlato di costi extra. Se invece avesse diritto, di che tipo di compenso si potrebbe trattare? 3) E' normale che hai condomini non è mai stato presentato un preventivo dei costi dell'avvocato in caso si finisse davanti ad un giudice? A metà gennaio la causa verrà portata davanti ad un giudice e io, come credo la maggioranza dei condomini, non sappiamo a quali costi stiamo andando incontro. Cosa dovrei fare oltre a chidere via email ai diretti interessati?
#2 Inviato 9 Novembre, 2017 1) Io sono uno dei 5 condimini che riceve tutte le comunicazioni, inclusi verbali ordinari o straordinali (come nel caso della mediazione), via email. E' giusto che mi vengano attribuite le spese di cancelleria delle copie degli altri condomini? E' mio diritto chiedere all'amministratore di fornirmi le fatture originali e copia dei costi di cancelleria per avere conferma dei costi sostenuti dall'amministratore? 2) Non fa parte dei doveri dell'amministraore rappresentare i condomini, se questi lo delegano, senza chiedere compensi extra rispetto a quello che già gli viene riconosciuto? Quando è stata data delega non si è parlato di costi extra. Se invece avesse diritto, di che tipo di compenso si potrebbe trattare? 3) E' normale che hai condomini non è mai stato presentato un preventivo dei costi dell'avvocato in caso si finisse davanti ad un giudice? A metà gennaio la causa verrà portata davanti ad un giudice e io, come credo la maggioranza dei condomini, non sappiamo a quali costi stiamo andando incontro. Cosa dovrei fare oltre a chidere via email ai diretti interessati? Le spese di cancelleria sono spese generali da imputare a tutti i condòmini. Hai diritto a visionare la documentazione condominiale presso lo studio dell'amministratore e riceverne copia a tue spese. Tutte le spese devono avere un giustificativo che i condòmini hanno diritto di vedere. L'amministratore ha diritto al compenso proposto ed approvato dai condòmini in sede asembleare, ogni compenso extra deve essere approvato anche successivamente. L'assemblea ha il diritto di non riconoscere ed approvare compensi extra, non precedentemente approvati, inseriti a consuntivo; la regolare approvazione del consuntivo regolarizza le posizioni. L'avvocato è scelto dall'amministratore che per prudenza farebbe meglio a passare dalla delibera assembleare per informare i condòmini delle spese. La ragione è semplice, il rischio di non vedersi approvare il consuntivo e, magari, doverci rimettere dei soldi. Il tuo amministratore forse è stato imprudente ma anche i condòmini hanno fatto la loro parte, prima di dare il via a qualsiasi azione è consigliabile informarsi sui pro e contro per essere consapevoli delle conseguenze.
#3 Inviato 9 Novembre, 2017 Grazie Mauro G. Di fatto, però, la macchina della causa è già in moto. Sono falliti i 3 appuntamenti di mediazione e a gennaio si va davanti al giudice senza che io e credo anche la maggior parte degli altri condomini sappia a quali spese stiamo andando incontro. La prossima riunione dovrebbe tenersi all'inizio di febbraio 2018. E' in questa sede che io posso dire che non approvo le spese e mi astengo da pagarle? Ahimè credo di no, soprattutto se la maggioranza dei condomini decidi di approvarla. In tal caso, cosa posso fare per non pagare delle spese di cui non sono stato precedentemente informato?
#4 Inviato 9 Novembre, 2017 Purtroppo è una causa interna e se la maggioranza approva le spese, dovrai parteciparvi. Spera almeno di vincere la causa e che il giudice vi faccia recuperare quanto speso. Oggi ho letto un interessante articolo in cui si afferma che se la causa è persa sin dall'inizio e l'avvocato non informa il cliente, questi può rifiutare il pagamento del compenso. Compenso che spetta in ogni caso se il cliente, informato, decide di proseguire ugualmente l'azione. https://www.condominioweb.com/lavvocato-che-non-informa-il-condomino-della-possibilita-di-impugnare.13799
#5 Inviato 9 Novembre, 2017 Grazie Mauro G. Questo articolo è un'altro tassello interessante che aggiungo alle informazioni che potrebbero aiutarmi. Non ho capito, però, cosa dovrei fare per la richiesta del compenso extra dell'amministratore. Una volta data la delega non ha nominato costi extra e noi non li abbiamo approvati. In questo caso i condomini potrebbero rifiutarsi di approvare il consuntivo a febbraio e non riconoscegli quello che chiede
#6 Inviato 9 Novembre, 2017 Lui vi ha informato di compensi extra in via ufficiosa, senza approvazione assembleare. Senz'altro li inserirà a consuntivo, a quel punto dovrete decidere come agire, cioè: - approvare il consuntivo così come presentato, - non approvare il consuntivo motivando la decisione e rimandando ad altra assemblea, - cercare un accordo che accontenti entrambe le parti (condòmini ed amministratore) ed approvare il consuntivo con le suddette modifiche. Se avesse già provveduto ad accreditarsi la fattura delle spese extra, per ottenere l'eventuale rimborso dovreste intraprendere una azione legale, sempre che non troviate un accordo ed accetti di emettere una nota d'accredito per la differenza.
#7 Inviato 9 Novembre, 2017 Quando dici che 'vi ha informato per via ufficioso' non sono sicuro di capire a cosa ti riferisci. Nel verbale dell'assemblea straordinaria fatta per dargli la delega c'è scritto solo questo: "l'assemblea, all'unanimità, autorizza l'amministratore a partecipare alla mediazione, il primo incontro si terrà ..." Non si parla di altro. La componente economica extra non è mai stata discussa prima. Solo oggi ne ha fatto accenno nell'email che ho ricevuto questa mattina.
#8 Inviato 9 Novembre, 2017 Si infatti in via ufficiosa ne ha fatto cenno via email. Per correttezza, prima di ottenere l'autorizzazione alla mediazione, avrebbe dovuto informarvi sia sulle sue spese che quelle di procedura e del legale (non è accettabile dirvi di chiedere direttamente all'avvocato quello che sarà il compenso), comunicandovi anche cosa sarebbe successo se la mediazione fosse fallita.
#9 Inviato 9 Novembre, 2017 Grazie. Quindi mi suggerisci di rispondergli dicendo che non si è mai parlato di costi extra per l'autorizzazione a comparire come mediatore e quindi ribadire che non so a cosa si riferisce e io non pagherò nessun costo extra? C'è qualche articolo ch posso citare? Stavo leggendo l'art.71 quater disp.att.cod.civ. , citato all'ordine del giorno di tale assemblea straordinaria per autrizzarlo a partecipare come mediatore, e non si fa riferimento a compensi extra o dovuti a seguito della presenza come mediatore.
#10 Inviato 9 Novembre, 2017 Puoi sollevare la lamentela all'amministratore ma sarebbe opportuno coinvolgere il maggior numero possibile di condòmini, almeno al fine di trovare un accordo in quanto se il consuntivo passa regolarmente, dovrai adeguarti alla delibera. L'articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile non fa riferimento a compensi extra ma è lecito chiederli e, salvo questi siano approvati, pretenderne il pagamento.
#11 Inviato 9 Novembre, 2017 Buongiorno, mi intrometto per difendere la categoria, sono amministratore di condominio, e, pur capendo la posizione di mikeross, vorrei comunque far notare che, se non ho capito male si parla della partecipazione a nr. 3 mediazioni. Immagino che il suo amministratore abbia perso almeno 6/9 ore del suo tempo per essere presente alle stesse, oltre anche alla preparazione di documenti per rendere adotto l'avvocato... se chiede il giusto compenso sarebbe scorretto non approvare il suo operato, comunque richiesto dall'assemblea.
#12 Inviato 9 Novembre, 2017 Buongiorno,mi intrometto per difendere la categoria, sono amministratore di condominio, e, pur capendo la posizione di mikeross, vorrei comunque far notare che, se non ho capito male si parla della partecipazione a nr. 3 mediazioni. Immagino che il suo amministratore abbia perso almeno 6/9 ore del suo tempo per essere presente alle stesse, oltre anche alla preparazione di documenti per rendere adotto l'avvocato... se chiede il giusto compenso sarebbe scorretto non approvare il suo operato, comunque richiesto dall'assemblea. in ogni caso l'amministratore avrebbe dovuto presentare il suo compenso nel corso dell'assemblea che ha deciso di delegarlo per rappresentare i condomini alla mediazione.
#13 Inviato 9 Novembre, 2017 Buongiorno, ho già scritto in passato di una causa condominiale che è nata tra un condomino e il condominio di cui faccio parte. Fin dall'inizio la maggioranza dei condomini ha delegato all'amministratore per rappresentare i condomini in sede legale, ad esempio nei tre appuntamenti di mediazione e, a quanto ho capito, anche in seguito quando la causa, da gennaio, finirà davanti ad un giudice. Ho chiesto all'amministratore di farmi sapere i costi che abbiamo sostenuto fino ad ora e quello che l'avvocato che rappresenta il condominio chiederà. Mi ha appena risposto scrivendo la cifra per il processo di mediazione (intorno ai €400 per spese di cancelleria incluso fotocopie verbali mediazione, ecc., oneri del Comune di Milano), poi ha aggiunto che comunicherà quanto prima il suo compenso e per il costo dell'avvocato condominiale di chiedere direttamente al legale. Avrei tre domande: 1) Io sono uno dei 5 condimini che riceve tutte le comunicazioni, inclusi verbali ordinari o straordinali (come nel caso della mediazione), via email. E' giusto che mi vengano attribuite le spese di cancelleria delle copie degli altri condomini? E' mio diritto chiedere all'amministratore di fornirmi le fatture originali e copia dei costi di cancelleria per avere conferma dei costi sostenuti dall'amministratore? 2) Non fa parte dei doveri dell'amministraore rappresentare i condomini, se questi lo delegano, senza chiedere compensi extra rispetto a quello che già gli viene riconosciuto? Quando è stata data delega non si è parlato di costi extra. Se invece avesse diritto, di che tipo di compenso si potrebbe trattare? 3) E' normale che hai condomini non è mai stato presentato un preventivo dei costi dell'avvocato in caso si finisse davanti ad un giudice? A metà gennaio la causa verrà portata davanti ad un giudice e io, come credo la maggioranza dei condomini, non sappiamo a quali costi stiamo andando incontro. Cosa dovrei fare oltre a chidere via email ai diretti interessati? * senza corre dietro a tutte le filippiche che precedono, pubblicate, è il caso di precisare che: 1. ogni richiesta documentale del condomino nei confronti dell'amministratore è legittima. se fatta con cortesia e diligenza indicando esattamente cosa si vuole. la documentazione -fotocopie- è ovviamente a pagamento a carico di chi le richiede, potrebbe essere richiesto anche un compenso d'archivio se la richiesta riguarda anni pregressi. c'è comunque la brutta abitudine dei condòmini di pretendere dall'amministratore tutto di più e.... gratis!!! 2. per legge ogni professionista è tenuto a rilasciare preventivo circa il mandato ricevuto. a meno che per iscritto giustifichi la ragione per cui non è possibile quantificare il mandato>: per complessità, per incertezza dei tempi ecc.ecc., ma per ogni grado di giudizio si dovrebbe indicare anche solo approssimativamente, con riserva, il tentativo di conciliazione, il giudice di pace, il tribunale, l'appello e l'eventuale cassazione. in sede di assemblea straordinaria, o ordinaria, d'incarico anche l'amministratore dovrebbe chiedere il suo compenso che esula dal mandato ordinario: tempi di ricerca d'archivio, fotocopie, udienze varie per il tempo necessario ecc. ecc. 3. il condomino, se ha dubbi, può rivolgersi anche direttamente ai prestatori di servizio e/o d'opera chiedendo il rilascio di copia del preventivo e della fattura. ma attenzione a non fare la figura di m. chiedendo al legale quanto ha incassato (compenso+cassa+iva-ritenuta d'acconto) per cui ci sarà una differenza di meno del 20% perché il prestatore non tiene conto della r.a., così come una impresa di servizi che ha il 4% di r.a. e dichiarerà di aver incassato di meno di quanto esposto in bilancio -le vendite sono escluse-. rammento il fatto perché fior di professori di matematica..... che di contabilità non capiscono nulla di nulla!!!!..... hanno avuto il coraggio di contestare gli addebiti personali non sapendo che il condominio deve applicare e versare la r.a. quindi la materia è complessa e difficile e va sviscerata con attenzione, alla faccia di certi amministratori che dopo oltre un anno ti vengono a chiedere perché è stata applicata la r.a. su una parcella e se è stata versata....... ma se uno va a vedere la contabilità e le contabili bancarie forse si evitano figure da pirla......
#14 Inviato 9 Novembre, 2017 Grazie Marina per il tuo punto di vista. Sono sicura che tu svolgi il tuo ruolo di amministratore con diligenza e competenza. Purtroppo non è il caso del nostro amministratore che ignora molto sulla sua materia e il motivo per cui è nata la causa è colpa sua. Non entro più in merito della questione che ho già ampiamente spiegato in altre sezioni di questo sito per non annoiare nuovamente con la tematica. Di fatto, ora andiamo davanti ad un giudice. Ti dico solo che non ha per niente speso 6/9 ore come ipotizzi tu, ha fatto solo presenza accompagnato dall'avvocato su appuntamenti che sono duranti massimo 30 minuti e non ha fatto altro che mettere zizzania tra i condomini per comprire la sua ignoranza. Precisato questo, ho chiesto se era corretto chiedere un compenso su una cosa a postieriori perchè non lo trovo etico e, se per caso, fosse riconosciuto sbagliato anche dalla legge, vorrei che venisse fuori. Per non parlare che ha scelto un legale senza presentarne il preventivo o dare un'idea ai condomini delle spese che avrebbero affrontato, incluso me stesso.
#15 Inviato 9 Novembre, 2017 Grazie Marina per il tuo punto di vista. Sono sicura che tu svolgi il tuo ruolo di amministratore con diligenza e competenza. Purtroppo non è il caso del nostro amministratore che ignora molto sulla sua materia e il motivo per cui è nata la causa è colpa sua. Non entro più in merito della questione che ho già ampiamente spiegato in altre sezioni di questo sito per non annoiare nuovamente con la tematica. Di fatto, ora andiamo davanti ad un giudice. Ti dico solo che non ha per niente speso 6/9 ore come ipotizzi tu, ha fatto solo presenza accompagnato dall'avvocato su appuntamenti che sono duranti massimo 30 minuti e non ha fatto altro che mettere zizzania tra i condomini per comprire la sua ignoranza. Precisato questo, ho chiesto se era corretto chiedere un compenso su una cosa a postieriori perchè non lo trovo etico e, se per caso, fosse riconosciuto sbagliato anche dalla legge, vorrei che venisse fuori. Per non parlare che ha scelto un legale senza presentarne il preventivo o dare un'idea ai condomini delle spese che avrebbero affrontato, incluso me stesso. * purtroppo ci sono sentenze che obbligano gli amministratori ad applicare le spese postali su tutti, compresi quelli che ricevono la posta per pec -gratis- e o per e-mail -fiduciaria- gratis! poi naturalmente tutto dipende dalla prassi adottata dal condomini e dall'amministratore p.t. certo è che se un condomino protesta e chiede l'applicazione delle spese a tutti e non ai singoli postalizzati, l'amministratore p.t. non può che procedere nel senso, ingiusto!, di cui alla richiesta di qualcuno (il buon senso non vale!).
#16 Inviato 12 Novembre, 2017 Grazie Marina per il tuo punto di vista. Sono sicura che tu svolgi il tuo ruolo di amministratore con diligenza e competenza. Purtroppo non è il caso del nostro amministratore che ignora molto sulla sua materia e il motivo per cui è nata la causa è colpa sua. Non entro più in merito della questione che ho già ampiamente spiegato in altre sezioni di questo sito per non annoiare nuovamente con la tematica. Di fatto, ora andiamo davanti ad un giudice. Ti dico solo che non ha per niente speso 6/9 ore come ipotizzi tu, ha fatto solo presenza accompagnato dall'avvocato su appuntamenti che sono duranti massimo 30 minuti e non ha fatto altro che mettere zizzania tra i condomini per comprire la sua ignoranza. Precisato questo, ho chiesto se era corretto chiedere un compenso su una cosa a postieriori perchè non lo trovo etico e, se per caso, fosse riconosciuto sbagliato anche dalla legge, vorrei che venisse fuori. Per non parlare che ha scelto un legale senza presentarne il preventivo o dare un'idea ai condomini delle spese che avrebbero affrontato, incluso me stesso. Mi permetto di intromettermi per precisare alcuni aspetti. 1) molti condòmini ritengono, non si sa per quale motivo, che i "doveri" (non i diritti ovviamente...) dell'amm.re debbano essere illimitati e, dunque, ogni attività, ordinaria e straordinaria, debba essere retribuita con il solo compenso ordinario (peraltro, nella maggioranza dei casi, assolutamente limitati). Nel caso della mediazione (lo dico per averne seguita alcuna, non retribuita ovviamente...) inviterei a non banalizzare con riferimento alle attività dell'amm.re; solo qualche esempio; gestione della parte amm.va, rapporti (pre e post mediazione) con il legale e con i condòmini a vario titolo interessati, incontri di mediazione, predisposizione delle assemblee dove portare all'approvazione gli esiti della mediazione, gestione post mediazione 2) nel caso citato se, come mi pare sostenga chi ha postato la questione, la colpa dell'essere arrivati in mediazione sia da attribuire all'amm.re, allora la banale domanda che segue è: come mai, invece di chiedere conto allo stesso amm.re, lo avete addirittura delegato a rappresentarvi in mediazione? E' una incongruenza mi pare di poter dire... 3) in definitiva, mi pare di poter affermare che chi contesta si concentra più sul compenso dell'amm.re e del legale (anch'esso contestato mi pare...) che sulla sostanza della questione riguardante l'oggetto della causa pretendendo che professionisti che, a vario titolo, supportano il condominio non debbano aver diritto a vedersi riconosciuti i compensi per la propria prestazione professionale...Mi pare un tipico comportamento da condòmino...
